Hvernig á að kaupa banka eigna foreclosures
Bankar eiga fasteignir vegna þess að bankarnir hafa keypt heimili með foreclosure . Heimilin í bókum bankans eru kallaðir REOs, sem er skammstöfun fyrir "fasteignir í eigu." Ímyndaðu þér að þegar bankar fá húsnæðisvirði til heimila í gegnum foreclosure, þá er það oft vegna þess að enginn kom upp í dómstólum til að bjóða lágmarksfjárhæð núverandi veðs eða bankans með ásetningi lágmarkstilboðsins svo hátt að enginn myndi snerta það.
Á yfirborðinu gæti það ekki hljómað eins og foreclosures eru arðbærar, sérstaklega ef bankinn vill selja birgða sína á opnum markaði fyrir það upphæð sem einu sinni skuldaði bankanum af fyrri lánveitanda. Hins vegar eru hér að minnsta kosti tvær ástæður fyrir því að REO getur verið hagkvæmt fyrir þig:
- Ef tvö lán voru tryggð á eigninni (sem er algengt þessa dagana), þá er önnur lánveitandi stundum ekki útilokaður. Ef seinni lánveitandi gerir ekki upp greiðslur til fyrsta lánveitanda og hefjist eigin foreclosure málsmeðferð , þá fær seinni lánveitandi út í foreclosure. Margir annað húsnæðislán eru 20% eða meira af upprunalegu markaðsvirði .
- Bankinn vill oft ekki sitja á birgðum sínum. Þar sem það fékk ekki lágmarksbundið tilboð frá fjárfestum eða heimaaðilum í foreclosure sölu á courthouse gæti bankinn líklega að verð þessi REO heima fyrir minna, bara til að losna við það. Fer eftir innri bókhaldinu.
Að finna REO Listing Agents
Það eru margar staðir í boði á netinu til að finna foreclosures . Hins vegar getur þú einnig fundið þau í MLS . Ef þú spyrð umboðsmann kaupanda til að leita að MLS fyrir "REOs", munt þú sennilega finna að mjög lítill handfylli af fasteignasala sérhæfir þig í skráningu REOs til sölu í hverfinu þínu.
Hér eru ábendingar um REO skráningu lyfja:
- Flestir REO skráningarmiðlarar skrá aðeins REOs, engin önnur tegund eignar.
- REO skráningaraðilar gefa oft afslátt til bankanna í staðinn fyrir rekstur þess, því að þessi umboðsmenn eiga viðskipti í magni og stundum fær eignastýringin skörun.
- REO skráningaraðilar græða peninga með því að selja mikið af REOs eða starfa sem tvískiptur umboðsmaður . Undir tveggja stofnana mun REO skráningarmiðill vinna sér inn bæði skráningarþóknun og umboðsmanni kaupanda.
- Til að laða að umboðsmanni kaupanda bjóða mörg bankar stærri hluta af þóknuninni til umboðsaðila kaupanda en afsláttur á umboði skráningarboðsins.
- REO skráningarmiðlar eru almennt seljandi, ekki kaupandinn. Íhuga hvort þú viljir eiga fulltrúa þína, þú gætir.
- REO skráningarmiðlar eru yfirleitt framúrskarandi lyf vegna magns viðskipta sem þeir sinna. Þeir eyða yfirleitt ekki mikinn tíma í að vinna með kaupendum.
- Sumir REO skráningaraðilar eru svo uppteknir að þeir ráða aðstoðarmenn við símtöl. Margir gefa ekki út einkanúmer símanúmerið sitt, sem getur gert samskipti erfitt.
Leigja umboðsaðila kaupanda
Nema þú hefur bein reynsla í samningaviðræðum við banka geturðu fengið betri framsetningu með því að ráða umboðsmann eigin kaupanda þinnar .
Áður en þú velur umboðsmann skaltu velja nokkra og hafa samband við fasteignasala til að finna góða passa.
- Umboðsaðili kaupanda er ábyrgur fyrir að vernda hagsmuni þína.
- Umboðsmenn kaupanda tákna ekki seljanda. Jafnvel þegar seljandi greiðir þóknun sína.
- Umboðsmaður kaupanda er almennt greiddur af seljanda. Þetta þýðir að það kostar ekki að ráða við umboð kaupanda.
- Umboðsmenn kaupanda kunna að biðja þig um að undirrita kaupandasamning kaupanda , sem mun leggja fram skyldur umboðsmanns þíns og tilgreina hver greiðir þóknunina .
- Íhugaðu að vinna með umboðsaðila kaupanda sem hefur reynslu af að vinna með REOs.
Samningaviðræður við REOs
Ef skráningin er tiltölulega ný á markaðnum er mjög mögulegt að bankinn muni ekki víkja mikið frá verðlagi þess . Þú verður að hafa meiri samningaviðræður ef þú býður upp á tilboð á heimilum sem hafa verið á markað í lengri tíma en 30 daga.
Hér eru fleiri ráð:
- Bankar semja um lausafjárskort með eignarskírteinum og eignarhaldsfélögum. Ef þú velur að nota titil / escrow fyrirtæki bankans skaltu athuga gjöldin sem fyrirtæki munu rukka þig. Almennt er gjöld sem ekki eru greidd af bankanum en greitt af kaupanda hærra vegna þess að titill og afhending gera oft þær afslætti með því að hlaða kaupendum meira.
- Margir bankar eru að flytja frá því að greiða dæmigerða lokakostnað fyrir kaupandann. Sumir gjöld eins og flutningsskattar , sýslu- og ríkjagjöld eru á vegum kaupanda og ekki bankans. Bankar greiða oft ekki fyrir skaðabótarétti , viðgerðir eða heimaábyrgðaráætlanir .
- Sumir bankar munu ekki undirrita tilboðs tilboð fyrr en öll skilmálin eru sammála milli aðila að munnlega.
- Búast bankanum að teikna eigin kaupsamning eða viðbót við venjulegan kaupsamning. Lestu það vandlega og spyrðu lögmannsstofa um ráð ef þú skilur það ekki. Þú getur veðmál lögfræðingur bankans skrifaði þennan samning, og það er ekki til þín.
- Ef bankinn mun ekki budge og þú færð tilboð hafnað , bíddu eftir 30 daga og sendu síðan upp upprunalegu tilboðið þitt með upprunalegu dagsetningu og slökkt á nýjan dagsetningu.
- Þú gætir beðið 10 daga til að svara tilboðinu þínu frá bankanum. Vertu þolinmóður. Ég veit að það hljómar brjálaður að sumir bankar geta tekið langan tíma til að bregðast við, en þeir geta.
- Bankinn kann að biðja þig um að leggja inn lánaskilríki svo það geti fyrirfram komið þér fyrir. Þú ert hins vegar ekki skylt að fá lánið þitt frá þeim banka.
- Ef þú getur ekki lokað fyrirfram ákveðnum lokadagsetningu getur bankinn ákært refsingu fyrir hvern dag sem þú framhjá þeim degi. Gakktu úr skugga um að þú hafir lánshæfismat frá eigin lánveitanda áður en þú sendir tilboð og fá fullvissu um að þú fáir fjármögnunina frá lánveitanda þínum án þess að keyra í óvæntar tafir.
- Þú verður líklega beðin um að kaupa heimilið "eins og það er." Það eru gallar við að kaupa foreclosures . Gerðu tilboð þitt undir heimaskoðun . Sumir seljendur í vanrækslu ræma eignir frá foreclosure heimilum .
Þegar skrifað er, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, er miðlari-félagi í Lyon Real Estate í Sacramento, Kaliforníu.