Að kaupa heimili gæti verið stærsta fjárfestingin sem þú gerir í lífi þínu og húsnæðisverð er yfir nokkur hundruð þúsund dollara á mörgum mörkuðum.
En framleiddar heimilar eru yfirleitt meira á viðráðanlegu verði en byggðar á heimilum, þannig að þeir fá heimaeign aðgengileg. Sérstaklega fyrir neytendur með lægri tekjur og þeir sem búa í dreifbýli (þar sem verktakar og efni eru ekki aðgengilegar), getur búið húsnæði verið eini kosturinn.
Mobile, Manufactured og Modular
Þegar fjallað er um húsnæðislán geta þau skilmálar sem þú notar við lánveitendur verið mikilvæg. Það sem þú kallar "hjólhýsi" er líklega "framleitt heima" (þótt heimili sé - eða einu sinni var - farsíma). Fyrir óformleg notkun, annað hvort hugtakið vinnur, en flestir lánveitendur forðast útlán á eignum sem flokkaðar eru sem húsbíla.
- Hjólhýsi eru verksmiðjuhús sem eru gerðar fyrir 15. júní 1976. Þeir kunna að vera mjög gott heimili en þau voru byggð áður en eftirlitsstofnanir þurftu ákveðnar öryggisstaðla og flestir (en ekki allir) lánveitendur eru tregir til að lána þeim.
- Iðnaðar heimili eru verksmiðju-byggð heimili byggð eftir 15. júní 1976. Þessi heimili eru háð lögum um byggingu byggingar og öryggisstaðla frá 1974 og þurfa að uppfylla öryggisstaðla sem settar eru af US Department of Housing and Urban Development (HUD) . Þessar reglur eru oft nefndir HUD kóða. Framleiddar heimilar eru byggðar á fasta málmi undirvagn og hægt að færa þær eftir uppsetningu (en að flytja húsið eftir uppsetningu getur truflað fjármögnun).
- Modular heimili eru verksmiðju-byggð heimili sem eru saman á staðnum og þurfa að hitta allar sömu staðbundnar byggingarreglur sem byggðar á heimili (í stað HUD-kóðans). Þau eru venjulega varanlega sett upp á steypu grunn. Eins og heimabyggð heimili hafa módýll heimilin tilhneigingu til að halda gildi og meta meira en framleiddar eða húsbíla, svo það er auðveldara að fá lán fyrir mát heimili.
Hvar á að lána
Það eru nokkrar leiðir til að fá fjármagn til framleiddra og húsbíla. Eins og með hvaða lán, borgar það að versla meðal nokkurra lánveitenda. Berðu saman vexti , eiginleika, lokakostnað og önnur gjöld af hverju láni vandlega. Sérstaklega með húsnæðislán, tegund lánsins (eða lánveitandinn sem þú vinnur með) er mikilvægt.
Söluaðilar: Smiðirnir sem selja framleidd heimili búa yfirleitt fjármögnun til að auðvelda viðskiptavinum að kaupa heimili. Í sumum tilfellum getur sambönd byggingar þíns verið eini kosturinn þinn fyrir fjármögnun þegar þú kaupir nýtt heimili. Hins vegar er skynsamlegt að spyrja byggirinn þinn fyrir lista yfir nokkra aðra (ekki tengda) lánveitendur.
Sérhæfðir lánveitendur: Nokkur fasteignaveðlán sérhæfa sig í lánum fyrir farsíma og framleidd heimili (og land, ef nauðsyn krefur). Þó að allir lánveitendur gætu fjármagnað kaupin, þá eru sérhæfðir lánveitendur meira kunnugir þætti framleiddra heimakaupa - svo þeir eru viljugri til að taka umsóknir um þau lán. Þú munt líklega þurfa að vinna með lánveitanda áherslu á framleidd heimamarkaði í eftirfarandi tilvikum:
- Þú átt ekki landið.
- Þú munt ekki varanlega tengja heimiliðið við grunnkerfi.
- Þú ert að kaupa heimili sem er ekki glæný eða einn sem hefur haft breytingar gert.
- Þú vilt endurfjármagna núverandi framleiddar skuldir heima og eitthvað af ofangreindum gildum.
Venjuleg fasteignaveðlán: Ef þú ert að kaupa heimili og landið sem það situr á, og heimiliið er varanlega sett upp á grunnkerfi, munt þú fá auðveldara að taka lán. Margir bankar, trúnaður verkalýðsfélag og veð miðlari geta móts við þessi lán.
Fáðu tilmæli fyrir góða lánveitendur frá fólki sem þú treystir. Ef þú ert ekki viss hver á að spyrja skaltu byrja með fasteignasala þinn, starfsmönnum og íbúum á stöðum í húsbíla og fólk sem þú þekkir sem hefur lánað peninga til að kaupa framleitt húsnæði.
Chattel lán
Chattel lán eru oft notuð fyrir farsíma og framleidd heimili, sérstaklega þegar heimili er að fara inn í garð eða framleidd heima samfélag. A Chattel lán er heimili aðeins lán (öfugt við lán fyrir heimili og land saman).
Þeir lán eru tæknilega persónuleg eign lán - ekki fasteignaveðlán.
Að því gefnu eru chattel lán einnig í boði þegar þú átt landið og láni fyrir heimili sérstaklega.
Þegar þú kaupir með lánveitendum skaltu finna út hvort þú ert að fá tilvitnanir fyrir chattel lán eða fasteignalán. Vextir á chattel lán eru yfirleitt hærri en vextir af fasteignaskuldum, en það eru kostir og gallar við hverja valkost. Í rannsókn Fjármálaeftirlits neytendastofnunarinnar kom fram að lánshlutfall og vinnslugjöld voru 40 til 50 prósent lægri á samtalalánum samanborið við húsnæðislán en árleg hlutfallshlutfall (APR) á chattel lán var 1,5 prósent hærra.
Kostir Chattel lána eru:
- Þú þarft ekki að eiga fasteignir, sem geta haldið láninu minni (þótt þú munt líklega greiða mánaðarlega gjöld).
- Vinnslukostnaður ætti að vera lægri en lokakostnaður vegna fasteigna skulda.
- Lokunarferlið er yfirleitt hraðar og minna þátttaka en lokun á fasteignaveðláni.
Ókostir sparisjóða eru:
- Vextir eru hærri, þannig að greiðslur og vaxtagjöld verða hærri en ef þú notar samsvarandi fasteignaveðláni.
- Afborgunartímabil geta verið styttri (með endurgreiðslutímabili allt að 15 eða 20 ára, til dæmis - þótt sumir lánveitendur heimila lengri lán). Styttri tíma leiðir til hærri krafta mánaðarlegra greiðslna en endurgreiðslu skulda hraðari heldur vexti kostnaður lágt.
Framleiðandi heimili sölumenn og sérhæfðir lánveitendur bjóða almennt chattel lán og US Census Bureau komist að þeirri niðurstöðu að 80 prósent nýrra framleiddra heimila árið 2015 voru titill sem einkaeign. En sumir lánveitendur bjóða upp á bæði einkaeign og fasteignaveðlán. Talaðu við nokkra lánveitendur og spyrðu um kosti og galla af því að titla heimili sem fasteignir í stað persónulegra eigna.
Lánasjóðir ríkisins
Nokkrir ríkisstjórnarsamningar lánakerfa geta lánað fyrir framleiddan heim meira á viðráðanlegu verði. Miðað við að þú uppfyllir skilyrði fyrir því að taka þátt í þessum verkefnum getur þú lánað frá lánveitendum sem fá endurgreiðsluábyrgð frá bandaríska ríkisstjórninni - ef þú endurgreiðir ekki lánið mun ríkisstjórnin stíga inn og borga lánveitanda.
Ríkisbundin lánakerfi eru líklega besti kosturinn fyrir lántökur, en sum farsíma og framleidd heimili munu ekki eiga rétt á.
FHA lán eru tryggð af Federal Housing Administration (FHA) . Þeir lán eru sérstaklega vinsælar vegna þess að þeir eru með lága niðurfærslur, fastir vextir og neytandi-vingjarnlegur reglur. Til að geta fengið FHA lán þarf að uppfylla nokkur skilyrði:
- Heimilið verður að vera byggt eftir 15. júní 1976.
- Heimilið verður að vera í samræmi við HUD kóða og uppfylla aðrar staðbundnar kröfur. Breytingar á heimilinu geta leitt til þess að farið sé eftir því.
- Hver hluti heimilisins verður að hafa rautt vottunarmerki (eða HUD merki) sem fylgir. Til dæmis, á tvöföldum breiður heimilum, þurfa tveir merki.
Það eru tvö FHA forrit í boði fyrir framleiddar eigendur heima.
FHA Title II lán eru vinsælar 203 (b) lánin - einnig notuð fyrir byggingar á heimilum - sem gerir kaupendum kleift að greiða niður eins lítið og 3,5 prósent. Til að standa straum af kostnaði við ríkisábyrgðina greiðir þú framlög til veðtryggingargjalds og áframhaldandi veðtryggingar með hverjum mánaðarlegum greiðslum. Þú þarft viðeigandi lánshæfismat til að geta fengið FHA lán, en lánsfé þitt þarf ekki að vera fullkomið. Auk þess getur þú notað hæfileikaríkan pening til að greiða niður greiðslu- og lokakostnað, og þú getur jafnvel fengið seljanda að hjálpa þeim kostnaði.
Titill II lán eru fasteignaveðlán, þannig að þú þarft að kaupa eignina og heima saman, og heimilið verður að vera varanlega sett upp á samþykktu grunnkerfi. Útlán geta verið 15 til 30 ár.
FHA Title I lán eru í boði fyrir einkaeign lán - gagnlegt þegar þú átt ekki landið. Hins vegar, ef þú setur heimiliðið á leigusvæði, þarf leigusamningur þinn að uppfylla leiðbeiningar FHA. Til dæmis þarftu að hefja upphaflega leigutíma á þremur árum og þú verður að tilkynna um leigusamning með amk sex mánaða fyrirvara. Nauðsynlegar niðurfærslur gætu verið eins lág og fimm til 20 prósent, en þessi krafa er frá lánveitanda til lánveitanda og fer eftir lánshæfismatinu. Viðbótarupplýsingar um titilinn I lán eru:
- Heimilið verður að vera aðalmiðlari lántaka.
- Uppsetningarsvæðið verður að innihalda fráveitu og vatnsþjónustu.
- Glænýtt framleidd heimili skulu innihalda eitt ára ábyrgð.
- A HUD-viðurkenndur appraiser verður að skoða lotuna.
Titill I lán geta verið heimaþegar lán eins og chattel lán, en þeir geta líka verið notaðir til að kaupa mikið og heima saman. Hámarks lánshæfiseinkunnir í Title I lánum eru lægri en hámarki í II. Lánum og lánveitingar eru styttri: Fyrir eitt breitt heimili og mikið er hámarks endurgreiðslutímabil 20 ár.
VA lán eru í boði fyrir þjónustufulltrúa og vopnahlésdaga, og þau geta verið notuð til framleiddra og mátheimila. VA lán eru sérstaklega aðlaðandi vegna getu til að kaupa án peninga niður og engin mánaðarleg veðtrygging (að því gefnu að lánveitandi leyfir það og þú uppfyllir kröfur um lán og tekjur). Skipt um niður greiðslu þýðir að þú munt hafa hærri mánaðarlegar greiðslur - og þú munt borga meira í vöxtum - en í sumum tilfellum er það skynsamlegt. Fyrir VA lán á framleiddum heima:
- Heimilið verður að vera varanlega fest við grunn.
- Þú verður að kaupa heimilið ásamt landinu sem það setur og titla heimilinar sem fasteignir.
- Heimilið verður að vera aðal búsetu (ekki annað heimili eða fjárfestingareign).
- Heimilið verður að uppfylla HUD kóða og hafa HUD merki meðfylgjandi.
FNMA lán eru í auknum mæli í boði fyrir framleidd heimili, þar sem þessi stofnun hyggst auka fjármögnun fyrir affordable húsnæði valkosti. Spyrðu lánveitanda þína ef einhverjar nýjar áætlanir eru tiltækar fyrir komandi kaup.
Mismunandi lánveitendur, mismunandi reglur
Þrátt fyrir að sum lánin sem lýst er hér að framan séu studd af bandarískum stjórnvöldum er lánveitendum heimilt að setja reglur sem eru strangari en stjórnvaldsfyrirmæli. Þessar "overlays" geta komið í veg fyrir að þú láni, en aðrir bankar gætu notað mismunandi reglur. Það er ein ástæða þess að það borgar sig að versla - þú þarft að finna lánveitanda með samkeppnishæfum kostnaði og þú þarft að finna lánveitanda sem mun mæta þörfum þínum.
Sérstaklega þegar kemur að framleiddu heimilum geta lánveitendur sagt þér að þú uppfyllir ekki skilyrði fyrir ríkisstjórnarspár. Það kann að vera satt, en það er best að staðfesta með nokkrum FHA eða VA lánveitendum áður en þú gefur upp þær valkosti.
Nokkur dæmi um svæði þar sem mismunandi lánveitendur setja mismunandi reglur:
- Lánshlutfall: Þú gætir þurft að lækka allt að 3,5 prósent, eða þú gætir þurft að gera 20 prósent niður greiðslu .
- Lánshæfismat: Það fer eftir lánshæfiseinkunnum þínum, en sumir lánveitendur gætu ekki viljað vinna með þér, en aðrir setja mismunandi vexti eða kröfur um greiðslu vegna útlána .
- Tegund heima: Sumir VA og FHA lánveitendur eru ófúsir til að lána á framleiddum heimilum, en þeir kunna að vera meira opnir fyrir mátheimilum. Sumir eru tregir til að fjármagna einnota, en þeir munu fjármagna tvíhliða eða stærri heimili.
- Leigjandi umráð: Ef þú ætlar að búa í garðinum eða samfélagi gætu lánveitendur viljað vita hversu margir íbúar leigja miðað við hversu margir eiga heimili sín.
- Chattel vs veð: Sumir lánveitendur bjóða aðeins upp á samtalalán, þannig að það er eina vöru sem þeir bjóða þér. Sömuleiðis gera sumir lánveitendur ekki persónulegar eignalán.