Hver er arðbærari: foreclosures, stutt sölu eða REOs?
Hins vegar, án sérhæfðrar þekkingar um hvernig á að takast á við kaup á foreclosure, stuttum sölu eða REO, gætirðu fundið þig á hættulegum landsvæði.
Til dæmis, á meðan margir stuttir sölur eru foreclosures, eru ekki allir foreclosures stuttir sölu og ekki sérhver stutt sölu er í foreclosure. Til að flækja enn frekar málefni eru ekki viðskiptabankar, heldur er stuttur velta, en sumum ætlaðar skammtímalíur geta endað sem REO.
Hvað er foreclosure eign?
Foreclosure eign er heimili í foreclosure - þegar tilkynning um vanræksla hefur verið lögð inn í opinbera skrár. Það þýðir að eigandi hefur hætt að gera veð greiðslur og lánveitandi hefur tilkynnt að nema greiðslur séu uppfærðar, mun það selja eignina til hæsta bjóðanda.
Lánveitendur geta útilokað af öðrum ástæðum, en algengasta ástæðan lánveitendur leggja fram tilkynningu um vanskil er þegar lántaki er að minnsta kosti tveir greiðslur í vanskilum.
Ef húseigandi tekur ekki við láninu, mun lánveitandi taka eignina frá eiganda. Lokaskrefið sem lánveitandinn tekur eftir ákveðinn tíma er liðinn er að reyna að bjóða upp á eignina í almenna sölu.
Ekki eru öll heimili sem falla í foreclosure fara í almenna sölu vegna þess að eigendur eiga rétt á að bæta upp greiðslur upp að því marki, tímasetningin sem er mismunandi frá ríki til ríkis.
Fasteignasala og heimili kaupendur sjá hagnað í að kaupa foreclosures vegna þess að þeir geta oft keypt eignina fyrir fjárhæðina sem skuldar, að taka upp eigið fé eiganda ókeypis.
Hvernig California lögum hefur áhrif á foreclosure / stutt sölu fjárfesta
Ríki hafa mismunandi lög um foreclosures og sumir fylgja Kaliforníu lögum . Til að skilja fullkomlega réttindi þín sem foreclosure kaupanda, hafðu samband við fasteignasala. Hins vegar átta sig á að í langan tíma í Kaliforníu gæti fasteignasala ekki táknað foreclosure fjárfesta ef öll eftirfarandi fjórar yfirlýsingar voru sannar:
- Heimilið er hæfur til persónulegra búsetu seljanda.
- Eignin er ein fjölskyldaheimili eða 2 til 4 einingar .
- Tilkynning um sjálfgefið hefur verið lögð inn í opinbera skrárnar gegn eigninni.
- Kaupandi kaupanda mun ekki hernema eigninni.
Hins vegar, ef eitthvað af þessum fjórum yfirlýsingum væri rangt, væri umboðsmaður í Kaliforníu heimilt að vera fulltrúi kaupenda, sérstaklega ef kaupandi átti að hernema heimilið. En til að koma fram fyrir fjárfesta, krefst CA lög að fasteignasala leggi fram skuldabréf. Ekkert slík skuldabréf er í boði í Kaliforníu. Þess vegna, sem foreclosure fjárfestir í Kaliforníu, voru margir kaupendur neydd til að starfa á eigin spýtur.
A dómstóll í Kaliforníu úrskurðaði árið 2007 að skuldabréfaþörfin væri unenforceable. The California Félag fasteignasala þá látið í té sérstakan pakka af formum sem umboðsmenn geta notað til að tákna fjárfesta.
Gerðu þér grein fyrir, sem fjárfestir, að þú ert að fara að lögum um heimahlutafélög. Meðal annarra krafna eiga seljendur sem eru í foreclosure rétt til að segja upp (hætta við) viðskiptum innan fimm daga. Fjárfestar verða að gefa seljanda tilkynningu um réttinn, þar á meðal afrit af eyðublaðinu sem leyfir seljendum að hætta.
Ef ekki er farið að lögum um kaup á heimahlutafélögum berum við alvarlegum viðurlögum, þ.mt ákvæði sem veitir seljanda rétt til að hætta við sölu allt að tveimur árum eftir að seljandinn hefur verið lokaður og eignin komin aftur. Þú lest það rétt. Tvö ár.
Sem fjárfestir, áður en þú ákveður að kaupa heimili í foreclosure með því að gera upp greiðslur til lánveitanda, gefa seljanda nokkra dollara og taka upp verkfæri skaltu hringja í fasteignar lögfræðing .
Hvað er stutt sölu eign?
Stuttur selja á sér stað þegar húseigandi er í foreclosure en áður en eignin fer til opinberrar uppboðs.
Undir stuttum sölu þarf lánveitandi að samþykkja að taka við minna en fjárhæðin sem skuldar eru á eigninni.
Ólíkt foreclosure, kaupa fjárfestar venjulega heimilinar enn frekar vegna þess að fjárfestar eru ekki að borga núverandi lán né gera upp greiðslur. Fjárfestar eru sláandi samningur við núverandi lánveitanda til að taka minna en það sem lánveitandi hefur komið til að forðast að takast á við foreclosure.
Það er goðsögn að lánveitendur eigi ekki að gera samning við fjárfesta nema seljandi hafi fallið á bak við skuldbindingu seljanda til að gera tímanlega veðgreiðslur . Söluaðilar þurfa ekki að vera í vanrækslu til að fá stuttan sölu . Fyrir kaupanda sem vill hernema heimili, kaupir stutt sölu gerir fjárhagslegan skilning.
Hvað eru REOs - Eign í eigu?
- Að kaupa REO er svipað og að kaupa stuttan sölu nema eignin sé þegar í eigu lánveitanda.
- Eignin var keypt af lánveitanda í gegnum foreclosure aðgerð.
- Oft lánveitendur vilja selja heimilisföst heimili fyrir minna en fyrri lánshlutfall.
- Eigið fé í eigu bankans er kallað REOs, sem þýðir að ríkið er með lánveitanda.
Bankar eiga að eignast eignina þegar enginn á almennu uppboði býður nógu mikið til að standa straum af skuldinni gegn eigninni. REO heimili eru oft talin besta leiðin til að kaupa neyðar eignir vegna þess að seljandi er þegar út af myndinni. Það er bara fjárfestirinn, umboðsmaður fjárfestisins, bankinn og umboðsmaður bankans sem er að semja um viðskiptin. Sumir REOs má kaupa beint frá lánveitanda.
Nánari upplýsingar er að finna í ráðgjöf fasteigna lögfræðinga.