Viðmiðanir fyrir val á besta skráningarmiðlara
- Hæsta listaverð fyrir heimili þitt
- Lægsta þóknun
Við fyrstu sýn gæti seljandi sagt: "Hvað ertu hnetur?" Þar sem seljendur vilja hæsta mögulega verð og að greiða minnsta upphæð þóknunar. En þessi tvö skilyrði hafa mjög lítið að gera við að ráða lögbæran umboðsmann og eru í mörgum tilvikum algjörlega óviðkomandi.
Við skulum skoða hvers vegna.
Hæsta tillaga listaverðið
Umboðsmenn geta ekki sagt þér hversu mikið heimili þitt mun selja fyrir. Það er ranglæti. Skráningarmaður getur sýnt þér sambærilega sölu , sölu og sölu á sölu. En þú velur söluverð og kaupandi mun segja þér hvort verðið sé rétt . Umboðsmaður getur lagt til listaverð sem mun laða að kaupanda. Þar sem það fer þaðan er almennt skilið eftir kaupanda.
- Til að fá skráningu , trufla sumir umboðsmenn sannleikann.
Þar sem umboðsmenn geta ekki tryggt söluverð þitt, getur skráningarmiðillinn sem leggur til hæsta verð gæti verið mjög ósannfærður. Spyrðu umboðsmanninn til að sýna þér tölur sem styðja við það fyrirhugaða listaverð . Ef umboðsmaðurinn hefur engar tölur eða heimili sölu er staðsett í öðru hverfi, gæti það verið rautt fána.
- Leitaðu að skráningarmiðli sem gefur þér úrval.
Það er oft, en ekki alltaf, verðlag. Það gæti verið í sundur $ 10.000 á lágmarkshlutfalli móti háu eða útbreiðslu gæti verið meiri. Margir þættir ákvarða bilið, þar á meðal staðsetning, hitastig markaðarins og endurbætur á heimilinu.
- Verðlagning er list.
Besta tíminn fyrir tilboð er innan 30 daga á markaðnum. Tuttugu og einn dagur er tilvalið. Ef heimilið er verð rétt, þá færðu tilboð. Ef það er verð of hátt , gætir þú ekki fengið neinar sýningar yfirleitt; Kaupendur munu skemma heimili þitt og þú munt loksins verða að lækka verðið , þannig að kaupendur velta fyrir sér hvað er athugavert við húsið þitt.
Ætti þú að velja umboðsmann á grundvelli framkvæmdastjórnar?
Fasteignasala er ekki jafn; hver er einstakt. Mundu að um það bil 10% af lyfjunum gera u.þ.b. 90% af fyrirtækinu. Hver hefur eigin markaðssetningu tækni og auglýsingar fjárhagsáætlun. Með því að velja umboðsmann með stóra auglýsingaáætlun og fyrirtæki dollara til að passa við það, gætir þú fengið meiri áhrif á stærsta fjölda kaupenda, sem er tilvalið. Að ná meiri fjölda kaupenda jafngildir betri líkur á gott tilboð.
- Af hverju myndi umboðsmaður vinna fúslega fyrir minna en samkeppnisaðila?
Það er alltaf ástæða fyrir því að miðlari eða fasteignasala myndi lækka fasteignaverð . Stundum er það eini leiðin sem umboðsmaður telur að hægt sé að keppa í mjög samkeppnishæf fyrirtæki vegna þess að umboðsmaðurinn getur ekki annað séð skilið frá keppni um þjónustu, þekkingu eða samningaviðræður.
Ef eina ávinningur sem umboðsmaður færir á borð er ódýrt gjald, spyrðu sjálfan þig hvers vegna. Er umboðsmaðurinn örvæntingarfullur fyrir fyrirtæki eða óhæfur? Viltu vinna með örvæntingarfullri umboðsmanni?
Stundum geta fulltrúar umboðsmenn samið um neðri þóknun við sérstakar aðstæður, svo sem:
- Þú ert að kaupa heimili og selja heimili á sama tíma og gefa bæði viðskipti til einum umboðsmanni. Ég gef ekki afslætti eins og þessi *, en sumir umboðsmenn vilja.
- Þú ert reiðubúinn til að gera öll verklag, auglýsingar, markaðssetning og greiða fyrir gjöld sem tengjast sölu.
- Þú lofar að vísa meira fyrirtæki til umboðsmannsins, sem myndi leiða til margra viðskipta.
- Þú ert að selja fleiri en eitt heimili.
- Þú hefur ekki nóg fé til að greiða fulla þóknun.
- Umboðsmaður tekur við þér sem bónus tilfelli.
- Umboðsmaður missir skráninguna nema hún samsvari gjaldi samkeppnisaðila.
- Umboðsmaður vill merkingu (útsetning fyrir umferð) ofhleðsla fullrar þóknun.
Ef þú ert í viðtali við umboðsmenn sem bjóða upp á svipaða þjónustu og geta ekki ákveðið á milli þeirra, biðja um að sjá skrá yfir upphaflega listaverð hvers og eins og endanlega sölu númer. Stuðlar eru lægstu gjaldþjónustan mun sýna meiri verðlækkun og lengri DOM . Munurinn á umboðsmanni sem greiðir 5% og 6% er 1%. Spyrðu sjálfan þig hvernig þú kemur út á undan ef verðið endar minnkað 2% vegna þess að þú valdir lægri gjaldþega sem gæti ekki efni á að taka virkan markað á heimili þínu.
Ábending: Ef heimili þitt er staðsett í erfiðu að selja hverfinu skaltu íhuga umboðsmann með reynslu sem selur söluhæft heimili.
Mikilvægi markaðsmiðils
Beyond the dýr bíll eða ímynda föt, góður skráning umboðsmaður býr og deyr með markaðssetningu. Vegna þess að markaðssetning selur heimili. Beiðni um að endurskoða heildarrit af markaðsáætlun umboðsmannsins. Einmitt, hvað er umboðsmaðurinn að gera til að selja heimili þitt? Hér er minnsta beinin lágmarkið sem þú ættir að búast við:
- Professional merki, þar á meðal farsímanúmer umboðsmanns.
- Lockbox .
- Dagleg rafræn eftirlit með aðgangi að læsingu .
- Eftirfylgni skýrslur um kaupanda sýningar / endurgjöf til seljanda.
- Miðlari forsýning.
- Hvatning fyrir miðlari / forsýning forseta.
- Staging ráðgjöf .
- Stafrænn markaður markaðssetning.
- Auglýsing í dagblöðum, aðeins ef það er rétt. Dagblöð eru passé.
- MLS útsetning með 36 + faglegum ljósmyndir.
- Sýndarferð .
- Dreifing á helstu vefsíðum.
- Fjórir litur flugmaður, ef ástæða er til þess. Flestir prentarar eru einnig passé.
- Fjármögnun flugmaður fyrir kaupendur.
- Lágmark 2 opna húsa , sem veitir staðsetningu þess er frambjóðandi.
- Bein póstur til nærliggjandi nágranna, kaupendur / miðlari utan svæðis.
- Útsetning í stjórn fasteignasamkomu.
- Tilkynning til seljenda á kaupanda, skilaboð og kaupanda sýningar.
- Uppfært CMAs eftir 30 daga.
- Netföng af nýjum skráningum sem keppa.
- Uppfærslur um staðreyndir, þróun og nýleg sölu.
Mundu að enginn eini tækni selur heimili. Það er sambland af öllum þeim aðferðum sem selja heimili.
Einkenni góðs skráningaraðila
Þú verður í sambandi við umboðsmann þinn í mánuði eða tvö eða lengur. Veldu umboðsmann sem þú vilt og getur átt við. Hér eru nokkrar af þeim eiginleikum sem seljendur segja að þeir vilja í umboðsmanni:
- Reynsla. Láttu nýja umboðsmenn læra viðskiptin á einhvers annars dime.
- Menntun. Spyrðu um gráður og vottorð.
- Heiðarleiki. Treystu innsæi þínu. Umboðsmaður þinn ætti að tala frá hjartanu.
- Net. Þetta er fyrirtæki í fólki. Sumir heimili selja vegna þess að lyf hafa haft samband við aðra lyfja.
- Samningsfærni. Þú vilt óákveðinn greinir í ensku árásargjarn samningamaður, ekki einhver út til að gera fljótur sölu á kostnað þinn.
- Góð samskipti. Sellers segja samskipti og framboð eru lykillinn.
Að lokum skaltu biðja um persónulegan ábyrgð. Ef umboðsmaðurinn ábyrgist ekki árangur og sleppi þér frá skráningu sé þess óskað skaltu ekki ráða við umboðsmanninn.
* Ástæðan efst framleiðendur sem eru liðleiðarar bjóða venjulega ekki upp á afslætti vegna þess að liðið gæti ekki unnið með kaupendum. Hún gæti úthlutað seljanda til liðsfélaga fyrir kaupendann á viðskiptunum.
Þegar skrifað er, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, er miðlari-félagi í Lyon Real Estate í Sacramento, Kaliforníu.