Dual Agency vs. Single Agency
Þetta form sem við notum í Kaliforníu, til dæmis, er ekki samkomulag; það er birtingarmynd. Það lýsir hinum ýmsu eðli hugsanlegra samskipta stofnana og það er mikilvægt að allir aðilar lesi það til að vera betur undirbúinn að velja hvers konar auglýsingastofu sem er óskað.
Stofnunin
Kaupaðilar sem tákna kaupendur eru að vinna í einu auglýsingastofu sem umboðsmaður kaupanda . Umboðsmenn seljenda sem eru fulltrúar seljendur eru að vinna í einni auglýsingastofu sem skráningarfulltrúi .
Umboðsmenn sem tákna viðskiptavini undir einum auglýsingastofu skuldbinda viðskiptavinina ábyrgð. Þeir geta ekki deilt trúnaðarupplýsingum með öðrum aðila eða umboðsmanni annarra aðila. Einstakir umboðsmenn skulu nota umönnun og áreiðanleikakönnun til að sinna störfum, birta allar mikilvægar staðreyndir og vera heiðarlegir.
Umboðsmenn kaupanda og kaupandinn undirrita yfirleitt miðlari samningsaðila kaupanda , þar sem mælt er fyrir um skyldur og skyldur umboðsmannsins. Í sumum ríkjum, ef kaupendur ekki undirrita kaupanda samning við umboðsmanninn, þá er þessi umboðsaðili ekki fulltrúi kaupandans en í staðinn verður hann undirboðsaðili seljanda. Undirboðsmenn skulda sömu skyldur til seljanda sem skráningaraðili .
Umboðsmenn seljanda og seljandinn skrifa undir samning um skráningu , sem einnig setur skyldur og skyldur umboðsmannsins.
Skráningarmenn og umboðsmenn kaupenda skulda hverjum viðskiptavini hollustu, trúnað og ábyrgð.
Margir umboðsmenn vinna sem umboð kaupanda með kaupendum og sem umboðsmaður seljanda með seljendum. Hins vegar vinna sumir umboðsmenn eingöngu sem umboðsmenn einkaleyfishafa og aldrei taka skráningu. Önnur lyf vinna eingöngu með seljendum og sýna aldrei eign.
Með því að takast á við sérhæfða lyf á almennum umboðsmönnum er hægt að veita viðskiptavinum meiri áherslu og ræktað sjónarhorn.
Dual Agency með tveimur lyfjum
Vegna þess að allir fasteignasala er leyfi samkvæmt fasteignasala er hægt að vinna með einum umboðsmanni sem hefur leyfi frá sama miðlara og skráningaraðili. Þetta ástand skapar tvískipt auglýsingastofu. Umboðsmennirnir gætu unnið á sérstökum skrifstofum og verið ókunnugir við hvert annað en þar sem þeir eru með leyfi frá miðlara, starfa þeir enn undir tvískiptri auglýsingastofu þegar einn umboðsmaður táknar kaupandann og hinn fulltrúi seljanda.
Þegar umboðsmaður hefur byrjað að hafa búið til samskiptasamskipti við kaupandann, en þegar kaupandinn velur heimili sem er skráð af miðlari miðlarans breytist tengsl umboðsmannsins við kaupandann. Ekki eru allir einir lyfja athugaðu greinarmunina. Í hinum raunverulega heimi, flestir þessir tvískiptu umboðsmenn tala um ræðu tvískiptastofnunar en halda áfram að ganga um einnar stofnunarinnar.
Dual stofnun verður að samþykkja skriflega milli aðila. Lögin eru mismunandi frá ríki til ríkis. Í Kaliforníu, til dæmis, samninga kaupanda með einum kaupanda innihalda orðalag sem leyfir tvískipt auglýsingastofu, svo flestir kaupendur gera sér grein fyrir því að miðlari kaupanda þeirra gæti verið háð tvískiptur auglýsingastofu.
Eingöngu einir kaupendur og skráningaraðilar sem starfa eingöngu á skráningu eru aldrei tvöfaldir umboðsmenn.
Dual stofnun með sama umboðsmanni
Skráningarmaður fyrir eign sem einnig táknar kaupanda er tvískiptur umboðsmaður. Dual lyf geta ekki starfað í fiduciary samband við annað hvort aðila og verður að meðhöndla bæði seljendur og kaupendur jafnt. Þeir geta ekki deilt trúnaðarupplýsingum en þeir geta ekki veitt trúnaðarráðgjöf.
A tvískiptur umboðsmaður í Kaliforníu var lögsótt af seljanda vegna þess að hún sagði kaupanda að biðja um teppubætur frá seljanda. Það er mjög erfitt að fá hæsta og besta verðið fyrir seljanda þegar umboðsmaðurinn stendur einnig fyrir kaupanda. Tvískiptur umboðsmaður getur ekki ráðlagt um verð á heimili né skilmálum né semja um neinn fyrir hönd.
Sumir kaupendur segja að þeir kjósa að vinna eingöngu með skráningaraðilum vegna þess að þeir vita að umboðsmaðurinn fær báða endana þóknunina, það er skráningarþóknun og umboðsmaður kaupanda.
Þeir telja að skráningarmiðillinn sé "hvatinn" þegar kaupandi kaupir kauptilboð til að fá þetta tilboð samþykkt. Þó að ég yrði fyrirgefðu ef ég vissi ekki að einhverjir starfsmenn starfi á þann hátt, þá er staðreyndin flest ekki. Ef kaupandi nálgaðist mig með svona hugsun, eins og ég myndi gera neitt fyrir þóknun, myndi ég finna tilgátu móðgun.
Þeir gætu einnig beðið tvíhliða umboðsmanninn til frekari samningaviðræðna um fasteignir til að auka hagnað seljanda á lágmarksstigi .
Umboðsaðilar
Til að koma í veg fyrir tvískipt auglýsingastofu, munu sum umboðsmenn vinna sem umboðsmenn viðskipti. Umboðsaðilar tákna ekki annað hvort aðila og vernda ekki hagsmuni seljanda né kaupanda. Þeir auðvelda einfaldlega viðskiptin.
Umboðsmaður hjálpar til við að uppfylla skyldur kaupsamningsins og veitir nauðsynlega pappírsvinnu fyrir hverja hlið. Það létta af þeim ábyrgð sem stofnað er til þegar umboðsmenn taka á sér tvískipt stofnun og fjarlægir enn frekar umboðsmanninn frá hollustu.
Þegar skrifað er, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, er miðlari-félagi í Lyon Real Estate í Sacramento, Kaliforníu.