Hvernig á að skrifa tilboð til að kaupa REO Foreclosures
Þegar bankarnir verð REO foreclosures undir sambærilegum sölu eru margar tilboð oft viðbrögðin. Þetta þýðir að þú gætir verið uppi gegn stífur samkeppni um það heimili í eigu banka .
Eða ekki. Leitaðu að heimilum með lengri daga á markaði ef þú vilt semja um lægra verð.
Það er ekki óvenjulegt fyrir suma REO foreclosures í Sacramento, þar sem ég selur, til að fá 15 eða 20 tilboð. Stundum mun bankinn kasta út allt en handfylli tilboð og þá biðja völdu kaupendur að senda inn nýtt sem kallast "Hæsta og besta" tilboðið. Stundum tekur bankinn einfaldlega besta tilboðið við upphaf.
Ef þú ert að velta því fyrir þér hvernig þú getur gert tilboð þitt á REO skína fyrir ofan alla afganginn og verið aðlaðandi tilboðið, eru hér nokkrar ráð til að hjálpa þér að velja rétt verð og skilmála:
1) Fáðu eignarsöguna af því REO Foreclosure
Spyrðu umboðsmann kaupanda til að finna út kaupverð bankans á verklagi kaupanda eða sölumannsins. Almennt er bent á skjalið sjálft, sem þú getur fengið frá skattrúllum eða titilfyrirtæki. Bera það verð saman við það verð sem bankinn spyr. Stundum vill bankinn að foreclosure og mun setja kaupverð svo hátt að engar fjárfestar muni kaupa heimili á uppboði.
Horfðu á upphæð lána sem voru einu sinni tryggð til eignarinnar. Einhvers staðar á milli upprunalegu veðfjárhæðanna og söluverð fyrir foreclosure er sú upphæð sem bankinn samþykkir, ef heimili er undir verðlagi.
2) Ákveðið sambærileg sölu fyrir REO Foreclosure
Í mörgum tilvikum hefur listaverðið lítinn áhrif á verðmæti heimilisins.
Markaðsvirði ber mest vægi. Ef þú ert gegn samkeppnisbótum munu aðrir kaupendur bjóða upp á meira en listaverð.
- Horfðu á síðustu þriggja mánaða sambærilega sölu , lítill CMA, fyrir það hverfinu til að ákvarða hversu mikið þetta REO foreclosure er þess virði. Reyndu að nota aðeins þau heimili sem nánast passa við REO varðandi ferninga, fjölda svefnherbergja, baðs, þæginda og ástands.
- Horfðu á sölu í bið . Spyrðu umboðsmann þinn til að hringja í skráningarmiðlara þessara sölu í sölu til að reyna að finna út samþykkt tilboðsverð. Sumir skráningaraðilar munu deila þeim upplýsingum og sumir vilja ekki.
- Horfðu á virkan lista. Þeir eru líklegast skráningar sem aðrir kaupendur vilja nota til að móta verð vegna þess að þeir eru eina heimili sem kaupendur fara í raun.
3) REO Solds greina greiningarfyrirtæki
Flestir REO umboðsmenn vinna fyrir einn eða tvo banka. Sumir skráningaraðilar eru einkaréttaraðilar fyrir REOs, og þeir skrái ekki neina aðra tegund af eignum. Þar sem REO-umboðsmenn takast á við bindi, beita þeir venjulega sömu verðlagsreglum til allra REO skráninga .
- Spyrðu umboðsmann kaupanda til að leita upp skráningaraðilann í MLS .
- Halda leit með því að nota það skráningarfulltrúa nafn til að finna síðustu þrjá til sex mánuði skráningar umboðsmannsins.
- Dragðu sögu þessara skráninga til að ákvarða listaverð á söluverði. Ef flestar þessar skráningar eru að selja fyrir, segðu 5% yfir listaverð, þá gætir þú þurft að bjóða 6% yfir listaverð og öfugt.
4) Spyrðu um fjölda tilboðs sem móttekið er fyrir þann REO Foreclosure
Ef tilboð eru ekki á REO heimilinu getur þú sennilega boðið minna en listaverð og fá tilboð þitt samþykkt. Hins vegar, ef það eru fleiri en tvær tilboð, verður þú líklegast að bjóða upp á umfram verðlag.
Ef það eru 20 tilboð, hafðu í huga að sum þessara tilboð kunna að vera öll reiðufé. Bankar eins og allar reiðufé tilboð. Ef þú ert að fá fjármögnun, þá gætir þú þurft að hækka verð á tilboðinu þínu til að taka tillit til.
5) Sendu inn fyrirframgreiðslubréf
Það gengur án þess að segja að þú viljir ekki vera áberandi bréf. Þú vilt fyrirframgreiðslubók .
Fáðu fyrirfram samþykkta frá vali lánveitanda fyrirfram.
Þar að auki fáðu fyrirfram samþykkt af lánveitanda sem á eigninni. Ekki búast við að nota þennan lánveitanda til lánsins, en sendu fyrirframgreiðslu bréfið frá þessum lánveitanda ásamt bréfi frá eigin lánveitanda. Bankar treysta ekki alltaf öðrum lánveitendum fyrirfram en hafa tilhneigingu til að treysta eigin deildum sínum. Ef þú ert að kaupa REO frá Wells Fargo, gætir þú fengið brún ef fyrirframgreiðsla þín er frá Wells Fargo, er allt sem ég segi.
6) Ekki biðja REO bankann um að greiða fyrir viðgerðir / skoðanir
Stundum munu bankar greiða fyrir viðgerðir, en yfirleitt mun ekki samþykkja það á tilboðsstigi. Ef vandamál koma fram við skoðun heima , endurtækið eftir að tilboð þitt hefur verið samþykkt. Ég hef áður verið fær um að semja um lækkun á stórum hlutum eins og óvirkan loftræstingu. En efni sem þú getur séð með eigin augum og smærri hlutum er þitt að takast á við vegna þess að AS er ákvæði sem felast í flestum REO foreclosure sölu.
7) Skerið skoðunartímabilið
Ef aðrir kaupendur biðja um 17 daga, til dæmis, að stunda skoðanir og þú biður um 10, gætirðu talist alvarlegri kaupanda. Eftirlit er yfirleitt aðeins fyrir uppbyggingu kaupanda engu að síður. Bankinn er mjög ólíklegt að bregðast við viðgerðarbeiðnum. Ekki gera mistök af því að hugsa að þú getir komið í hátt og endurnefnt síðar.
Gætið sérstaklega eftir því að grunur leikur á mold sem getur komið fram í yfirgefin heimili eftir að þeir hafa verið lausir í langan tíma.
8) Tilboð til að skiptast á gjöldum við Reo bankann
Sumir bankar greiða ekki gjaldeyrisgjöld, til dæmis. Ef kaupandinn býður upp á að skipta þessum gjöldum, mun bankinn líða meira við hæfi til að samþykkja tilboðið. Sama hlutur fyrir greiðslugjald.
Margir bankar semja um afsláttargjöld fyrir tryggingar titils . Ef bankinn greiðir fyrir stefnu eigandans gæti ALTA stefnan kostað aðeins meira. En það er samt góð hugmynd að láta bankann velja titil ef þú vilt samþykkja tilboð þitt.
Hugsaðu um mat á afleiðingum
Ef þú býður upp á yfir listaverð, hafðu í huga að matið þarf að staðfesta það verð. Ef þú finnur sjálfur að takast á við lágt mat , hefur þú möguleika, svo ekki örvænta. Mundu að bankinn mun líklega rekast á þetta vandamál við næsta kaupanda sem fær fjármögnun.
Þegar skrifað er, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, er miðlari-félagi í Lyon Real Estate í Sacramento, Kaliforníu.