Lesandi segir: "Ég hef verið að reyna að kaupa fyrsta heimili míns en á verði sem ég er að leita að virðist öll heimilin vera stutt sölu. Umboðsmaður minn er að reyna að tala við mig um að kaupa stuttan sölu vegna þess að hún segir bankar myndu frekar útiloka en gera stuttan sölu. Er það satt? Gerðu bankar meiri peninga á foreclosures en stuttum sölu? "
Svar: Spurningin um hvort bankinn leggur meiri pening í foreclosure en stutt sölu fer að mestu leyti á einstaka banka og / eða fjárfesta.
Við höfum veðsett fasteignamarkaði frá árinu 2005 og sáum foreclosure tilkynningar skráðar í áður óþekktum hlutföllum. Það var brjálað. Þar að auki fór að minnsta kosti helmingur lána breytinga sem voru gerðar aftur í vanskilum stuttu eftir að þau voru veitt. Markaðurinn var sóðaskapur.
Til að flækja enn frekar mál, í sumum ríkjum eins og Arizona, geta bankar ekki selt eign fyrir meira en veð. Hvert ríki hefur sína eigin reglur. Í Kaliforníu, til dæmis, ef húseigandi tekur út eiginfjárleyfi eftir lokun og þá vanskilum, getur þessi lánveitandi rétt til að stunda skort á dómi , hvort sem heimilið var seld á stuttum sölu eða lánið var þurrka út í gegnum foreclosure af fyrsta lánveitanda.
Afhverju myndu bankar vilja fá stuttan sölu yfir foreclosure?
Bankar eru reknar eins og fyrirtæki vegna þess að þeir eru fyrirtæki. Þeir eru í viðskiptum við að græða. Ef það kostar meira að gera foreclosure yfir að samþykkja skammt sölu er bankinn mjög líklegur til að greiða fyrir stuttum sölu.
Sumir sérfræðingar spá því að bankar gætu í raun gert 20% í 30% meira á stuttum sölu yfir foreclosure. Hins vegar kostar það í sumum ríkjum eins og Flórída mjög lítið til að skrá foreclosure og sjá ferlið í gegnum til enda.
Ef banki fær tilboð sem er nálægt markaðsvirði getur bankinn verið líklegri til að samþykkja tilboðið í stað þess að afskýra.
Ástæðan er eftir að foreclosure, ef bankinn vill selja heimilið, er ólíklegt að fá hærra tilboð en stutt sölu tilboð á borðið. Á hinn bóginn, ef bankinn telur fasteignamarkaðinn kunna að meta, getur foreclosure verið arðsemi fyrir bankann.
Þjónustuveitur geta ákveðið hvort veita skuli stutt sölu eða mæla með foreclosure
Samkvæmt National Consumer Law Center hafa um tveir þriðju hlutar lána frá árinu 2005 verið verðbréfuð. Verðbréfaviðskipti er aðferð sem felur í sér að safna hundruðum til þúsunda lána í eina pakka og selja þann pakka á eftirmarkaði. Oft er kaupandinn traust. Treystir eru samsettar af fjárfestum.
Eftir að lánin eru sameinuð og seld, færir treystir þjónustuveitunni til að safna mánaðarlegum greiðslum og dreifa þeim peningum til fjárfesta. Þessi verðbréfasamningur er kallaður samnings- og þjónustusamningur eða PSA .
Það skiptir lítið fyrir þjónustuveitendur hvort gildi heimsins fellur eða heimurinn fer í foreclosure vegna þess að þjónustuveitandi fær greitt óháð. Þjónustuveitendur græða peninga á ýmsa vegu, svo sem að fá þjónustugjald, vanskilagjöld, flottavexti og / eða frá fjárfestingarhagsmunum í lánunum sem veita þjónustu.
Neytendastofnunin segir að þjónustuveitendur kjósa oft stuttan sölu vegna þess að þjónustuveitendur eru greiddir nokkrum sinnum meira í bótum til að gera skammvinnan sölu en lánbreyting.
Ábending: Ef stutta sölubankinn er Wachovia, sem keypti World Savings, þá vill bankinn að selja skammvinnan sölu á foreclosure. Innherji hjá Wachovia sagði mér að bankinn hafi meira fé á stuttum sölu en foreclosure. Wachovia er eigandi lánveitanda, sem þýðir að lánin eru áfram í húsinu. Ég hef fengið stutt sölu samþykki fyrir nokkrum Wachovia stuttum sölu í Sacramento í eins litlu og 7 daga.
Þegar skrifað er, er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, miðlari-félagi í Lyon Real Estate í Sacramento, Kaliforníu.