Að gera stuttan sölu er nógu erfitt, alveg satt, en það er jafnvel erfiðara þegar þú ert með tvö lán - það er tvisvar höfuðverkur. Mér finnst sársaukinn þinn. Vegna þess að þú þarft ekki aðeins samstarf fyrsta lánveitanda, þá þarftu seinni veðhafinn að losa þetta lán líka.
Í fyrsta lagi skulum kíkja á hvað gerist í foreclosure :
Foreclosure stöðu milli lánveitenda
Það skiptir ekki máli hvort þú tekur út annað veð til að hjálpa þér að kaupa heimilið eða ef þú hefur tryggt húsnæðislán eftir það.
Seinni lánveitandi mun alltaf vera í annarri stöðu nema fyrsti sé tilbúinn til víkjandi. Venjulega veitir lánveitandi sem er í fyrstu stöðu ekki víkjandi stöðu.
Fyrst í stöðu er fyrsti réttur til að safna frá foreclosure málsmeðferð. Þetta þýðir þegar tilkynning um vanskil er lögð inn ef annar lánveitandi vill vera fyrsti til að fá tekjur af uppboði eða sölu eða til að taka eignina, skal seinni lánveitandi hefja eigin foreclosure málsmeðferð.
Í flestum landshlutum þýðir þetta að seinni lánveitandi þarf að greiða upp greiðslur til fyrsta lánveitanda, greiða kostnað fyrsta lánveitanda til að skrá tilkynningu um sjálfgefið og tengd gjöld og skrá síðan eigin tilkynningu um sjálfgefið. Ef seinni lánveitandi gerir þetta ekki, gæti seinni lánveitandinn fengið þurrka út í foreclosure og fá ekkert, sérstaklega ef ekki er nóg af peningum til að fara í kring.
Þegar seinni lánveitandi fær tilkynningu sem segir að fyrst hafi útilokað, eftir að hafa athugað verðmæti heimilisins, hefja mörg önnur lánveitendur ekki eigin foreclosure málsmeðferð. Þeir taka þessa stöðu vegna þess að það gæti ekki verið nóg eigið fé til að gera kostnað við foreclosure arðbær fyrir annan lánveitanda.
Þessi aðgerð skilar öðrum lánveitanda í viðkvæmum stöðu.
Hversu stutt sölu lokakostnaður er greiddur
Jafnvel þótt seljandi hafi undirritað skráningu samning við fasteignasala er mjög líklegt að lánveitandi muni endurfjármagna þóknunina . Lánveitendur greiða minna en hefðbundin gjöld og reyna að draga úr kostnaði við viðskiptin á allan hátt.
Til að draga úr lokakostnaði eru einnig gjöld sem lánveitendur munu almennt neita að greiða. Þeir eru:
- Heim Ábyrgð Áætlun
- Skordýraeftirlit og skaðvaldaverk
- Þak Vottanir
- Afrennslisskoðun
- Viðgerðir sem óskað er eftir af kaupendum eins og beiðni um viðgerðir
- Einingar fyrir lokakostnað Kaupanda
Samningaviðræður við annan lánveitanda á stuttum sölu
Eftir að hafa ákveðið að ástandið þitt sé stutt við söluhæfni og þú hefur farið fram á allar lánveitingarbeiðnir - auk þess sem þú ert tilbúinn og hæfur kaupandi - þú ert ekki enn í skóginum.
Segjum að lokakostnaður þinn sé 5% eða $ 4.250. Eftir að frádregnum lokakostnaði af söluverði $ 85.000 hefurðu um 81.000 $ eftir. Nú verður það stríðsgöng milli tveggja lánveitenda.
Almennt er fyrsta samningaviðræðið að bjóða öðrum lánveitanda lítið magn, segja $ 1.000. Nú virðist það ekki líða mikið þegar miðað er við seinni lánvexti $ 55.000 vegna þess að þú ert að biðja lánveitandann að tapa $ 54.000.
Hins vegar, ef seinni lánveitandi neitar, getur það að lokum fengið ekkert.
Það eru tímar, það virðist sem yngri lánveitendur virðast skera af nefinu til þrátt fyrir andlit sitt. En þetta er þar sem fyrsta lánveitandi getur gefið upp smá meira til að gera samninginn virkan. Að mínu mati eru flestir lánveitendur í fyrstu stöðu ánægðir með að fá 90%, sem myndi þýða á $ 85.000 láni, lánveitandinn gæti samþykkt að taka $ 76.500.
Ef nettó er $ 81.000, eftir lokakostnað, myndi það fara úr $ 4.500 sem fyrsta lánveitandinn gæti boðið öðrum lánveitanda. Annað lánveitandi verður að samþykkja að losa lánið. Ef ekki, verður stutt kaupin neitað og fyrsta lánveitandi mun líklega grípa eignina í foreclosure, útrýma seinni láninu.
Halda áfram að semja þar til upplausn er náð. Mundu að bæði fyrsta og annað hafa hlut í því að gera stuttan söluvinnu .
ATH: Ein ástæða þess að yngri lánveitandi í Kaliforníu getur neitað að starfa er ef lánið var lánshæft lán, tryggt til búsetu 1 til 4 einingar. Í því tilviki, ef seinni lánveitandi er útrýmt meðan á útilokun er úthlutað undir sölustjóri, getur þessi lánveitandi rétt til að stunda skort á dómi . (Roseleaf Corp v. Chierighino, 59 Cal. 2d 35 (1963).)