Lesandi spyr: "Ættum við að hætta að gera veð greiðslur okkar á meðan heimili okkar er á markaði sem stutt sölu ? Við höfum reynt að gera lánbreytingar með lánveitanda okkar, en umsókn okkar var hafnað vegna þess að við vorum núverandi. ef við værum í vanrækslu myndi það hjálpa okkur. En við skuldum okkur svo mikið meira en heimili okkar er þess virði, ég hef misst vinnuna mína og hefur ekki efni á því að halda áfram að greiða. Geturðu hjálpað okkur? "
Svar: Í fyrsta lagi segðu mér að hjarta mitt fer út fyrir þig. Ég tala við marga stutta söluaðila í stöðu þinni á hverjum degi og átta sig á erfiðleikum seljenda andlit. Í Sacramento, þar sem ég vinn, voru meira en helmingur af sölu á árinu 2008 stutt sölu og foreclosures og þetta ástand er speglað í mörgum öðrum hlutum landsins. Þú ert ekki einn.
Enginn, utan lögfræðings, getur sagt þér hvort þú skulir hætta að gera veðgreiðslur þínar - sérstaklega ekki fasteignasala , vegna þess að við höfum ekki leyfi til að veita lögfræðiráðgjöf. Þetta er persónuleg ákvörðun sem seljendur þurfa að gera fyrir sig. Það eru afleiðingar ef þú hættir að greiða. Hér eru nokkur atriði sem þarf að íhuga:
Ertu viljugur að fara í gegnum foreclosure?
Venjulega, lánveitendur vilja ekki heimila stuttan sölu fyrr en seljandi finnur kaupanda, en þessi staða breytist. Átta sig á því að engin trygging fyrir því að lánveitandi muni taka við stuttum sölu, og ekki allir lánveitendur þurfa að láta þig selja á stuttum sölu.
Ef þú byrjar skammt söluferli og hættir að gera greiðslur þínar, ættir þú að hafna stuttum sölu og þú getur ekki tekið upp endurgreiðslur, þá geturðu fundið þig sjálfviljuglega að missa heimili þitt í gegnum foreclosure . Margir stuttir seljendur koma inn í ferlið með þeirri hugsun að ef lánveitandi muni ekki samþykkja stuttan sölu þá eru þeir tilbúnir til að láta eignina fara.
Kostir þess að gera lánveitingar þínar á stuttum sölu
Ef þú getur tekist að halda áfram að greiða á meðan heimili þitt er á markaði getur það verið hagkvæmt fyrir þig að gera það af þessum ástæðum:
- Kannaðu að kaupa nýtt heimili .
Fannie Mae viðmiðunarreglur, gefnar út í ágúst 2008, segja að lántaki gæti strax keypt annað heimili eftir skammtíma sölu ef lántakandi var aldrei skuldbundinn, uppfyllir "ófyrirsjáanlegan veðskuldarstefnu" og er ekki skylt að endurgreiða styttri lánveitanda , þ.mt skortur á skorti .
Það er erfitt að finna lánveitanda sem mun gera það, en það eru smærri bankar með eigin portolios sem selja ekki til Fannie Mae og kunna að íhuga slíkt lán. Á hinn bóginn segi FHA viðmið um hvort kaupandinn hafi aldrei verið seinn, þá mun FHA lána strax eftir stuttan sölu. HAFA 2013 viðmiðunarreglur leyfa lánveitendum að tilkynna greitt í fullu, þannig að það skiptir miklu máli fyrir lánshæfismatsskýrslu .
- Verndaðu kredit
Ef þú heldur áfram með lánshæfiseinkunnina þína, þá er lánshæfismatið þitt því að lánshæfiseinkunnin endurspegli ekki seinkun. Ímyndaðu þér að lánveitandi getur hins vegar tilkynnt um skammt sölu þína sem Credit Score Factor Code # 22, sem mun samt nokkuð lækka FICO þinn .
- Hugarró
Ekki falli á bak við greiðslur þínar gerir það auðveldara fyrir suma seljendur að takast á við stuttan sölu vegna þess að skaða af því að vera afbrotaleysi er fjarverandi, og þeir sofa betur á kvöldin.
- Hætta við án refsingar
Ef heimili þitt selur ekki eða lánveitandi neitar að samþykkja tilboð frá skammtasala kaupanda þínum, í Kaliforníu, til dæmis ertu frjálst að hætta við skráningu og halda heimili þínu án ábyrgðar.
Ástæður til að hætta að gera lánveitingar þínar á stuttum sölu
Sumir seljendur eiga í erfiðleikum með fjárhagslega erfiðleika og geta ekki ákveðið hvort halda áfram að gera veð greiðslur. Aðrir seljendur hættir vísvitandi að borga.
- Meira hvatning fyrir banka til að samþykkja skammtímasölu
Þó að það sé ekki nauðsynlegt að vera í vanskilum áður en bankinn muni íhuga skammvinnan sölu, þá eru skrárnar sem hafa forgangsverkefni þá sjálfgefið.
- Lánveitendur gætu ekki skuldbundið endurgreiðslu
Þú getur ekki kreist blóð úr rófa, þótt ég þekki banka sem hafa reynt. Venjulega, ef lántaki stendur frammi fyrir raunverulegum erfiðleikum og hefur enga eignir né leiðir til að gera veð greiðslu, er lánveitandi ólíklegt að reyna að neyða lántakanda til að greiða eitthvað af því. Það þýðir ekki að lánveitandi hafi ekki rétt á skorti á skorti , ef aðstæður gera ráð fyrir.
- Fá fjármuni til að flytja
Það er ástæða þess að ef þú ert ekki að borga bankanum gætir þú peninga sem venjulega er úthlutað til að kostnaðarlausu, en í staðinn er hægt að borga fyrst, síðasta og öryggisskuld á leigu.
Galli að fara í sjálfgefið á stuttum sölu
Það er engin ókeypis hádegismatur. Þó að sumir seljendur séu ánægðir með að ganga í burtu frá heimili í foreclosure, aðrir vilja frekar að ljúka stuttum sölu og óttast hugsun um foreclosure.
- Credit Report gæti þjást
Skammtímasala og foreclosure hafa áhrif á lánsfé . Auk lánshæfismatsskírteinis nr. 22, getur lánveitandi einnig tilkynnt lánshæfismat þitt til lánafyrirtækja . Sumir lánveitendur geta tilkynnt um stuttan sölu eins og þær eru greiddar að fullu ef þú hefur lokið HAFA stuttum sölu eftir 2013, sem ætti ekki að hafa áhrif á lánsfé þitt.
- Takmörkuð frá því að kaupa nýtt heimili
Þótt ég sé búinn að búast við að takmarkanir geti orðið slakir aðeins vegna vaxandi fjölda foreclosures og skammtímasölu, þá eru lántakendur með 60 daga seinkun eða hærri krafist af Fannie Mae að bíða í tvö ár til að kaupa annað heimili. Golden 1 Credit Union í Kaliforníu býður upp á biðtíma fyrir hvert einstakt lántakandi sem passar við ákveðnar forsendur. Vissar HAFA viðmiðunarreglur leyfa strax endurkaup. Talaðu við umboðsmann þinn.
- Missa heim til foreclosure
Ef þú getur ekki tekið upp endurgreiðslur fyrir sölu sölustjóra eða sýslumanns getur þú tapað heimili þínu til bankans.