Ætti umboðsmenn Kickback umboð sem lán til heima kaupenda?
Þessi beiðni hreif mig. Mig langaði að vita hvernig hún kom upp með slíka hugmynd.
Hún er einkaleyfi. Ég velti því fyrir mér hvort kannski einn af viðskiptavinum hennar spurði hana um að sparka til baka suma af launum sínum til að greiða vinnuveitanda reikninginn. Það er eitt ef lögfræðingur vill taka málið fyrir bónus. Það er annað ef viðskiptavinur gerir ráð fyrir að lögfræðingurinn eða lögfræðingur njóti skuldbindinga viðskiptavinarins.
Listing Agents Who Credit Umboð til kaupenda
Þetta er umdeild efni meðal flestra íbúðaaðilar vegna þess að þeir gera það ekki sem venjulegan hátt. Sumir umboðsmenn, þó, munu endurgreiða allan eða hluta af þóknun til kaupanda eða seljanda. Ekki mjög margir lyf eru tilbúnir til að taka þátt í því sem þeir sjá sem erfiða peningana sína, en það er ekki meiða að spyrja.
Segðu að umboðsmaður hafi undirritað skráningu samnings við seljanda. Seljandi samþykkir að greiða umboðsmanni 7% þóknun. Umboðsmaður samþykkir þá að segja að skipta um þóknun með umboðsmanni kaupanda . Þannig fær skráningarmiðlarinn 3,5% og miðlari kaupanda fær 3,5%.
Hver umboðsmaður er einn aðili.
Hins vegar, þegar skráningarmiðill vinnur í tvískiptri stofnun með því að tákna bæði seljanda og kaupanda, fær þessi umboðsmaður venjulega allan þóknunina eða í þessu tilfelli fullt af 7%. Sumir kaupendur telja að frá því að skráningarmiðlarinn nýtur meiri peninga, þá ætti þessi umboðsmaður að gefa þeim eitthvað.
Þeir ástæða þess að ef þeir ráðnuðu umboðsmanni eigin kaupanda, myndi skráningarmiðillinn "missa" helminginn af þóknuninni. Þeir vita ekki að sumir umboðsmenn munu ekki vinna með bæði seljendum og kaupendum og í sumum ríkjum er það gegn lögum að gera það.
Nú, sumir umboðsmenn munu semja um fasteignasamninga við seljanda fyrirfram. Seljandi gæti samþykkt breytilegan þóknun, sem þýðir að umboðsmaður endar upp kaupanda, þóknunin verði lækkuð úr 7%, td í 6%. Þannig fær umboðsmaðurinn 6% til að tákna seljanda og kaupanda og seljandi ávinningur með því að greiða lægri þóknun.
Sum vandamálin sem tengjast breytilegum þóknunarsamningum eru:
- Samstarfsmiðlarar eru í óhagræði þegar margar tilboð eru kynntar. Jafnvel þótt kaupin séu sambærileg við hvert annað mun seljandi taka tilboðið sem skráningarmiðillinn leggur fram vegna þess að seljandi muni fá meira. Samstarfsmiðlarar geta jafnvel leika á sviði, þó. Svo er engin ástæða til að fara beint til skráningaraðilans.
- Skráningarmenn sem eru sammála um tvískiptastofnun eru að samþykkja viðbótarskuldbindingu fyrir kaupanda og gera tvisvar í vinnu án þess að tvisvar hafi verið greiddar. Hugsaðu um það í eina mínútu. Þannig er ósiðfræðileg skráningarmaður, hvattur stranglega af umboðum, aukið hvatning til að selja kaupanda aðra eign, sem greiðir fulltrúa fulltrúa kaupanda . Þetta er ástæða þess að fara beint til skráningarmiðilsins getur verið eldflaug.
- Ef kaupandi krefst einnig hluta af aðgerðinni, þá er ekki nóg til að fara í kring. Ekki sé minnst á að umboðsmenn eru ekki í viðskiptum að gefa upp þóknun sína. Ekki ennþá. Og viðskiptavinir geta ekki fengið þóknun án leyfis, að jafnaði.
Kaupendur sem veita lánshæfismat til kaupenda
Stundum hafa kaupendur ekki nóg af peningum til að kaupa heimili, svo að þeir biðja umboðsmann sinn til að hjálpa þeim með því að endurgreiða hluta af þóknuninni. Þó að umboðsmenn geti ekki greitt fyrir óleyfilega einstaklingi þóknun, geta þeir ákveðið að endurgreiða hluta af þóknun sinni til kaupanda sem lokakostnaðar lánsfé eða að greiða hluta af greiðslunni , enda sé lánveitandi kaupandans leyfður.
Móðir, til dæmis, sem hefur fasteignaleyfi, gæti boðið að gefa son sinn þóknun sína til að hjálpa að vega niður lokakostnað.
Handfylli fasteignafélögum auglýsa að þeir muni alltaf endurgreiða hluta af þóknun sinni til kaupanda vegna þess að:
- Rebaters telja fasteignasala gera of mikið fé.
- The discounters von endurgreiðsla mun laða að rúmmál kaupenda til þeirra fyrirtæki til að bæta fyrir tap tekna þeirra.
- Þeir geta gert minna vinnu. Oft veita þeir ekki fulla þjónustu við kaupanda.
- Þeir vita ekki hvernig annað er að laða að fyrirtæki.
Mörg þessara tegunda af miðlari miða að því að kaupandinn geti gert mikið af legwork og samskipti eingöngu með tölvupósti og með faxi. Þeir sýna oft ekki eignir né keyra kaupanda. Þeir fara venjulega ekki heima skoðanir né útskýra pappírsvinnu. Venjulega er í fyrsta skipti sem þeir hittast við kaupanda að loka, ef þeir fara heima loka yfirleitt.
Gera framkvæmdastjórnin kröfu til góðs fyrir kaupendur?
Á yfirborðinu gætirðu hugsað, "Jæja, það er ekki brainer!" Ef þú ert vel versed í fasteignum og skilið hvernig á að semja, gætir þú ekki þurft umboðsmann til að tákna þig. Hins vegar skilja að jafnvel undir samkomulagi þar sem seljandi greiðir 7% þóknun fær seljandi enn 93% af söluverði.
Seljandi gerir meira fé en fasteignasala . Seljandi hefur meira fé til að dreifa. Af hverju að reyna að klípa nokkur þúsund frá umboðsmanni þegar seljandi hefur djúpa vasa? Það gæti verið meira vit í að ráða umboðsmann eigin kaupanda til að fullgilda þig og gera ítarlega samning fyrir þína hönd. Reyndur umboðsmaður mun oft fá þig:
- Lægra söluverð. Þú gætir bjargað tugum þúsunda.
- Seljandi sérleyfi fyrir lokakostnað . Flestir lánveitendur munu leyfa að lágmarki 3% seljanda inneign í átt að lokakostnaði þínum , sem er meira en umboðsmenn margra kaupanda.
- Heimilisbætur samkvæmt beiðni þinni um viðgerðir . Nýtt þak getur auðveldlega kostað $ 15.000.
Sem betur fer ákvað vinur minn að ráða eigin umboðsmann og biðja um ívilnanir seljanda . Einnig skaltu gera grein fyrir því að ég myndi skrá vefslóðir fyrirtækja sem lána umboð til kaupenda, en ég er hræddur um að þegar þú hefur lesið þetta gætu þeir farið út úr viðskiptum.
Þegar skrifað er, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, er miðlari-félagi í Lyon Real Estate í Sacramento, Kaliforníu.