Heim lokunarferlið

Bíð eftir að loka á heimili

Ef þú ert ekki varkár gæti lokunarferlið við heimilin tekið lengri tíma en þú heldur og lengi dregið lengra en þú hefðir vonað fyrir, sem er eðlilegt, en það eru leiðir til að koma í veg fyrir vandamál. Til dæmis, rétt eftir að kauptilboð hafa verið samþykkt, er næsta spurning sem heimkaupendur vilja vita, hversu lengi það muni taka til að heimilin loki. Ef kaupendur eru ekki að borga alla peninga fyrir heimilið er það lánveitanda kaupanda sem mun ákvarða tímann sem þarf til að vinna úr láninu og loka.

Sem þýðir að lánveitandi gegnir mikilvægu hlutverki sem ekki er hægt að gleymast.

Kaupandi og seljandi geta samþykkt fyrrverandi lokadagsetningu í kaupsamningnum , en ef lánveitandi getur ekki framkvæmt á þeim tíma glugga skiptir það ekki máli hvaða dagsetning er valin vegna þess að það er ekki að loka á þeim degi sem Kaupandi og seljandi tilgreina. Það mun loka þegar lánveitandi er tilbúinn til að loka. Ennfremur, ekki allir lánveitendur fjársjóður expediency.

The lokun lokun aðferð

Það fer eftir því hvar þú býrð, hvaða fjölda aðila geta séð lokunarferlið. Við skulum ræða nokkur. Lokunaraðilinn gæti verið vörsluaðili , nánari, titilfyrirtæki eða fasteignar lögfræðingur .

Lokunarferli geta verið breytileg, jafnvel innan sama ástands. Í Kaliforníu, til dæmis, Escrow aðferð er öðruvísi í Norður-Kaliforníu móti Suður-Kaliforníu. Aðal munurinn á milli tveggja er fylgisleiðbeiningar teiknar og undirritaðir á framhliðinni (stuttu eftir að hafa verið samþykkt) í suðurhluta Cal og á bakhliðinni (rétt fyrir lokun) í norðurhluta Cal.

Áður en allir escrow geta lokað verður þó að uppfylla öll skilmálin í kaupsamningi. þá afhendir seljandi verkið og kaupandinn leggur fé. Hér eru sýnishornar tegundir skilyrða sem krafist er í Kaliforníu. Lokunarferli ríkisins getur verið breytilegt.

• Alveg keypt kaupsamningur og viðbætur.

• Innborgun á alvöru innborgun peninga .
• Heima skoðun eða afsal.
• Uppfylling skuldbindinga seljanda, svo sem afhendingu skaðlegra skoðunarskýrslu og / eða lokunar, þakvottun , heimili ábyrgð , bráðabirgðatöluréttur, móttakandi kvittun kvittunar, viðgerðir, ef einhver, samkvæmt beiðni um viðgerðir .
• Að ljúka skoðun kaupanda, þ.mt losun viðbúnaðar, ef krafist er.
• Endanleg gengisskoðun kaupanda eða undanþágu.
• Mat á eignum af lánveitanda lánveitanda.
• Lánveitandi lánveitanda og fullnægjandi lánakjör af kaupanda eins og að afhenda sönnunargögn um eiganda tryggingar .
• Upplýsingar um afhendingu seljanda og kaupanda.
• Seljandi er undirritaður og notarized deed flytja titil.
• Kaupandi er undirritaður og notarized verki á trausti og framkvæmdar skuldbinding .
• Undirskrift kaupanda á öllum lánskjölum.
• Innborgun fjármuna kaupanda frá lánveitanda.
• Innborgun jafnvægis niðurfærslu kaupanda og lokakostnaður kaupanda .

Hversu lengi er heima að loka?

Kaupendur sem hafa fengið lánshæfismat á móti lánshæfismati eru oft í nánari stöðu. Fyrirframgreiðslan felur í sér sannprófun tiltekinna atriða fyrirfram, áður en kaupin eru undirrituð, að færa lántakanda nokkrar skref nær lokun.

Ef lánveitandi hefur staðfest atvinnu lántakanda, bankareikninga og lánshæfismatsskýrslu getur lokunin farið fram eins fljótt og unnt er að undirrita pappírsvinnuna og endurskoða matið, almennt innan viku eða tvo. Hins vegar, ef skjal vantar úr skránni, svo sem forkeppni titilskýrslu eða söluástand seljanda, getur lokunin tafist.

Flestir tengdir fasteignaveðlán geta lokað innan 30 daga. Sérstakar hugbúnaðarfyrirtæki í heimahúsum , einkum þeim sem fela í sér aðstoð við niðurfellingu kaupanda , gætu tekið 35 til 45 daga til að loka. Þessar sérstöku lán þurfa yfirleitt samþykki frá tveimur sölutryggingarferlum.

Á hinn bóginn getur farið með leiðbeiningar um TRID stundum hægja á ferlið vegna þess að þau fyrirtæki sem eru að vinna saman hafa ekki fyrirliggjandi sambönd.

Forsíða Lokatímar

Stærstu vandamálin eiga sér stað oft eftir að skráin er lögð fram fyrir handritið. Lán yfirmenn eru almennt kunnugir viðmiðunarreglur um sölutryggingu; Hins vegar geta þeir ekki alltaf spáð svörun umsækjanda. Hver handhafi er einstakt.

Little er verra fyrir kaupendur en situr ofan á reiti sem innihalda sérhver verðmæta sem þeir eiga, bíða eftir flutningsmönnum og ekki vita hvort lánin þeirra verði samþykkt af handriti. Síðustu dagar eftir lokun getur verið mjög suspenseful.

Stofnfjárfestar virðast valda meiri töfum en fasteignasala. Ég er ekki viss um að það sé vegna þess að stórir bankar fylgja eigin verklagsreglum eða að starfsmenn þeirra kasta klukku og er ekki alveg sama um skráin eins og pantaðar hliðarhlutar, en flestir tafir í fylgdunum eru frá stórum bönkum.

Hér eru algeng vandamál sem geta frestað eða komið í veg fyrir lokun, þar af leiðandi margir af því, sem mér hefur sársaukafullt að segja, ætti að hafa verið beint fyrir framlag til handritshöfundar, en stundum fellur boltinn niður:

• Lágt mat eða undirritunaraðili pantanir endurskoðunarmat sem passar ekki við fyrstu matið.
• Viðbótarupplýsingar skuldir sem finna má á uppfærða lánsskýrslu kaupanda.
• Mistök skráð í lánshæfismati kaupanda.
• Nýjar refsingar eða dómar lögð gegn kaupanda eða seljanda við uppfærslu titils.
• Ský á titli.
• Hjónabandsstaðabreyting fyrir kaupanda eða seljanda.
• Nauðsynlegar uppfærðar bankareikningar eða fjárhagsupplýsingar.
• Vátryggingarupplýsingar vantar.
• Útrunnið lán eða áætlun skuldbindingar.
• Mikilvægar breytingar á gjöldum í lánshæfismatinu.

Ef kaupsamningurinn inniheldur ekki ákvæði sem gera lokun háð lánshæfismatinu getur innstæðubréf innstæðueigenda verið í hættu ef lánið er ekki samþykkt og viðskiptin loka ekki.

Þegar skrifað er, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, er miðlari-félagi í Lyon Real Estate í Sacramento, Kaliforníu.