Hvernig á að spyrja umboðsmann þinn til að draga úr framkvæmdastjórninni
Vegna þess að sumir umboðsmenn þurfa ekki að.
Skilja hvernig lyf eru greidd
Hlutdeildarskýrslur framkvæmdastjórnarinnar eru mismunandi eftir miðlarum, allt eftir stefnu fyrirtækisins og umboðsmanni. Efniviður sem lokar 100 viðskiptum á ári er yfirleitt greitt meira, hærra hættu en umboðsmaður sem lokar einu samningi á nokkurra mánaða fresti. Aðeins leyfi fasteignasala getur fengið þóknun. Miðlari hafa skrifað samninga sem ráða umboðsmenn og síðan greiða umboðsmenn, venjulega sem sjálfstæður verktakar.
Þóknun greidd af seljanda er skipt með um það bil helmingur að fara á skráningarhliðina og restin til söluhliðsins; Það er ekki alltaf 50/50 deild. Vaxandi stefna er að skráningaraðilar séu greiddar meira en umboðsmenn sem tákna kaupandann.
Afhverju eru ekki umboðsmenn allir gjaldskyldir framkvæmdir?
Að mestu leyti gera þeir, samkvæmt staðbundnum sérsniðnum. Þó að þú finnur afsláttarmiðlara, efstu framleiðendur lyfsins, hverfissérfræðingar, öldungar lyf, glæný lyf, hlutastarfi og lyf í öllum stærðum og litum.
Umboðsmenn eru ekki eins og hver öðrum. Þú ættir aldrei að velja umboðsmann á grundvelli þóknun. Þú getur uppgötvað dýrari umboðsmenn bjóða þjónustu og hagnaðarmyndir fyrir seljendur þeirra, því ódýrari umboðsmenn gera það ekki. Á heildina litið greiða lyf almennt það sem það er þess virði. Þeir eru ekki allir þess virði sama gjaldið.
Dæmigert hagnaður
Spurðu hversu mikið umboðsmenn gera? Segjum að kaupandinn í Maríu kaupi 150.000 $ heima. Heildarkostnað þóknun er 7%, með 4% til skráningar miðlari og 3% til sölu miðlari. Miðlari Maríu er greiddur $ 4.500. María á rétt á 50% minna en 8% kosningaréttur. Mary fær $ 2.070. Síðan greiðir María kostnaðarkostnað sína um 22% og setur 30% í sparnað til að halda greiðslu fyrir almannatryggingar, sambands og ríkisskattar. Mary hefur gert $ 993,60 hagnað.
Ef Mary lokar aðeins einum viðskiptum á mánuði og vinnur með dæmigerð 40 klukkustunda viku, þá er hún nettengd klukkustundarlaun um 5,78 kr. Fyrir mánuðinn. Ef hún lokar tveimur samningum í mánuði, þá gerir María það sama og hliðarmenn í The Home Depot. Ekki sérhver fasteignasala gerir morð. Margir eru varla að komast hjá, að hluta til eftirlaun eða vinna annað starf.
Selja og kaupa með sömu umboðsmanni
Það er talið heimilt að spyrja Mary hvort hún taki þátt í þóknun sinni ef hún táknar þér að selja heimili þitt og einnig táknar þér að kaupa heimili, en Mary gæti ekki verið sammála. Kenningin virkar með þeirri forsendu að tveir fuglar í runnum séu betri en einn í hendi. Með öðrum orðum, ef María er skráningarmiðillinn þinn , mun hún vinna sér inn skráningarsíðu þóknunarinnar.
Auk þess að hjálpa þér að kaupa annað heimili, mun hún vinna sér inn söluhlið þess viðskipti. Ein manneskja. Tvær tilboðin. En það er meira nuanced en það.
Það eru umboðsmenn sem bjóða þér afslátt ef þú selur og kaupir heimili í gegnum auglýsingastofuna. Fasteignasala sem neitar að afsláttargjöld telja líklega að viðskiptin tvö séu aðskild frá hver öðrum, sem þau eru. Þeir fela í sér sérstakt magn af vinnu, hvort sem seljandi og kaupandi eru þeir sömu eða tveir mismunandi og ótengdir einstaklingar.
Ef Mary afsláttar skráningarþóknun sína fyrir þig til þess að gera tvisvar í vinnunni og vinna sér inn minna en tvöfalt fé, þá gæti hún gert það að nýju. Hún gæti líka verið högg á sölu hliðar þóknuninni þar sem hún hefur ekki stjórn á gjöldum sem annar umboðsmaður hefur samið um. Til að sannfæra Maríu um að "gefa þér hlé," gætirðu þurft að bjóða Mary annað hvatningu eins og tilvísun, senda fleiri fyrirtæki sín niður á veginum.
Þegar sama umboðsmaður táknar þig og kaupanda
Þetta er kallað tvískipt auglýsingastofu , og það er ekki einu sinni löglegt í sumum ríkjum. En þar sem það er löglegt, mun María vinna sér inn báðar hliðar þóknunina, skráningu og söluverð. Það er kallað tvöfalt endanleg viðskipti. Sami eign en tveir aðskildir aðilar með aðskildar hagsmuni og aðskilin hæfileika til að lögsækja. María hefur nú samþykkt aukna ábyrgð sem tvískiptur umboðsmaður.
Í sumum ríkjum er tvöfalt umboðsaðili skylt að starfa sem viðskiptalegum aðilum og taka enga hlið. Þeir bjóða ekki ráð eða mikið aðstoð nema að vinna úr pappírsvinnu.
Það er stundum algengt að nota seljendur í ákveðnum hlutum landsins til að spyrja umboðsmann ef hún samþykkir að lækka þóknun sína ef hún lýkur bæði fyrir seljanda og kaupanda. Þú hefur möguleika á að semja um þetta þegar þú skráir þig í skráningarsamninginn eða þegar þú færð tilboð, en það er betra ef þú ræðir þessa atburðarás fyrirfram, við upphaf skráningar.
Hafðu í huga að þessi samningaviðræður gætu orðið eldflaug. Það gæti dregið úr áhuga fyrirtækisins eða hvatning til að selja heimili sitt til eigin kaupanda. Burtséð frá lögfræðilegri ábyrgð sinni á því að markaðssetja heimili þitt fyrir alla tiltæka kaupendur, hvað hvetur hún til að kaupa kaupanda til að kaupa heimili þitt þegar gjaldið verður lækkað? Sérstaklega ef hún stendur að selja þennan kaupanda af skráningu einhvers annars og fá greitt meira. En farðu á undan og spyrðu. Margir umboðsmenn eru sammála um "breytilegan þóknun" þegar þeir eru spurðir af því að þeir gruna líkurnar á að þau muni ekki tákna báða aðila, þannig að þeir eru ekki að gefast upp neitt.
Mörg skráningar, sama seljanda
Að draga úr þóknun í skiptum fyrir fjölda einkaréttar frá sama seljanda fer eftir:
- Dollar rúmmál
- Auðvelt að selja
- Markaðs hreyfanleiki
Ef allar þrír þessir breytur eru í hagi umboðsmannsins, þá er það ekki hugsanlegt að semja og sennilega auðveldasti samningaviðræðurnar til að vinna. Þó aftur, ekki sérhver umboðsmaður mun samþykkja þetta. Sérstaklega efst framleiðendur með mikla tekjustraum. Ef þeir þurfa ekki skráningu þína, bjóða 5 skráningar ekki stór hvatning.
Umboðsmenn sem stjórna hverfinu
Umboðsmenn sem gera tonn af viðskiptum á hverju ári á ákveðnum sviðum yfirleitt afsláttur punktur hér og þar. Þetta eru umboðsmenn sem gætu beðið um hærri þóknun en samþykkir fljótlega að lækka gjöld ef samkeppni er frá öðrum umboðsmanni. Ef þú vilt umboðsmanni sem hefur vitnað í þig hærra þóknun en viðtal við annað sem samþykkti að gera starfið fyrir minna, hringdu aftur í fyrsta umboðsmann og bjóðið gjald annarrar umboðsmannsins. Útskýrðu hvers vegna. Hafðu líka í huga að adage: þú færð það sem þú borgar fyrir er mjög oft satt. Ekki vera svo hengdur upp á þóknun að þú missir sjónar á því að ráða besta lyfið sem þú getur hugsanlega fundið.
Ég muna seljanda í borginni Elk Grove sem reyndi þetta taktík. Kannski las hann greinina mína? Hann bað mig um að passa við aðra umboðsmann. Þegar ég hafnaði þessari hugmynd byrjaði hann að gráta. En ég vil þig, harmaði hann. Hann vildi bara ekki borga þóknunina. Svo, hann óskaði þjónustu mína en aðeins á afslátt. Ég þurfti að segja honum það besta. Það virkar ekki þannig.
Þegar skrifað er, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, er miðlari-félagi í Lyon Real Estate í Sacramento, Kaliforníu.