Væri kaupendur líklegri til að trúa því að verðmæti matarans væri?
Ástæður fyrir því að matsaðgerðir hjálpa sjaldan við að selja heimili
- Til að byrja, eru appraisers eins og sérfræðingar í hvaða starfsgrein, sumir eru frábærir og sumir gætu ekki fundið eign með tveimur kortum og vasaljós. Matsskýrslur eru ekki tryggingar fyrir verðmæti. Stundum er mat ekki einu sinni mat á gildi. Í sumum ríkjum gætu ekki þurft að fá leyfi til að fá leyfi. Nema seljandi hafi reynslu af fyrstu reynslu með tiltekinni umsjónarmanni, þá er engin leið til að fullyrða að matið verði rétt.
- Matsaðilar geta gert mistök. Ef umsjónarmaðurinn er ókunnugur hverfinu eða eiginleikum þess sem gæti haft áhrif á gildi, gæti matið verið ófullnægjandi. Aðferðin sem margra umsjónarmenn nota til að koma á markaðsvirði er að bera saman svipaða heimila í svipaðri stöðu og hafa nýlega selt. Stundum fjarlægja umboðsmenn ljósmyndir eftir lokun frá MLS . Ef umsjónarmaður hefur ekki skoðað húsið innan heimilisins, gæti umsjónarmaðurinn óhjákvæmilega notað heimili sem þarfnast viðgerðar sem sambærilegt sölu til uppfærðrar heima.
- Matsaðilar geta ekki alltaf fundið allar nauðsynlegar upplýsingar. Ég fæ sennilega að minnsta kosti eitt símtal í viku frá umsjónarmanni sem biður mig um nýlegan sölu mína. Matsaðilar vilja vita hvort eitthvað sé óvenjulegt um heimilið, hvort seljandinn greiddi lokakostnað kaupanda eða ef sérstakar sérleyfi væru í boði. Ekki sérhver fasteignasala er til staðar til að svara þessum spurningum og ekki á hverjum umsjónarmanni biður, auk þess sem efstu framleiðandi mega ekki muna upplýsingar um hvert viðskipti.
- Matsaðilar geta verið mismunandi á verðmæti frá hvor öðrum, jafnvel sérfræðingar eru ekki alltaf sammála. Spyrðu 3 umsjónarmenn til að meta gildi, og þú munt líklega fá 3 mismunandi skoðanir. Þess vegna spyrðu seljendur stundum 3 fasteignasala til að meta gildi og endar að gera mistök verstu seljanda alltaf þegar þeir velja umboðsmanninn sem býður upp á hæsta verð.
Hvernig kaupendur meta heimili til sölu
Forsíða verðlagning er hluti list og hluti vísindi. Þegar fasteignasala vinnur samanburðarmarkaðsgreiningu, reynum við að ákvarða hversu mikið kaupandinn greiðir fyrir heimilið og það verð sem kaupandinn lánveitandi mun meta. Þessar gildi geta verið tvær mismunandi tölur.
Stundum eru kaupendur mjög ruglaðir þegar þeir kaupa sér heimili. Þeir bera almennt saman gildi meðal heimila sem þeir hafa ferðist, svo þeir vita ekki raunverulega hvernig á að ákvarða gildi þegar þau eini heimili sem þeir sjá eru heimili til sölu. Þeir vita hvað aðrir seljendur biðja um heimili sín, en þeir vita oft ekki hvaða heimili í hverfinu hafa selt nýlega og hversu mikið.
Ef þeir fá sambærilega sölu hafa kaupendur yfirleitt ekki nægjanlegt mat á þekkingu til að vita hvernig á að laga afbrigði milli heimilanna. Þeir gætu reynt að bera saman heimili með sundlaug og uppfærslu á heimili á minni mikið án laugs og þarfnast vinnu og hefur enga hugmynd um hvernig á að reikna mismuninn í peningamálum. Til að bæta við móðgun við meiðsli veit ekki umboðsmaður þeirra líklega heldur.
Til dæmis gæti kaupanda verið sagt að heiman í næsta húsi hafi selt fyrir $ 300.000. Það myndi vera nóg til að gera kaupandanum trúa að hún ætti að geta boðið $ 300.000 fyrir heimili til sölu við hliðina á henni.
Hins vegar gæti heimili til sölu við hliðina á því heimili aukið svefnherbergi og bað, sem myndi þýða að það gæti líklega verið meira virði. Hve miklu meira er auka svefnherbergi og bað virði? Kaupendur vita ekki.
Kaupendur taka oft ákvörðun um verð byggt á samkeppnisheimilum til sölu. Ef þeir ferðast heim sem er of hátt heima , til dæmis, sem mun gera ábyrgt verð húsa líta út eins og samkomulag. Þeir gætu líka beðið fasteignasala þeirra um hversu mikið þeir ættu að greiða og umboðsmaður gæti td sagt að meðaltali seldra verðs á verði verði 98%, þannig að umboðsmaður gæti bent til 2% verðlækkunar .
Kaupendur ættu ekki að spyrja fasteignasala hversu mikið á að bjóða fyrir heimili. Flestir umboðsmenn eru óþægilegar og benda til tilboðs þar sem það er ekki heimili þeirra og sumir þeirra, sem ég hata að viðurkenna, eru óhæfir til að svara.
Kaupandi ætti að biðja fasteignasala um að veita kaupanda nægar upplýsingar svo að kaupandi geti tekið upplýsta ákvörðun.
Fleiri ástæður fyrir því að seljandi greitt mat gæti verið gagnslaus
Ein helsta ástæðan fyrir því að seljandi greiddi mat áður en hann skráði heimili er líklegt til að vera sóun á peningum fyrir seljanda vegna þess að kaupandi gæti ekki treyst á matinu. Kaupandi gæti hugsað að seljandinn hafi sannfært umsækjandann til að koma á hærra en einfaldlega staðfestu gildi vegna þess að kaupendur eru oft grunsamlegar. Kaupendur hafa tilhneigingu til að líða grunsamlegt vegna þess að þeir eru órólegur að takast á við erlent umhverfi, meira en vegna þess að eitthvað er undirhöndlað.
Að auki mun lánveitandinn kaupandinn örugglega ekki taka við mat á seljanda. Kaupandi verður ennþá að greiða sérstakt gjald fyrir mat til að fá fjármögnun. Þar að auki er einnig mjög líklegt að lánveitandi kaupanda gæti þurft frekari mat, rétt fyrir lokun, til að ganga úr skugga um nákvæmni fyrri matar. Vegna þess að lánveitendur eru að verja þá staðreynd að ekki eru öll mat, sérstaklega frá framkvæmd HVCC , réttar. Ekki sé minnst á það, vegna þess að hrunið á árinu 2008, lánveitendur í dag átta sig á góðu mati er einfaldlega góð mat á verðmæti og áætlanir geta verið breytilegar.
Þó að fasteignasala áætlun um verðmæti sé ekki mat og ætti ekki að túlka sem slíkt getur almennt skráningaraðilar gert nokkuð gott starf með því að reikna út skráningarverð byggt á sambærilegum sölu- og markaðshreyfingum. Það er ein af ástæðunum sem við gerum stóru dalirnar.