Hvernig land samningur virkar til að kaupa heimili

Hvers vegna heimili kaupendur eins og land samninga

Land samninga um að kaupa heimili voru mjög vinsæl í lok 1970 og byrjun 1980. Í kjölfarið seldu sölusamningar, sem stundum voru kallaðir samningar um verk, aukin aðlaðandi fjármögnunarskilyrði yfir hærra hlutfall og stífur hæfnistaðlar stofnana lánveitenda.

Land samninga byrjaði að hverfa þegar lán kröfur mýkt og verð lækkaði undir 8%. En þeir hafa ekki horfið að öllu leyti og, í raun, til að komast aftur inn á markaðinn á veðakreppunni.

Fyrstu húseigendur sem misstu heimili sín til að foreclosure eða selt með stuttum sölu fór að halla á samningum landsins sem fjármögnunarval þegar stóru bankarnir sneru þá í burtu.

Hvað er fasteignasala á landi?

Upphæðarsamningur er hvers konar samningur sem kallar á reglubundnar greiðslur en í fasteignum er það almennt nefnt land samningur, samningur um verk eða samning um sölu. Hugtakið "land" er villandi þar sem land samningur er hægt að nota til að kaupa hvers konar fasteignir með eða án úrbóta.

Sala sölusamningsins lýsir söluverði, fjárhæð niður greiðslu, vexti, magn mánaðarlegra (eða reglubundinna) greiðslna og skyldur hvers aðila. Það tekur til slíkra ábyrgða sem hver mun halda heimili, greiða fyrir tryggingar og fasteignaskatt - sem er almennt kaupandinn. Samningurinn mun innihalda endurkaup fyrir seljanda ef kaupandi hættir að greiða afborganirnar.

Sérstakir:

• Landsamningar eða samningar um verk eru öryggissamningur milli seljanda, sem heitir seljandi og kaupandi, sem heitir Vendee.
• Seljandi samþykkir að selja eign með því að fjármagna kaupin fyrir Vendee.
• Seljandi heldur lagalegum titli og Vendee fær réttan titil.
• Eigandafjármögnunin getur falið í sér núverandi veðvægi (sjá meira hér að neðan) eða eignin getur verið frjáls og skýr (besta valkosturinn).

• Þegar greitt er að fullu selur seljandi Vendee gjöld til eignarinnar.

Allt innifalið (umbúðir) Landssamningar

• Umhverfis samninga innihalda núverandi veð.
• Vendee gerir einn greiðslu til seljanda.
• Þegar greiðsla er móttekin greiðir seljandi greiðsluna undirliggjandi lánveitanda og heldur restinni.
• Ef núverandi veð hefur lægri vexti en vextir samningsins, fær seljandi aukalega áhættu af peningum sem ekki tilheyra seljanda. Þetta er þekkt sem umboð.

Eftirfarandi er hvernig það virkar.

1. Segðu söluverðinu er $ 100.000.
2. The Vendee setur niður $ 10.000.
3. The Vendee samþykkir að greiða á $ 90.000, með vaxta á 6,5%, greiða 567 $.
4. Núverandi undirliggjandi lán er $ 50.000, greitt með 5% vexti með greiðslu $ 268.
5. Seljandi fær 6,5% vexti af $ 40.000 af eigið fé, auk 1,5% vexti á núverandi veð á $ 50.000 og vasa $ 299 á mánuði.
6. The Vendee greiðir einnig skatta, tryggingar og allar aðrar eignarréttar.

Bein samningar

Það er engin hneyksli af áhuga á beinum samningi. Vendee getur samþykkt að greiða núverandi lánveitanda beint og gera aðra greiðslu til seljanda eða Vendee getur sent ein greiðslu til seljanda og seljandi greiðir greiðslu til undirliggjandi lánveitanda.

Skulum líta á fyrra dæmi um beinan samning:

1. Söluverð 100.000 $.
2. Vendee setur niður $ 10.000.
3. Vendée gerir eina greiðsluna á $ 268 á núverandi lánvexti $ 50.000, sem veitir vexti 5%.
4. Vendee gerir seinni greiðsluna til söluaðila á $ 40.000 eignafjármögnun, sem veitir vexti 6,5% og greiðir 253 $ á mánuði.
5. Samtals af báðum greiðslum er $ 521, sem sparar Vendee $ 46 á mánuði yfir umbúðirnar.

Kraftur sölu

• Sumir titilafyrirtækin eru sammála um að samningar um land og samninga séu í gildi sem innihalda seljanda, kaupanda og vörsluaðila. Þú verður að hringja í kring til að finna slíkt titilfyrirtæki.
• Eins og traustur í trausti verki , seljandi og Vendee úthluta rétti, titli og áhugamálum til vörsluaðila í þeim tilgangi að tryggja skuldbindingar seljanda og Vendee.
• Ef Vendee hættir að greiða hefur vörsluaðili vald til að útiloka undir sölustöðu.

• Ferlið við að leggja fram tilkynningu um sjálfgefið breytilegt frá ríki til ríkis.

Hröðunarákvæði í undirliggjandi lánum

Öll lán í dag innihalda hröðunar- og söluákvæði . Lánveitendur hafa lengi haft sögu um að hringja í lán strax til greiðslu ef kaupandi tók titilinn "háð" fyrir núverandi lán . Það er vegna þess að lánveitendur vildu að kaupendur hæfi, greiða lánshæfismat og hærri vexti .

Sue Heimbichner, vörsluaðili í Chicago Title í Sacramento, hefur verið í viðskiptum síðan 1976 og hefur fylgst með vinsældum samninga landa koma og fara. Eitt af stærstu málsóknunum frá því tímabili þróast frá kaupendum sem taka titil með fyrirvara um núverandi húsnæðislán sem haldin eru af sambands sparifé og lánasamtökum. Þing samþykkti lögum um vörslufyrirtæki frá árinu 1982 og reyndi að þurrka út getu til að taka yfir núverandi lán.

Heimbichner segir lánveitendur í dag hafa tilhneigingu til að líta hinum megin. "Sumir lánveitendur eru ánægðir með greiðslur sínar," sagði hún. En ekki reyna að taka yfir lán með ríkisstjórninni. "Þú vilt ekki skipta við ríkisstjórnina," segir Heimbichner, "vegna þess að þú ert að fara að klára." Ef land samningur þinn inniheldur núverandi veð, ættirðu að leita ráða hjá fasteignar lögfræðingur.

Dæmi um lántökur ríkissjóðs eru Fannie Mae eða Freddie Mac og ríkisskuldabréf eru FHA eða VA.

Vendee's Bundle of Rights

Fyrir alla hagnýta tilgangi átti Vendee eignina og hefur rétt á:

• Eignarhald.
• Rólegur ánægja og notkun eignarinnar.
• Útilokun, neyða aðra til að yfirgefa húsnæði.
• Endursölu.

Hagur til Vendee

• Engin hæfileiki, þótt seljandi gæti beðið um afrit af lánshæfismatsskýrslu kaupanda.
• Beinleiki sveigjanleiki. Fjárhæðin er samningsatriði.
• Lengd land samnings tíma, vextir og greiðslur eru samningsatriði.
• Lágt lokakostnaður . Það eru engir lánveitendur að greiða.
• Fast lokun. Viðskipti geta lokað í 7 daga eða minna.

Hagur til seljanda

• Venjulega hærra söluverð og engin mat. Þótt kaupandi sé ráðlagt að fá mat.
• Ef skattskyldur, getur það hugsanlega átt við frestaðan hagnað.
• Mánaðarleg innkoma.
• Oft betri ávöxtun en peningamarkaðsreikningur .
• Ef eignin er ekki í samræmi, er auðveld leið til að selja.
• Fast lokun.

Kaupandi Ábendingar

• Fáðu mat.
• Fá titil tryggingar.
• Taka þátt í þjónustu eignarhaldsfélags til að halda í vörslu framkvæmdarverka og frumrita.
• Talaðu við fasteignalögfræðing .

Ábendingar seljanda

• Dragðu lánshæfiseinkunn kaupanda.
• Hafa bæði söluaðilum og Vendee nöfn á gildandi vátryggingarskírteini.
• Hire útborgun fyrirtæki til að takast á við samninga.
• Talaðu við fasteignalögfræðing.

Þessi grein er ekki að vera misskilin sem að veita lögfræðiráðgjöf. Aðeins lögfræðingar geta boðið lögfræðiráðgjöf.

Þegar skrifað er, Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006, er miðlari-félagi í Lyon Real Estate í Sacramento, Kaliforníu.