Lesandi spyr: Við höfum verið að dvelja í burtu frá því að kaupa sölur vegna þess að við heyrðum að þeir taki of lengi og gætu ekki fengið staðfestingu. En nú erum við að gera okkur grein fyrir því að öll gott verð eru til skamms sölu. Við erum að hugsa að við ættum að íhuga að bjóða upp á stuttan sölu. En við vitum ekki hvar á að byrja. Hversu mörg tilboð getum við gert? Ættum við ekki að gera fullt af tilboð ef einhver fer ekki í gegnum? Og hversu mikið undir listaverði getum við boðið til að kaupa stuttan sölu? "
Svar: Tilboðsverð fyrir stutta sölu er oft mjög ruglingslegt fyrir kaupendur. Þú ert ekki einn með spurningum þínum. Margir stutta kaupendur telja eins og þeir og umboðsmenn þeirra séu eins og blindir sem leiða blinda og á einhvern hátt eru þeir. Það er vegna þess að það eru svo margir hlutir til skamms sölu. Þú ert réttur að ekki sé stuttur velta lokaður .
Listaverð stutts sölu
Stærsta spurningin í stuttum sölu er verð. Hversu raunhæft er listaverðið? Til að byrja, ef seljandi er ekki gjaldgengur til að gera skammvinnan sölu er listaverðið ekki viðeigandi. Það er vegna þess að seljendur sem ekki eiga rétt á að fá stuttan sölu geta fundið stuttan sölu þeirra hafnað. Í þeim tilvikum mun bankinn ekki samþykkja stutta sölu jafnvel þótt þú værir tilbúin til að greiða yfir markaðsvirði.
Þú getur ekki hengt húfu þína á listaverð á stuttum sölu. Það eina sem listaverðið segir þér er hversu mikið það kostar að fá seljanda til að skrifa undir kaupsamning , og stundum munu þeir ekki einu sinni gera það.
Til dæmis, í MLS mínum, eru skráningaraðilar skylt að segja umboðsmönnum kaupanda ef seljandi muni ekki samþykkja listaverð, en ekki öll MLS fyrirtæki krefjast þess að upplýsingagjöf.
Ef listaverðið er of lágt mun bankinn hafna stuttum sölu . Þar að auki gæti lágt listaverði verið stefna notuð af skráningaraðilanum og seljanda til að tæla margar tilboð á stuttum sölu .
Í stuttu máli gæti listaverð á stuttum sölu þýtt mjög lítið, ef ekkert er yfirleitt.
Hvernig á að reikna út tilboðsverð fyrir stuttu sölu
Þú verður að hugsa eins og BPO umboðsmaður. Að undanskildum nokkrar tegundir af stuttum sölu greiðir bankarnir almennt ekki fyrir mat. Það er eins og að skera af nefinu þrátt fyrir andlit þitt, en bankarnir vilja spara smá pening. Þeir gefa einnig ekki nógu credence til þekkingar og reynslu fasteignamatara. Þeir hafa tilhneigingu til að hugsa að allir hlýjar líkamar geti metið heimili, og sú forsendun væri rangt.
Við myndum ekki hafa þetta vandamál ef bankarnir treystu stuttum sölufyrirtækjum en þeir gera það ekki og með góðri ástæðu . Stutta sölufyrirtækið táknar seljanda, ekki bankann. Stutta sölufyrirtækið vill einnig fljótt selja það heimili. Verðið sem stutta söluaðili telur er markaðsvirði gæti verið rétt á nefið eða það gæti verið svikalegt lágt.
Svo, stutta sölu bankinn mun ráða BPO umboðsmanni og borga þessi umboðsmaður minna en $ 100 til að framleiða BPO. Þessi umboðsmaður gæti verið staðbundinn umboðsmaður eða umboðsmaðurinn gæti lifað út úr svæðinu. Það er heppni jafntefli. En margir BPO-umboðsmenn munu líta á seldu sambærilegan sölu innan 1/2 mílna radíus efnisins.
Þeir munu bera saman svipaða fermetra myndefni og aldir. Þú getur gert það sama.
Mismunandi gerðir tilboðsverðs fyrir stuttu sölu
Þó að það séu margar leiðir til að reikna út markaðsvirði, notar ekki allir BPO umboðsmenn öll verkfæri sem eru til umboðsmanns. A BPO umboðsmanni gæti aðeins íhuga síðustu 3 mánuði seldra heimila næst viðfangsefninu. Umboðsmaðurinn gæti séð frá staðsetningu, ástandi, einstaka þætti og þróun, svo sem lægra verð á virkum og biðlistum.
Hér eru ýmsar tegundir af stuttum söluverði og hvers vegna þeir eru öðruvísi:
- Listaverð fyrir stuttan sölu. Þetta er verð sem skráningarmiðillinn og seljandinn eru sammála um. Það er notað til að tæla tilboð. Það getur verið hátt; það getur verið lágt; það getur verið rétt á peningunum.
- BPO umboðsmaður stutt söluverð. Þetta verð er oft reiknað tölfræðilega, en án innri skoðunar er í grundvallaratriðum einskis virði. Jafnvel með innri skoðun, BPO verð er ekki alltaf rétt, fyrst og fremst vegna þess að umboðsmaður gæti ekki unnið í hverfinu. En þetta er tilboðsverðið sem stutt sölubanki muni taka við.
- Umboðsmaður staðbundins kaupanda er um gildi. Nágrenni sérfræðingur er líklega annar besti veðmálið þitt fyrir heiðarlegan skoðun markaðsvirði. Þessi umboðsmaður mun þekkja sögu og þróun heimiliskaupa í því tiltekna hverfi. Ef þetta verð er hærra en BPO gildi, hvort sem þú býður upp á verð einhvers staðar nálægt þessu verðmæti byggist að miklu leyti að því hve illa þú vilt heima og hvort þú sért að keppa tilboð.
- Mat á staðbundnum mati á markaðsvirði. Mat mun kosta þig á milli $ 300 og $ 500 að meðaltali, en faglegur appraiser með reynslu að meta heimili í því hverfi ætti að framleiða gilda álit á virði. Samt er aðeins skoðun mannsins.
- Lánshæfismat kaupanda er stutt af sölu. Þessi tegund af mati er gerð í gegnum greiðslustöð, og matarinn getur eða er ekki upplifaður og gæti ekki þekkt hverfið. Þökk sé timburmenn vegna HVCC , það er í grundvallaratriðum metin til að staðfesta tilboðið, ekki til að sannreyna raunverulegt markaðsvirði.
Neðst á síðunni er bragð til að velja tilboðsverð skamms sölu að reikna út hversu mikið bankinn vill, byggt á mati BPO um verðmæti. Tilboðsverð þitt þarf að vera sanngjarnt. Bankinn getur eða ekki leyft afslátt til að bíða eftir stuttum söluákvæðum . Hafðu þó í huga, hvorki tilboðsverð né verð BPO umboðsmanns gæti haft nokkurn tíma í markaðsvirði. Fjárhæðin sem þú borgar og markaðsvirði getur verið tveir mismunandi hlutir.
Réttlátur undirbúa þig fyrir kauptilboð frá bankanum ef tilboðsverð þitt er of lágt.
Til að svara spurningunni þinni um marga kauptilboð . Þú ættir að tala við lögmann þinn um gildrur og lagaleg galli við að skrifa mörg tilboð til skamms sölu þegar þú hefur ekki efni á að kaupa þá alla. Almennt, siðferðilegir umboðsmenn draga af því að æfa sig nema kaupandi birti þessa staðreynd í tilboðinu.
Þegar skrifað er, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, er miðlari-félagi í Lyon Real Estate í Sacramento, Kaliforníu.