Svar: Í stuttum sölu þýðir listaverðið oftast diddly-squat. Hvernig getur það verið, þú gætir furða. Hvernig getur umboðsmaður og seljandi hennar sett verð á stuttum sölu sem er ekki raunverulegt? Það er gert á hverjum einasta degi í borgum yfir Ameríku.
Í öllum þessum borgum eru kaupendur eins og þú spyrja sömu spurningu: Hversu sveigjanleg er þessi stutta söluverð? Eða spyrja þeir: Hversu lágt mun seljandi fara? Vegna þess að það er það sem kaupandi vill sjálfur vita. Hvað geta þeir keypt þessi stutta sölu á? Hvaða verð eiga þeir að bjóða? Ef þeir bjóða upp á listaverð þarf bankinn að samþykkja það verð, ekki satt? Svarið er nei. Bankinn gerir það ekki.
Hvaða crock. Hvernig getur þetta verið? Hvernig getur seljandi og umboðsmaður hennar misst heila laug kaupenda eins og þetta, þú gætir hugsað. Það er hvernig skammt velta er verðlagður . Sumir verð eru réttar og nokkrar stutta söluverð eru ekki.
The Preapproved Short Söluverð
Í fyrsta lagi er ljóst að stutt sölu er forréttindi.
Það er ekki rétt. Bankar þurfa ekki að samþykkja smásölu. Það er engin lög sem segir að bankinn verði að veita stuttan sölu fyrir seljanda neðansjávar heima . Bankar gera stutta sölu á grundvelli 5 meginreglna:
- Seljandi er neðansjávar
- Seljandi er með erfiðleikum eða er í yfirvofandi hættu á að útiloka
- Kaupandi er hæfur til að kaupa heimilið
- Það er arðbært að selja stutt en útiloka
- Verðið er fullnægjandi eða á markaðsvirði
Það er síðasta bullet lið sem bankarnir annast um þegar þeir ákveða að preapprove stutt sölu. Þeir vilja vera í stjórn á verðlagningu. Að vera í stjórn á verðlagningu þýðir að þeir munu ekki sóa tíma í að vinna með stuttum sölu sem er verðlagður of lágur. En það þýðir líka að þeir gætu ekki fengið neitt tilboð á öllum vegna þess að þeir tóku rangt verð.
Af þeim sökum líkar mér ekki við fyrirframgreiddan skammtímasölu. Það myndi gera betur fyrir banka að láta markaðinn ákvarða söluverð, en ekki allir spila sanngjarnt og ekki er hvert smásala verðsett samkvæmt markaðnum.
Þar að auki þarf kaupandinn að átta sig á því að bara vegna þess að bankinn hefur samþykkt söluverð, þýðir það ekki endilega að kaupandi þurfi að bjóða upp á það verð. Kaupandi getur boðið minna en bankinn gæti ekki samþykkt það. Hins vegar, ef kaupandinn býður upp á fyrirframgreitt verð verður stuttur sölu samþykktur, enda sé kaupandinn hæfur.
Hvernig velur bankinn stutta söluverð?
Ég hef farið um og í kringum banka á verði meira en nokkur annar þáttur í stuttum sölu. Til dæmis skráði ég stutta sölu heima fyrir, td $ 599.000 og fékk tilboð fyrir $ 599.000.
Bankinn ákvað að vilja $ 635.000. Kaupendur samþykktu að hækka verðið í $ 635.000. Þá lánveitandi kaupanda metið það á $ 599.000. Bankinn samþykkti þá að selja á $ 599.000.
Flestir bankarnir treysta á BPO . Þeir ráða umboðsmann sem er í viðskiptum við að gera skjótan lífsskoðun á góðu verði. Þessi umboðsmaður leitar að heimilum innan radíus frá efni eignarinnar. Heimilin eru svipuð ferningur, aldur og ástand.
Þetta kerfi virkar vel svo lengi sem sambærileg velta er á síðustu 3 mánuðum og svo lengi sem hverfið er það sama. En oft getur BPO umboðsmaður þurft að breyta fyrir verðmæti með því að draga frá eða bæta við söluverði fyrir ósambærileg heimili. Ekki sérhver umboðsmaður veit hvernig á að gera þetta. Eða, umboðsmaðurinn gæti farið yfir landamærin og ekki átta sig á öðru hverfi sem skipar öðruvísi verði.
BPOs, eins og mat, eru sambland af list og vísindi, ekki vísindi. Áður en þú kaupir stutta sölu eða tilboð á stuttum sölu , ættirðu að spyrja umboðsmann þinn að keyra sambærilegan sölu , rétt eins og BPO umboðsmaður myndi gera það. Þá munt þú hafa góðan hugmynd um hvort bankinn samþykki tilboðið þitt. Ef seljandi telur að bankinn samþykki tilboð þitt mun seljandi samþykkja tilboðið þitt. Það er leyndarmálið.
Þegar skrifað er, er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, miðlari-félagi í Lyon Real Estate í Sacramento, Kaliforníu.