Spurning: Hvernig get ég fundið stuttan sölu?
Lesandi spyr: "Hvernig get ég fundið stuttan sölu á netinu frá MLS skráningum? Sumir af skráningunum segja að það sé stutt sölu en sumir eru ekki ennþá þeir eru örugglega stuttir velta. Ég veit að umboðsmaður minn getur fundið út hverjir eru stutta sölu. Þessar upplýsingar eru ekki aðgengilegar almenningi? "
Svar: Sérhver MLS kerfið er öðruvísi, svo stutt tilboð eru ekki alltaf augljós. Það virðist vera hreyfing í því skyni að bera kennsl á stuttar sölufyrirtæki vegna þóknunarsamninga .
Þegar umboðsmenn berjast um peninga eru kerfi oft settar í stað til að halda deilum frá sér. Umboðsmenn berjast oft við aðra umboðsmenn yfir peninga. Það er algengt bardaga.
Hvað er stutt sölu?
Skammtímavöxtur hefur tilhneigingu til að eiga sér stað þegar eignarverð lækkar eða uppblásið mat á kaupum, sem gerir eignina virði minna en fjárhæð veðsins. Þetta þýðir að seljandi leggur inn kaupsamning til að selja fyrir fjárhæð sem er minna en núverandi veðjöfnuður heimilisins. Ef seljandi færir ekki peninga til loka skal lánveitandi samþykkja skammt sölu . Það er vegna þess að lánveitandi tekur tap til að leyfa afborgun fyrir minna en fjárhæðina sem skuldar.
Stuttur sölu getur einnig átt sér stað ef einfaldlega ekki nóg af peningum til að greiða allan kostnað við sölu og veð. Það er hægt að selja heimili fyrir meira en veð og þó er salan stutt, vegna þess að ekki er nóg af peningum frá tekjunni til að greiða allan þann kostnað sem seljandinn verður að bera til að selja.
Almennt er stutt sölu ekki kaup á kaupanda. Það þýðir ekki alltaf að kaupandi kaupi eignina á markaði og það getur tekið langan tíma að loka, ef það lokar yfirleitt, meðal fjölda annarra ástæðna. Ekki eru allir lánveitendur að samþykkja hvern stuttan sölu, og mörg stytt söluverð sem eru auglýst er ekki raunverulegt verð .
Þeir eru menntaðir giska á hvað þarf til að selja heimilið.
Því meiri reynsla sem umboðsmaður hefur til að selja skammt, því líklegra er að verð sé sanngjarnt og ásættanlegt lánveitanda. Sumir lyfjafyrirtæki gera bara verð og þá er fyrir vonbrigðum þegar stutt sölu þeirra er hafnað.
Short Sales Commission deilum
Vandamálið kemur upp þegar umboðsmaður tekur skráningu á heimili sem er ekki enn í vanskilum, sem þýðir að seljandi gerir ennþá greiðslur til lánveitanda. Á samningstímabilinu , ef tilkynning um vanskil er lögð inn, gæti þetta breytt skilmálum skráningarinnar. Það verður nú stutt söluuppboð , með fyrirvara um þóknunarsamning frá lánveitanda.
Í Sacramento MLS segir reglur okkar að umboðsmaður athugasemdir - þær sem almenningur getur ekki séð - verður að innihalda orðatiltæki sem sérstaklega lýsa því að salan sé háð lánveitanda og hvernig afbrigði, ef einhver er í þóknuninni, verði skipt. Þetta er vegna þess að skráningin gæti tilgreint eina upphæð og lánveitandi gæti samþykkt annan upphæð.
Nokkrir lánveitendur afsláttur þóknun, borga minna en seljandi myndi borga. Eitt skráningarfulltrúi innihélt ekki verbiage varðandi minni þóknun. Meðan á afhendingu var krafist þess að umboðsmaður kaupandans hefði krafist þess að verðbréf hans væru rétt á gjaldinu sem upphaflega var skráð í MLS.
Umboðsmaðurinn endaði með að gefa stóran hluta af þóknun sinni til umboðsmanns kaupanda.
Finndu Short Sale Listings
Flestir skammtímasölur eru skráðir af fasteignasala . Þú finnur þessar skráningar á staðbundnum vefsíðum og í MLS straumar til ýmissa vefsvæða. Sumir lánveitendur hafa kvartað um að auglýsa sem skilgreinir heimilinar sem stuttan sölu, vegna þess að lánveitendur telja að það sé óhagað þegar kemur að verðlagningu heima . Þeir eru réttir. Kaupandi býður yfirleitt minna þegar það er auglýst sem stutt sölu.
Ef þú hefur aðgang að leitarskilmálum skaltu skoða fyrst hvar hugtakið stutt sölu birtist. Það gæti verið undir "stöðubreyti" eða það gæti verið í markaðsskýringum. Veldu þetta reit sem leitarorð.
Lesið skráningu vandlega. Þú gætir verið að horfa á skammvinnan sölu , sem myndi þýða að heimiliðið sé ekki til sölu eða að aðeins verði tekið tillit til baka.
Ef þú sérð orðið "háð," þá væri það vísbending þín. Einnig skaltu vera meðvitaður um að tilteknar vinsælar vefsíður gætu innihaldið skráningar sem eru skilgreind sem forvörn. Þetta eru ekki stutta sölu og þau eru ekki til sölu.
Umboðsmenn yfirgefa yfirleitt í orðum sem skilgreina skráningu sem stutta sölu. Leitaðu að eftirfarandi skilmálum:
- Með fyrirvara um samþykki bankans .
- Forvörn
- Tilkynning um sjálfgefið
- Gefðu bankanum tíma til að svara.
- Fyrirfram samþykkt af banka.
- Höfuð til útboðs
Umfram allt, ráða umboðsmanni sem er vel versed í meðhöndlun á stuttum sölu og getur ráðlagt þér um málsmeðferðina, þar á meðal staðbundin venjur á þínu svæði. Ef þú hefur lögfræðilegar spurningar skaltu biðja lögfræðing um ráðgjöf og leiðbeiningar.
Þegar skrifað er, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, er miðlari-félagi í Lyon Real Estate í Sacramento, Kaliforníu.