Mundu að hjóla í bílnum sem krakki og gnægja foreldra þína: Erum við þar enn? Erum við komin? Ef þú gerir það þá muntu líða enn verra að bíða eftir stuttum sölu samþykki vegna þess að það mun líklega taka miklu lengri tíma en þú átt von á. Ef þú æfir jóga eða getur komið inn í Zen með þolinmæði, verður það auðveldara fyrir þig, en flestir kaupendur eiga mjög erfitt með að bíða eftir samþykki.
Þú ert ekki einn.
Lesandi spyr: "Ég sendi tilboð á stuttum sölu næstum 5 mánuðum síðan og við höfum ekki heyrt neitt frá skráningaraðilanum undanfarið. Umboðsmaður minn hringir í hverri viku til að komast að því hvort bankinn hafi samþykkt tilboðið okkar. Listamiðillinn hringir ekki til baka. Við vitum ekki hversu margir tilboð bankans er að horfa á eða jafnvel ef tilboðið okkar er best. Hversu lengi ætti kaupandinn að bíða eftir stuttum söluákvæðum? "
Svar: Stuttar kaupendur kaupenda um landið eru að syngja blúsin rétt hjá þér. Sérhver stuttur sölu er öðruvísi og eins mikið fer eftir lánveitanda eins og það gerist á skráningaraðilanum . Sumir skráningaraðilar útvista sölusamningaviðræður við þriðja aðila, sem geta oft tafið viðbrögð.
Koma á stuttum sölu áður en tilboðið er skrifað
Áður en þú ákveður að kaupa stutta sölu heima skaltu spyrja umboðsmann þinn að gera smá grunninn fyrst. Sumir hlutirnir sem umboðsmaður þinn gæti gert eru:
- Skoðaðu sambærilegan sölu
Margir bankar munu afsláttar verðið svolítið frá markaðsvirði, en til að fá staðfestingu skulu tilboðin vera sanngjarn og nálægt sambærilegum sölu .
- Kíkið á rekja skráningu smásölufyrirtækisins Short Sale Listing
Ef stutta sölufyrirtækið hefur mjög fáan skammtímalistann og hefur lítið reynslu í raun að loka stuttum sölu, getur líkurnar á því að bjóða staðfestingu verið grannur.
- Spyrðu hversu mörg skammtímasala tilboð hafa verið send til seljanda
Þótt skráningaraðili getur neitað að birta tilboðsverð, skal umboðsmaður láta umboðsmann þinn vita hversu mörg tilboð hafa borist. Ef það eru margar stuttar söluhæfingar gætir þú þurft að bjóða upp á meira en listaverð.
- Finndu út hvort smásala pakkasala seljanda er lokið
Bankaviðræðingaraðilar munu ekki vinna úr skrá ef stuttur sölupakka seljenda er ófullnægjandi. Þessi skrá mun fara niður í hauginn ef það vantar pappírsvinnu sem bankinn þarf.
Hversu mörg lán eru tryggð til eignarinnar?
Meira en einn lánveitandi gæti þýtt að skráin muni taka lengri tíma til að loka. Sumir yngri lánveitendur eru krefjandi ótryggðar kynningarbréf frá seljanda eða meiri peningum en venjulega frá fyrsta lánveitanda. Einnig munu sumir lánveitendur íhuga aðeins fyrsta tilboðið. Ef þú ert ekki fyrsti tilboðið getur tilboð þitt fallið við hliðina.
Hversu lengi virkar skammtímasala?
Þetta er spurningin um milljón dollara. Ég hef lokað sölu innan 6 vikna frá því að ég skráði eignina til þess dags sem hún lokaði. Aðrir geta tekið 30 daga. En flestir verða 3 til 4 mánuðir. Sumir bankar af Ameríku stuttum sölu , trúðu eða ekki, fá samþykki á færri en 30 daga. Wachovia stuttur velta getur stundum snúið í 24 klukkustundir.
Aðrir lánveitendur eru svo swamped með stuttum innsendingum sölu að starfsmenn hans geti ekki brugðist tímanlega. Það sem einu sinni tók tvo mánuði getur auðveldlega tekið fjóra mánuði og engin tveir lánveitendur eru eins. Ef lánveitandi var móttækilegur í vor, þýðir það ekki að svarstími haustið muni spegla.
Styttri söluferli, frá uppgjöf til skamms sölu samþykkis , er almennt sem hér segir:
- Uppgjöf tilboðs og heill stutt sölu pakki frá seljanda.
- Bank viðurkennir kvittun - 10 til 30 daga.
- Banka pantar BPO eða mat - 2 vikur til 2 mánaða.
- Skráin er skoðuð - 2 til 10 virka daga.
- Samningaviðræður er úthlutað - 2 til 10 virka daga.
- Level II samningamaður má úthluta - 10 virkir dagar.
- Skráin er samþykkt eða hafnað - 30 til 120 daga, eftir fjárfestum.
Sumir smásölur þurfa fleiri stig af samþykki.
Ef fjárfestirinn er ríkisstjórn, þá getur það einmitt bætt við nokkrum vikum til skamms söluferli. Sömuleiðis ef lánið hefur veðtryggingar, sem ekki hefur verið bætt við lántakanda.
Ef þú ert að keyra yfir 120 daga getur verið að skráningaraðili eða þriðji aðilinn sem er ekki í boltanum og er lax um að hringja í bankann. Að hringja í bankann þýðir að bíða eftir að halda hvar sem er frá 10 mínútum til klukkustund eða lengur.
Eða langur skammtímalundur getur einnig þýtt að bankinn hefur innri vandamál, ekki nóg starfsfólk eða hefur týnt skránum nokkrum sinnum og hvatti skráningaraðilinn til að senda pakkann aftur og aftur. Bara svo þú veist, FHA sölur, sem þýða þær með HUD, fela oftast í sér langar tafir.
Það getur líka leitt til þess að matið sé verulega hærra en tilboðið þitt og skráningarmiðillinn er að byggja upp mál fyrir nýja umsjónarmann. Þó að ég geti sagt að meðaltali skammtímalínan mín tekur um 6 til 8 vikur til að samþykkja, biðjum við venjulega kaupanda að undirbúa sig til að bíða í 90 daga.
Því miður geturðu ekki alltaf komið í veg fyrir vandamál á stuttum sölu. Þolinmæði er lykillinn. Þú munt líklega verða að fá stuttan sölu samþykki. Eitt af erfiðustu hlutum sem kaupendur geta skilið er að hóta bankanum með afpöntun þýðir ekkert fyrir bankann. Bankinn. Bankinn er ekki sama um ástand eignarinnar, staðsetningu hennar, viðgerðirnar sem þú vilt gera eða hvaða brýn mál sem hefur áhrif á kaupandann.
Besta veðmálið þitt er að halda því fram og bíða, enda sétu sannarlega heima.
Ábending: Almennt ef þú sérð að heimili languish á markaðnum mánuði eftir mánuð sem stutt sölu, í bága við vinsæl trú, er það EKKI lánveitandi að halda uppi sölu heima. Það er líklega kaupandinn sem sagt upp, var skipt út fyrir nýtt tilboð og allt ferlið hófst.
Þegar skrifað er, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, er miðlari-félagi í Lyon Real Estate í Sacramento, Kaliforníu .