Stofnanir og bankar ráða fasteignasala til að undirbúa mat á virði. Fulltrúi miðlari, almennt fasteignasala , samanstendur af að minnsta kosti þremur svipuðum eignum sem nýlega hafa verið seldar til eignarinnar og stýrir upp eða niður fyrir mismun.
Endanleg niðurstaða að mati markaðsvirðis.
Verðbréfamiðlarar eru stundum umdeildar, sérstaklega ef umboðsmaðurinn sem undirbýr BPO hefur litla reynslu eða þekkingu um hverfið. En BPOs kosta yfirleitt mun minna en fullblaðin mat.
Á markaðssveiflunni frá 2006 til 2011, voru bankar að borga um $ 50 til $ 75 fyrir BPO. Vandamálið við þessi nálgun er að bankinn var að gefa þetta fyrirtæki oft nýjum lyfjum vegna þess að almennt voru aðeins þessi lyf tilbúnir til að vinna fyrir svo lítið. Það var ekki óvenjulegt að hlutastarfsmaður komi til húsa seljanda og léti börnin hennar festast í sæti sínar í bílnum þegar umboðsmaðurinn stóð inn á heimili, skaut fljótlega nokkrum myndum með símanum sínum og hljóp út.
Bankarnir virtust ekki leggja of mikið áherslu á BPO vegna þess að BPO var ekki alltaf notað til að ákvarða verðmæti. Líklegast, viðmiðunarreglurnar krafist BPO, en bankar nota einnig aðrar viðmiðanir til að ákvarða söluverð, sérstaklega þegar fyrirhuguð sölu er stuttur sölu .
Bankar gætu borið saman tap á tapi með tapi af foreclosure og ákvarða að loka tapi greiðir meira, skrýtið þar sem þetta gæti hljómað þér.
Tvær Standard Tegundir BPOs
Það eru tvær tegundir af stöðluðu BPOs: innri BPO, eins og lýst er hér að framan, og akstur-við BPO. Drifið af BPO er um eins gagnlegt og sumir innri BPOs.
Það þýðir ekki endilega að umboðsmaðurinn reki af heimilinu vegna þess að sumir laturir umboðsmenn líta bara á myndina á Google. En það þýðir að innanhússins er ekki skoðaður fyrir akstur. Markaðsvirði er áætlað með tölum einum: sambærileg sölu innan síðustu 3 mánaða.
Stundum heyrir þú drif-BPO sem kallast skrifborð BPO, sem þýðir sérhæfð hugbúnaður áætlar gildi. Það líkist þeim tegundum gilda sem áætlað er af nokkrum vinsælum vefsíðum eins og Zillow Zestimate . Það getur verið nákvæmt að vissu marki en tekur ekki stað innri skoðunar né fullskyggni.
Af hverju bankar panta BPOs
Tveir algengustu ástæður fyrir BPO gildi banka eru annaðhvort fyrir heimili í foreclosure, um að koma inn í bankann á lager af REO heimilum eða stuttum sölu. Bankar gætu óskað eftir BPO frá tveimur aðskildum fasteignafélögum. A ballpark mat á verðmæti er hannað til að hjálpa bankanum að forðast slæm gildi sem stundum eru settar á stuttum sölu með siðlausum lyfjum.
Bankar þurfa þó ekki að samþykkja BPO gildi sem sanna markaðsvirði. Banki getur notað þessi gildi sem leiðbeiningar og gæti beðið um hærra söluverð til að reyna að vega upp á móti tapinu. Bara vegna þess að bankinn krefst hærra verð þýðir ekki að BPO gildi komi of hátt.
Þetta er mistök sem sumir umboðsmenn gera, að kenna BPO umboðsmanni fyrir rangt gildi þegar það er bankinn sem ákvað að biðja um hærra verð.
Bankinn gæti aðeins notað BPO sem viðbótarupplýsingar. There ert margir sjálfvirk mat hugbúnaður hugbúnaður í boði, og BPO gæti verið notuð sem aðeins viðbótarskýrsla.
Eina fólkið sem vona að verðmæti BPO muni koma í lágmarki eru yfirleitt kaupendur í stuttum sölu. En jafnvel lágt mat þýðir ekki að bankinn muni ekki biðja um meiri peninga. Banki er ekki skylt að gera stutta sölu, og það er það sem margir virðast sjást.