Kostir og gallar í verki í stað foreclosure
Að mínu mati, gjörningar í stað favors banka meira en það favors húseigandi.
Hvenær var síðasti bankinn hjálpað þér? Þar að auki, hvers vegna viltu hjálpa banka sem vill ekki hjálpa þér? Flestir standa frammi fyrir verki í stað ákvörðun eftir að bankinn neitaði neinu lánbreytingu eða hafnaði stuttum sölu . Auðvitað, ef þú átt eignir, þá ættir þú að selja heimilið áður en þú tekur þátt í verki í staðinn, en sumir seljendur sem standa frammi fyrir þessari ákvörðun hafa ekki eigið fé vegna þess að þeir eru neðansjávar.
Skilgreining á verki í stað foreclosure
A verk í stað foreclosure er titill flytja skjal undirritað af húseiganda, notarized af lögbókanda almennings og loksins skráð í opinberum gögnum. Það skilar titli frá húseigendum til bankans sem hefur veð.
Ástæður banka gætu hafnað verki í stað foreclosure
Algeng misskilningur um verk í stað er að eignin verði í foreclosure . Lánveitandi getur eða hefur ekki sent inn tilkynningu um sjálfgefið eða hafið dómstóla til að útiloka en getur samt verið opið til að ræða um verk í stað.
Bankar eru hins vegar oft tregir til að samþykkja verk í stað foreclosure ef húseigandi er núverandi, en að vera núverandi þýðir ekki að bankinn muni neita. Bankar eru ekki skyldir til að taka á móti verki í stað foreclosure. Hér eru nokkrar ástæður fyrir því að bankinn gæti hafnað verki í staðinn:
- Slík aðgerð er ekki arðbær.
Ef bankinn telur að það geti aukið peninga í gegnum foreclosure - annaðhvort vegna þess að eignin hefur eigið fé eða sambandsríkið veitir fjárhagslega hvatningu til bankans að útiloka, gæti bankinn hafnað búsetueiganda til að afhenda verki í stað foreclosure.
- Junior kvaðir, dómar eða skattaréttar.
Allir síðari lien lögð gegn eigninni verða hjá eigninni og verða ábyrgð lánveitanda ef ekki sleppt áður en samningur er gerður í stað foreclosure. Venjulega er eign með aðeins eitt lán besta umsækjandinn. Eða gæti annað lánveitandi tekið við verki í stað ef fyrsta lánið er núverandi og eignin er meira virði en summan af skuldum sínum .
- Viðmiðunarreglur um þjónustu banna verk í staðinn.
Mörg lán eru þjónustuð af PSAs og leiðbeiningarnar í þessum PSA gætu bannað verk í stað foreclosure. PSAs þurfa að fylgja leiðbeiningum og þeim skilmálum er ekki hægt að breyta.
- Ósættanlegar hugtök.
Einnig er hugsanlegt að PSA gæti beðið lántakanda að fjárframlagi í skiptum fyrir staðfestingu á verki í stað og lántaki gæti neitað annaðhvort vegna meginreglu eða skorts á höfuðstól.
Göllum í verki í stað foreclosure
Alltaf leita lögfræðilegrar ráðleggingar áður en þú stökkir til að gefa bankanum gjörðir í stað foreclosure. Mundu að það er í áhugi bankans að fá verkið frá þér. Það kann ekki að vera í hagsmunum þínum að fara eftir því. Á sumum vegu má halda því fram að það sé bara skref fyrirfram að fara í burtu frá veð þínum að gefa banka verk í stað foreclosure .
- Áhrif á lánsfé.
Verkefni í stað hefur áhrif á lánsskýrslu þína . Sumir heimildir segja að áhrifin á lánsfé séu eins og hin fullþroska foreclosure. Staða einstaklingsins er öðruvísi. Þegar þú ert í vafa skaltu hringdu í kreditskrifstofu og spyrja. Ekki trúa öllu sem þú lest á netinu.
- Hæfni til að kaupa annað heimili.
Það er ekki eins og að gefa gjörðir í stað og snúa sér að því að kaupa annað heimili. Vátryggingin, Fannie Mae og Freddie Mac , sem kaupa lán á öðrum markaði, munu ekki kaupa veð lántaka sem skrifaði undir verk í 4 ár án undantekningartilvika, 2 ár með áróðandi aðstæður. Þeir gera stöðugt breytingar á leiðbeiningum.
Bera saman bíða eftir að kaupa eftir foreclosure, sem er 7 ár án áþreifanlegra aðstæðna, 5 með, og það sem þú hefur tekið upp er í raun 3 ára hagnaður. Þegar þú horfir á það á annan hátt getur stutt viðskipti sætt þér við að kaupa heimili innan 2 ára. Í því tilviki gætirðu týnt tveimur árum ef þú neyðist til að bíða eftir 4 ár eftir að verki í stað.
- Frelsisleyfi .
Gakktu úr skugga um að verkið í stað sérstaklega leysir þig frá ábyrgð á endurgreiðslu lánsins. Þar að auki er lítið lið í afhendingu titils ef þú ert með annað lánveitanda sem mun stunda þig fyrir skort .
Ábending: Vertu viss um að spyrja endurskoðandann hvort afborgað skuldir gætu leitt til skattskyldu. Tímabundið býður 2007 lánveitingarskuldbindingin til verndar en sólkerfið árlega. Gjaldþrot getur verið annar undanþága í boði.
Þegar skrifað er, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, er miðlari-félagi í Lyon Real Estate í Sacramento, Kaliforníu.