Spurning: Ættum við að gera HARP endurfjármögnun eða stutt sölu okkar neðansjávar heim?
Lesandi spyr: "Maðurinn minn og ég eru að reyna að reikna út hvort við ættum að reyna að selja heimili okkar sem stutta sölu eða hanga á það og sækja um endurskipulagningu áætlunarinnar. Fasteignasala okkar er að segja okkur að selja, en við eigum hugmyndina um að draga úr veðgreiðslum okkar. Við skuldum næstum $ 300.000 og þegar verðmæti heimilisins okkar er um $ 165.000, segir veðarmaður okkar að við getum sparað $ 635 á mánuði ef við treystum að endurfjármagna HARP. Ættum við að gera HARP endurfjármögnun eða stutt sölu ? "
Svar: Hvort húseigandi ætti að selja á móti HARP endurfjármögnun er það ekki að skera og þorna. Jú, í flestum tilfellum myndi rökfræði ráðast af því að húseigandi sé líklega betra í tvö ár eftir skammt frá sölu en eftir HARP endurfjármögnun en margt er að hafa í huga áður en ákvörðun er tekin.
Fyrst og fremst er hvort sem þú verður hæfur fyrir annaðhvort forrit. Mörg stutta sölubankar hafa losað kröfur um skammvinnan sölu og ekki á hverjum lánveitanda krefst fjárhagslegrar erfiðleika, sérstaklega eftir 2012. En ef bankinn þinn krefst fjárhagslegrar erfiðleika og þú getur ekki skráð þig á erfiðleika þá gætir þú ekki fengið fyrir stuttum sölu yfirleitt. Hver myndi gera spurninguna móðgandi, ekki satt?
Svo, það fyrsta sem ég legg til að þú gerir er að tala við stutta sölufulltrúa til að reikna út hvort þú uppfyllir skilyrði fyrir stuttu sölu. Íhuga ríkisstjórn HAFA stutt söluáætlun ef venjulegur stuttur sölu er of takmarkandi.
En ef þú ferð á HAFA leiðina skaltu ganga úr skugga um að þú viljir virkilega gera stuttan sölu áður en þú sækir um HAFA. Sumir lánveitendur munu ekki leyfa þér að endurnýta þegar þú hefur fyrirfram valið ef þú ættir að skipta um skoðun þína.
Það er mikilvægt að hafa í huga að þú getur ekki gert bæði. Þú verður að velja eitt forrit. Annaðhvort HARP Refinance eða stutt sölu.
Hæfi til að endurfjármagna HARP
- Takmörkuð við Fannie Mae og Freddie Mac lán.
HARP endurfjármögnunaráætlunin gildir aðeins um lán sem Fannie Mae eða Freddie Mac heldur. Ef lánið þitt er ekki Fannie Mae eða Freddie Mac, þá mun þú ekki vera hæfur. Þú getur komist að því hvort lánið þitt sé Fannie Mae eða Freddie Mac með því að fara í Fannie Mae lánina upp eða Freddie Mac Loan Look Up. Þú þarft að þekkja síðustu fjóra tölustafa aðalmiðlarans á almannatryggingarnúmeri.
- Lán upphaf 1. júní 2009 eða fyrr.
Ef þú tókst út veð þann 2. júní 2009 eða síðar verður þú líklega ekki gjaldgengur fyrir HARP Refinance. Það eru engar undantekningar í augnablikinu en það gæti breyst.
- Meira en 80% LTV
Ef heimili þitt er neðansjávar mun lánshlutfall þitt vera meira en 80% af markaðsvirði - vegna þess að markaðsvirði er yfirleitt minna en lánshlutfall þitt. Flestir hafa ekkert vandamál með þennan hæfisþætti.
- Engar seinkanir.
Þó að HARP endurfjármögnunaráætlunin leyfir ein seinkun á síðustu 12 mánuðum, munu margir lánveitendur ekki lána lán til lántaka sem hefur verið afbrotamaður, án tillits til HARP viðmiðunarreglna. Þessar viðbótar lánveitandi kröfur sem kunna að vera mismunandi frá þeim sem settar eru fram í áætluninni eru kölluð yfirlög.
- First HARP endurfjármagna.
Nema reglurnar breytast og með einum undantekningu geturðu aðeins gert einn endurfjármögnun á HARP og þegar þú hefur fengið það, getur þú ekki endurfjármagna með HARP aftur. Hins vegar, ef þú hefur í vandræðum með að gera greiðslurnar eftir HARP Refinance, geturðu hvenær sem er sótt um skammvinnan sölu.
HARP endurfjármagna Vs. Stutt sölu
Stuttu viðmiðunarreglur um sölu á öðru heimili eftir stuttan sölu eru venjulega 5 ár fyrir hefðbundið lán og 3 ár fyrir lán FHA . Segjum að þú gerðir stutta sölu í staðinn og seldi heimili þitt. Gallarnir á stuttum sölu eru:
- Þú átt ekki lengur heimili.
- Þú verður að flytja annars staðar og verða leigutaki.
- Þú gætir þurft að fara út úr hverfinu þínu.
- Þú munt tapa skattframtali þínu til að eiga heima.
- Það er engin trygging fyrir því að þú uppfyllir skilyrði um jafna 3 ár til að kaupa annað heimili vegna þess að persónulegar aðstæður breytast og lög breytast.
Ef þú valdir HARP endurfjármögnunarvalkostinn, í 2 ár, munt þú hafa vistað $ 15.240 ($ 635 greiðslu munur x 24 mánuðir). Á 3 árum hefur þú sparað enn meira, $ 22.860. Mun markaðsvirði heimilisins aukast til að bæta upp fyrir þá staðreynd að þú skuldar enn um $ 300.000 á heimili sem er virði $ 165.000?
Það skiptir ekki máli. Ástæðan fyrir því að það skiptir ekki máli er að þú gætir aldrei viljað selja. Þetta þýðir að þú munt halda áfram að greiða á heimilinu þar til þú hefur greitt af $ 300.000 veð.
Ef þú velur stutta sölu, þó í lok 3 ár, gæti þú átt rétt á því að kaupa annað heimili. Ef þú telur að heimaverð sé tiltölulega stöðugt á þessum tíma, þá þýðir þetta að þú gætir keypt heimili eins og það heimili sem þú selt, nema í markaðsvirði í dag $ 165.000. Jafnvel ef vextir tvöfaldast myndi greiðslu þín enn vera lægri en sú greiðsla sem þú borgar í dag.
En fyrir sumt fólk er það ekki spurning um rökfræði eða fjárhagsleg rök. Og það er allt í lagi, algerlega í lagi. Fólk kaupir oft fasteignir á tilfinningum og þeir dvelja í því heimili byggt á tilfinningum. Ekki alltaf slæmt ef þú velur HARP endurfjármögnunina á stuttum tíma. Hvort sem þú tekur ákvörðun er rétt ákvörðun fyrir þig.
Þegar skrifað er, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, er miðlari-félagi í Lyon Real Estate í Sacramento, Kaliforníu.