Hvernig stutt sölu er meðhöndluð frá upphafi til enda
Stutta söluferlið er enn leyndardómur fyrir marga, jafnvel eftir öll þessi ár, þannig að það er engin ástæða fyrir viðvörun ef þú veist ekki nákvæmlega hvernig skammvinn söluferli virkar. A einhver fjöldi af umboðsmanni kaupanda er ruglaður; undrandi kaupendur eru að leita að stefnu, en ekki allir stutta sölufyrirtæki vita hvernig á að gera stutta sölu . Þú vildi vonast til þess að fólk sem er í fasteignaviðskiptum hefði lært eitthvað eða tvo um stuttu söluferlinu, en því miður er stutt sölutækið ekki teppi allra.
Grundvallaratriði í stuttum sölu
Bankar veita stuttum sölu vegna 2 grunnástæðna: seljandi er með erfiðleika og ekki er nóg eigið fé á heimilinu til að greiða veð eftir að greiða sölukostnað.
Nokkur dæmi um erfiðleika eru:
- Atvinnuleysi / minni tekjur
- Skilnaður
- Læknis neyðar
- Atvinna flytja út úr bænum
- Gjaldþrot
- Death
Seljandi verður að undirbúa fjárhagslega pakka til að leggja fram til skamms sölu banka. Hver banki hefur eigin reglur en - nema Wachovia, sem er besta skammtin í heimi - grundvallaraðferðin er svipuð frá banka til banka. Seljandi er stutt sölu pakki mun líklega samanstanda af:
- Leyfisbréfi, sem leyfir umboðsmanni þínum að tala við bankann.
- Forkeppni lokaskýrsla
- Lokið reikningsskil eða RMA
- Erfiðleikabrot seljanda
- 2 ára skattframtali
- 2 ár af W-2s
- 30 daga launakostnaður
- Síðustu 2 mánuði yfirlýsingar bankans
- Samanburður á markaðsgreiningu eða skrá yfir nýleg sambærileg sölu
Skrifa stutt sölu tilboð og senda bankanum
Áður en kaupandi skrifar stutt kauptilboð skal kaupandi biðja umboðsmann sinn fyrir lista yfir sambærilega sölu . Bankar eru ekki í viðskiptum við að losa veðaskuldbindingar við verðlagningu rokkgjafa. Bankinn vill fá nokkuð nær markaðsvirði.
Styttra söluverð getur haft lítil áhrif á markaðsvirði og má í raun vera verð undir sambærilegum sölu til að hvetja til margra tilboða .
Sumir smásölur geta byrjað fyrir tilboð en oftast mun bankinn hefja málsmeðferð við móttöku samþykkts kauptilboðs. Eftir að seljandi samþykkir tilboðið mun skráningaraðili senda eftirfarandi atriði til bankans:
- Skráningarsamningur
- Framkvæmt kauptilboð
- Fyrirframgreiðsla bréf Kaupanda, afrit af alvöru peningar athugun og sönnun á fé
- Stutt sölukerfi seljanda
Ef pakkinn er ófullnægjandi verður skammvinn söluferli seinkað. Í þessu tilviki gæti bankinn jafnvel rifið pakkann. Sumir bankamanna sýna litla þolinmæði fyrir mistök.
The Short Sale Process í bankanum
Kaupendur geta beðið mjög lengi til að fá svar frá bankanum. Það er mikilvægt fyrir skráningaraðilinn að hringja reglulega í bankann og halda varlega athugasemdum um stutta söluferlið. Kaupendur geta orðið svo þreyttir á að bíða eftir stuttum söluákvæðum sem þeir kunna að þurfa að ógna að hætta við ef þeir fá ekki svar innan tiltekins tímabils.
Þessi tegund af viðhorf er sjálfsbjargandi og mun ekki flýta fyrir stuttu söluferlinu. Ef kaupendur eru tegundir með litla þolinmæði er kannski stutt sölu ekki besti kosturinn fyrir þá.
Ennfremur er umboðsmaður kaupanda ekki heimilt að tala við lánveitanda án heimildar. Ekki biðja umboðsmann þinn að hringja í bankann. Það mun ekki virka.
Eftirfarandi er dæmigerður stutt söluferli hjá bankanum:
- Bank viðurkennir móttöku skráarinnar. Þetta getur tekið 10 daga í mánuði.
- Samningaviðræður er úthlutað. Þetta getur tekið 2 eða 3 til 30 daga.
- A BPO er pantað. Bankinn mun líklega neita að deila niðurstöðum BPO.
- Annað samningaviðræður má úthluta. Þetta getur tekið aðra 30 daga.
- Skráin er send til skoðunar á grundvelli PSA . Þetta getur tekið 2 vikur í 30 daga.
- Bankinn getur þá óskað eftir að allir aðilar undirrita Arm's-Length Affidavit.
- Bankinn gefur út stutt bréf til sölu samþykkis .
- Kaupandi hættir.
Ég kastaði í þeirri síðasta línu vegna þess að stundum þurfti ég að selja Sacramento söluna 3 eða 4 sinnum áður en kaupandinn festist við viðskiptin.
Kaupendur verða reiður og pirruðir vegna þess að stuttur söluferli getur verið svo langur að þeir hætta stundum án þess að segja neinum, mun minna umboðsmanni þeirra. Sumir smásölur fá samþykki í 2 til 8 vikur. Aðrir geta tekið 90 til 120 daga að meðaltali. Lengd skammvinns sölu fer venjulega eftir fjárfestum, ekki bankanum.
Stórstutt sölufulltrúi getur hjálpað til við að flýta fyrir stuttu söluferlinu með því að vera efst á skráinni og halda bankanum ábyrgur. Innritun með bankanum amk einu sinni eða tvisvar í viku er mikilvægt. Viðurkenna hegðun ófullnægjandi samningamanna og biðja um skipti er oft nauðsynleg eins og heilbrigður. Aldrei vera hræddur við að escalate.
Krossfingur þinn, samningsaðili vill að skráin sé yfir eins mikið og þú. Oft er hægt að senda inn heill pakka fyrirfram, til þess að geta aukið ferlið líka.
Ábending: Mikið af þeim tíma mun skráningaraðilinn hafa hugmynd um hvenær samþykki muni koma eftir að skráin er send til lokaprófs. Á þeim tímapunkti gætu kaupendur viljað hefja lánferlið þannig að þeir hefðu byrjað ef bankinn leyfir aðeins 2 vikur til að loka.
Þegar skrifað er, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, er miðlari-félagi í Lyon Real Estate í Sacramento, Kaliforníu.