11 Ástæður fyrir því að kaupa ekki stutt sölu
Á yfirborðinu kann að virðast að skammvinnsla kaupanda sé að fá góðan samning. Þó að grannur skammtímamarkaður gæti verið arðbær fyrir kaupanda - vegna þess að það eru alltaf undantekningar - mun kaupandinn miklu betra kaupa heimili sem ekki er í vanrækslu.
Stuttum sölu er ekki seld á afslætti.
Þú ert ólíklegt að heyra fasteignasérfræðingar segja þér að það er ekki góð hugmynd að kaupa stuttan sölu . Að hluta til er það vegna þess að fasteignasérfræðingar hagnast á stuttum sölu . Allir gera peninga nema seljendur og kaupendur. Reyndu líka að skráningarmiðlar gætu ýtt seljendur á listann sem stutt sölu vegna þess að ef seljendur fóru í gegnum foreclosure myndi skráningaraðilar ekki fá skráningu.
Í Sacramento, þar sem ég vinn, týnast margir umboðsmenn til skamms sölu og benda til þess að kaupendur þeirra kaupa eitthvað annað. Þetta eru oft umboðsmenn sem voru brenndir í fortíðinni og höfðu stutt viðskipti fallið í sundur vegna þess að þeir voru skráðir af umboðsmanni sem ekki hafði skráningu á viðskiptum með stuttum sölu.
Hér eru 11 ástæður fyrir því að kaupendur gætu ekki viljað kaupa stuttan sölu:
Sellers greidd of mikið
Ef heimili selt fyrir $ 500.000 fyrir nokkrum árum og er nú til sölu á $ 400,000, þýðir það ekki að kaupandinn sé að taka upp $ 100.000 af eigin fé fyrir frjáls.
Það þýðir að seljandi greitt of mikið á vaxandi markaði og nú hefur markaðurinn fallið. Það þýðir að seljandi hefur enga eigið fé.
Söluaðilar lánuðu of mikið
Bankar sem voru fús til að lána peninga í að meta mörkuðum leyfa stundum lántakendur að yfir-veðsetja heimiliðið, sem þýðir lánshlutfall lántaka sem er hærra en verðmæti eignarinnar.
Úttektir eru huglægar og ekki allir matararendur leggja sama gildi á heimilinu. Þrátt fyrir lögin eru sumar kröfuhafar þrýstir af bönkum til að meta það sem húseigandinn vill taka lán.
Stringent Qualifications Óreyndur eða siðlaus fasteignasala getur ýtt seljanda inn í að íhuga skammvinnan sölu þegar seljandi er ekki gjaldgengur fyrir stuttan sölu . Seljendur verða að sanna erfiðleika og leggja fram vísbendingar um erfiðleika lánveitanda til samþykkis. Sumir umboðsmenn skráðu heimili sem stuttar seldir án þess að hafa talað við lánveitendur eða áður en sölumenn voru gjaldgengir.
Heimilin selja á markaðsvirði.
Lánveitendur eru ekki barnalegir eða ókunnugt um verðmæti heimilis. Lánveitendur munu krefjast þess að sambærileg markaðsgreining , þekktur sem CMA eða verðbréfamiðlari miðlari, þekktur sem BPO. Ef lánveitandi telur að betra verði sé hægt að fá með því að taka eignina í foreclosure yfir skammtilboð, getur lánveitandinn haldið út fyrir hærra verð. Það verð verður nálægt markaðsvirði . Lánveitendur taka við stuttum sölu þegar heimili er þess virði sem er skammt frá söluverði, sem þýðir markaðsvirði.
Heimilin selja "eins og er"
Ef veðfyrirtæki samþykkir skammt sölu er líklegast einnig að greiða lokakostnað í viðskiptunum.
Lánveitendur biðja kaupendur að kaupa heimilið í núverandi ástandi. Lánveitendur munu yfirleitt neita að greiða fyrir:
- Tillögur um viðgerðir birtar á heimili skoðun .
- Skaðvaldskoðanir eða vinnu sem nauðsynlegt er til að gefa skýran skaðlegan skýrslu.
- Roof vottorð eða þak viðgerðir.
- Heimilisverndaráætlanir fyrir kaupandann.
- Frestað viðhald.
Lengd tíma til loka
Það fer eftir því hvenær tilkynning um vanskil var lögð inn, lánveitandinn er eftirlíking af foreclosures og hversu mikið pappírsvinnu seljandi hefur þegar sent, það gæti tekið einhversstaðar frá tveimur vikum til tveggja mánaða til að fá svar við kauptilboð frá lánveitanda. Einnig, ef tveir lánveitendur taka þátt vegna þess að tveir lán eru tryggðir til eignar, gæti það tekið lengri tíma að fullnægja kröfum seinni lánveitanda.
Lánveitendur geta breytt skilyrðum
Sumir lánveitendur áskilja sér rétt til að endursenda skilmálana um stutta sölu í síðustu stundu.
Ef markaðurinn breytist, ný lög fara fram eða nýjar upplýsingar liggja yfir skrifborðið lánveitanda getur lánveitandi reynt að breyta skilmálum samningsins. Lánveitendur hafa yfirleitt lögfræðingar til ráðstöfunar og venjulegir kaupendur gera það ekki.
Lenders Discount Commission
Lánveitendur sem hafa selt lán til Fannie Mae eða Freddie Mac greiða venjulega hefðbundna fasteignasala til fasteignasala. Aðrir geta krafist afsláttar. Þar að auki lýkur lyfjafyrirtæki 2-3 sinnum vinnu venjulegs viðskipta og þakkar ekki að fá greitt minna til að gera meira starf. Ef þú hefur samþykkt að greiða umboðsmanni þínum tiltekið hlutfall undir kaupanda miðlarasamningi getur þú verið ábyrgur fyrir mismuninn á því sem lánveitandinn greiðir og hvað samningurinn þinn kveður á um ef umboðsmaður þinn neitar að afnema mismuninn.
Hærri kaupanda lokakostnaður
Vegna þess að lánveitendur munu sjaldan greiða fyrir aukahluti, eins og seljandi væri tilbúinn að gera, ef þú vilt eitthvað af þeim aukahlutum, þá greiðir þú sjálfum þér sjálfum. Stundum geta lánveitendur neitað að greiða fyrir lokaða seljanda lokakostnað, svo sem skattaskipti , líka. Ef þú vilt nákvæmar skoðanir, munt þú líklega borga fyrir þá út-af-vasa.
Missa stjórn á viðskiptum
Ef þú þarft að loka afhendingu á tilteknum degi, fullt af heppni með það. Stuttur sölutími heima lokunar ferli tekur óákveðinn tíma. Lánveitandi seljandans kallar á skotin, ekki kaupandinn né lánveitanda kaupanda. Ef þú ert að reyna að loka afhendingu samhliða sölu á heimili þínu, gæti það ekki gerst.
Little seljanda hvatning
Þegar seljandinn kemst að því að styttri söluáhrif á lánsfé er nálægt því að afsköldu, þá er lítill hvatning fyrir seljanda að vinna með stuttum sölu. Þrátt fyrir að seljendur geti valið að kaupa annað heimili í 2 ár eftir stuttan sölu á móti 5 (með takmörkunum) á foreclosure, sumir hafa ekki í hyggju að kaupa annað heimili aftur.
Þegar skrifað er, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, er miðlari-félagi í Lyon Real Estate í Sacramento, Kaliforníu