Hvernig á að græða peninga með því að fjárfesta í fasteignum
Þrjár aðal leiðir til að græða peninga frá fasteignasala
Það eru þrjár aðal leiðir fjárfestar græða peninga frá fasteignum:
- Aukning á fasteignaverði,
- Leigutekjur sem safnað er með leigu á eignum til leigjenda, og
- Hagnaður myndast af atvinnurekstri sem fer eftir fasteignum.
Í hnotskurn, það er það. Auðvitað eru alltaf aðrar leiðir til að hagnast beint eða óbeint af fasteignum, svo sem að læra að sérhæfa sig á fleiri esoteric sviðum eins og skatta lien vottorð, en þessi þrjú atriði reikningur fyrir mikill meirihluti aðgerðalausra tekna og fullkominn örlög, sem hafa verið gerðar í fasteignamarkaði. Með því að læra hvernig á að nýta þá fyrir eigin eigu geturðu bætt öðrum eignaflokk við heildarhlutdeild eignarinnar og aukið bæði fjölbreytni og, ef það er gert ráð fyrir að draga úr áhættu.
1. Gerðu peninga úr aukningu á fasteignamati fasteignaveðlána
Í fyrsta lagi er mikilvægt að þú skiljir að eignar gildi hækka ekki alltaf.
Þetta getur orðið sársaukafullt á tímabilum eins og seint á tíunda áratugnum og byrjun níunda áratugarins og fasteignafallið 2007-2009. Reyndar, í mörgum tilvikum, verðmæti eignir sjaldan slá verðbólgu . Til dæmis, ef þú átt $ 500.000 fasteignaverð og verðbólga er 3%, gæti eign þín selt fyrir $ 515.000 ($ 500.000 x 1.03%) en þú ert ekki ríkari en þú varst á síðasta ári.
Þannig geturðu samt keypt sömu magni af mjólk, brauði, osti, olíu, bensíni og öðrum vörum (sannur, ostur getur verið niður á þessu ári og bensín upp, en lífskjör þín yrði áfram u.þ.b. það sama). Ástæðan? $ 15.000 hagnaðurinn var ekki raunverulegur. Það var nafnlaust.
Þetta gerist vegna þess að stjórnvöld verða að búa til peninga þegar það eyðir meira en það tekur inn í gegnum skatta. Allt annað jafnt, með tímanum, leiðir það til þess að hvert núverandi dalur missir gildi og verður þess virði minna en áður var.
Ein af þeim leiðum sem sparasti fjárfestar fasteigna geta búið til peninga í fasteignum er að nýta sér aðstæður sem virðast rækta upp á nokkurra áratugi: Þegar verðbólga er áætlað að fara yfir núverandi hlutfall langtímaskulda , þú gætir fundið fólk tilbúinn til að spila með því að eignast eignir, lána peninga til að fjármagna kaupin og bíddu síðan að verðbólga aukist. Þannig geta þeir greitt af húsnæðislánum með dollara sem eru þess virði miklu minna. Þetta táknar flutning frá sparifjáreigendum til skuldara. Þú sást mikið af fjárfestum í fasteignum að gera peninga á þennan hátt á sjöunda og níunda áratugnum þegar verðbólga byrjaði að stíga út áður en Paul Volker tók 2x4 til baka og færði það undir stjórn með því að hækka vexti verulega.
The bragð er að kaupa þegar hagsveifluhækkaðir húfur eru aðlaðandi eða þegar þú heldur að það sé sérstakur ástæða fyrir því að tiltekið fasteignaverð verði einhvern tíma meira virði en núverandi húshlutfall einn bendir til þess að það ætti að vera. Til dæmis geta hæfileikaríkir fasteignaraðilar litið á rétta verkefnið á réttum tíma, á réttu verði og skapar bókstaflega leigutekjur til framtíðar til að styðja við verðmat sem gæti annars verið ríkur miðað við núverandi aðstæður vegna þess að þeir skilja hagfræði, markaðsþættir og neytendur. Í gömlu heimabænum mínum, horfði ég á hræðilegt gamla hótel á frábæru landi og breyttist í bustling verslunarmiðstöð með skrifstofubyggingum sem dælir út umtalsverð leigir fyrir eigandann. Afsakið það sjóðstreymi, nútíð eða núvirði, þú ert að spá í einhvers konar huga, sama hvað þú segir sjálfum þér, sama hvaða bankar samþykkja lánin þín og hvað samfélagið í kringum þig segir.
Þú þarft annaðhvort verulega verðbólgu í nafnvirði gjaldmiðilsins (ef þú ert að nota skuldir til að fjármagna kaupin) til að veita þér tryggingu eða einhvers konar lágu líkur á að þú vinnur í hag þinn.
2. Gerðu peninga af leigutekjum sem myndast af Real Estate Investments
Að græða peninga úr því að safna leigum er svo einfalt að hvert sex ára gamall, sem hefur einhvern tíma spilað leik Monopoly, skilur á vettvangi hvernig grunnatriði vinna. Ef þú átt hús, íbúðabyggð, skrifstofuhúsnæði, hótel eða aðrar fasteignir fjárfestingar , getur þú ákæra fólk leigu í skiptum fyrir að leyfa þeim að nota eign eða aðstöðu. Auðvitað, einfalt og auðvelt er ekki það sama. Ef þú átt íbúðabyggingar eða leiguhúsnæði, gætir þú fundið þig við að takast á við allt frá brotnu salerni til leigjenda sem starfrækja meth labs. Ef þú átt verslunarmiðstöðvar eða skrifstofubyggingar gætir þú þurft að takast á við fyrirtæki sem leigt frá þér að fara í gjaldþrot. Ef þú átt iðnaðarhúsnæði, gætir þú fundið þig frammi fyrir umhverfisrannsóknum vegna aðgerða leigjenda sem notuðu eign þína. Ef þú átt geymslurými gæti þjófnaður verið áhyggjuefni. Fjárfestingar fasteigna eru ekki tegundin sem þú getur hringt í og búist við því að allt gengi vel.
Góðu fréttirnar eru þær að verkfæri eru tiltækar sem auðvelda samanburð á hugsanlegum fjárfestingum í fasteignum. Einn af þessum, sem verður ómetanlegt fyrir þig í leit þinni að því að græða peninga úr fasteignum, er sérstakt fjárhagslegt hlutfall sem kallast ávöxtunarkrafa, sem er skortur á "fjárhæðarhlutfall". Ef eign eignast $ 100.000 á ári og selur fyrir $ 1.000.000, þá skiptirðu upp tekjum ($ 100.000) með verðmiðanum ($ 1.000.000) og fær 0,1 eða 10%. Það þýðir að verðmæti eigna er 10% eða að þú áttir 10% af fjárfestingunni ef þú greiðir fyrir fasteignina í reiðufé og ekki skuldir.
Rétt eins og birgðir eru að lokum aðeins virði að núvirði afsláttarsjóðstreymis þess, er fasteign endanlegt þess virði að sameina 1.) gagnsemi sem það býr til eiganda þess og 2.) hreint sjóðstreymi það býr til miðað við það verð sem var greitt fyrir fjárfestingu. Leigutekjur geta verið öryggismörk sem verndar þig á meðan á falli stendur. Ákveðnar tegundir fjárfestinga í fasteignum eru betur hæfir í þessu skyni. Til að fara aftur í fyrri umfjöllun okkar um áskoranirnar við að græða peninga úr fasteignum, skrifstofubyggingum, til að veita eina mynd, taka venjulega í sér langa, multi ára leigusamninga. Kaupa einn á réttu verði, á réttum tíma og með réttum leigjanda og leigja gjalddaga og þú gætir siglt í gegnum fasteignatvik sem safnar yfir meðaltali leigutakkar sem fyrirtæki sem leigja frá þér verða að veita enn (vegna leigusamningur sem þeir undirrituðu), jafnvel þegar lægri vextir eru fáanlegar annars staðar. Fáðu það rangt, þó, og þú gætir verið læst í ávöxtunarkröfu löngu eftir að markaðurinn hefur náð sér.
3. Gerð Peningar frá Real Estate Business Operations
Endanleg leið til að græða peninga úr fjárfestingum í fasteignum felur í sér sérþjónustu og starfsemi. Ef þú átt hótel, gætir þú selt á eftirspurn bíó til gestanna. Ef þú átt skrifstofuhúsnæði gætir þú fengið peninga frá sjálfsölum og bílastæði. Ef þú átt bílþvott gætir þú fengið peninga úr tímastýrðum ryksuga. Þessar tegundir fjárfestinga þurfa nánast alltaf undirþekkingu; td eru karlar og konur sem eyða öllu starfsferlinum sínum sem sérhæfir sig í hönnun, bygging, eignarhald og rekstur bílaþvottar. Fyrir þá sem rísa upp á akur sinn og skilja svívirðin á tilteknum markaði, getur tækifæri til að græða peninga verið endalaus.
Meira um gerð peningar í fasteignum
Fyrir frekari upplýsingar um hvernig á að græða peninga í fasteignum skaltu lesa The Complete Beginner's Guide til Real Estate Investing .