Ólíkt leigu fyrir íbúð, sem er greitt fyrirfram, eru vextir greiddar í vanskilum. Greiðsla í vanskilum leiðir til þegar þú greiðir veðgreiðslu þann 1. apríl, til dæmis, þar sem það greiðir vextina fyrir marsmánuðina.
Ekki eins og leigu
Leigan er greiddur frá fyrsta til loka mánaðarins, í flestum venjulegum aðstæðum. Stundum, ef þú færir þig inn á heimili síðustu viku mánaðarins, gæti fasteignasala prýrað leiguna til fyrsta mánaðarins og safnað í einn mánuð auk verulegan hluta fyrir þann viðbótarvika en það er alltaf greitt í fyrirfram. Eins og þeir treysta ekki leigjanda að greiða. Þess vegna er stundum litið á banka sem traustari, jafnvel þótt þeir séu ekki. Vegna þess að vextir á veð eru greidd í vanskilum til kröfuhafa.
Lántakendur greiða yfirleitt vexti þegar þeir taka lán til að kaupa annað hvort heimili eða endurfjármagna núverandi veð. Lántaka eða nýtt heimili kaupanda greiðir vexti allt að 30 daga frá fyrstu veðgreiðslunni.
Það þýðir að ef þú lokar viðskiptunum, segir 15. mars, verður fyrsta veðgreiðsla þín 1. maí. Það kann að virðast eins og hver er, apríl er ókeypis, en það er ekki.
Það er vegna þess að greiðslan í maí greiðir vexti í apríl. Hins vegar verður fjárhæðin sem greiðist fyrir tímabilið milli 15. mars og 31. mars greitt af lántakanda við lokun. Sá hluti er kallaður fyrirframgreiddur vextir.
Þegar greiðslan er greidd í maí, ef greiðslan er gjaldfærð í fyrsta lagi í maí, greiðir vextir til 1. maí og höfuðstóllinn verður dreginn frá ógreiddum jafnvægi lánsins og leiðir til nýrrar ógreidds jafnvægi sem er gott til 1. maí (til að greiða fyrir).
Dæmi
Til að lýsa segjum, segjum að upphaflegt ógreiddur jafnvægi fasteignaveðláns er 200.000 $, sem vextir eru 5% á ári, með höfuðstóls- og vaxtagreiðslu $ 1.703.64. Eftir greiðslur í 11 mánuði er ógreiddur jafnvægi nú $ 197.300.83. Þú greiðir fyrir 1. desember þann 1. desember $ 1.073.64. Ef þú tekur fyrri ógreiddan höfuðstól á $ 197.300.83 x 5% og skiptir um 12 mánuði færðu nýjan mánaðarlegan áhugaverðan hluta af $ 822,09.
Eins og tíminn rennur út greiðir húseigandi stærri hluta af greiðslunni til aðalstjóra í hverjum mánuði en í átt að vexti. Helstu greiðsluskilmálar hækka og vaxtagreiðslur lækka. Nú, ef þú dregur frá nýjum mánaðarlegum vaxtagreiðslum af $ 822,09 frá PI greiðslunni $ 1.073,64, er nýjan hluta höfuðstólsins sem greitt er til jafnvægisins mismunurinn á þessum tveimur tölum eða $ 251,56.
Nú tekur þú ógreiddan höfuðstól frá nóvember 197,300,83 og dregur frá höfuðstólnum í desember og nýtt ógreitt höfuðstóll jafnframt til 1. desember er 197.049.27.
Gerum ráð fyrir að þú hafir 1 desember greiðslu þína; Þú ákveður að það er kominn tími til að færa og selja heimili þitt vegna þess að skyndilega uppá viðmið í þakklæti fyrir hverfið þitt gerir óvænt heimili þitt virði 300.000 $.
Hey, þú getur dreyma, ekki satt? Við sölu mun bankinn krefjast frekari vaxtagreiðslna sem greidd eru til dagsetningar móttöku fjármagns. Þetta þýðir að þú skuldar $ 197,049.27 auk daglegra vaxta af $ 27,37 í bankann, allt að lokadag þegar bankinn fær peningana.
Til að endurreisa eru fyrirframgreiddir vextir greiddar við upphaf lánsins til fyrsta gjalddaga og viðbótarvextir eru greiddar þegar lánið er greitt niður, allt til þess dags sem lánardrottinn er greiddur.
Þegar skrifað er, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, er miðlari-félagi í Lyon Real Estate í Sacramento, Kaliforníu.