Hvernig veðlán vinna
Veð er samningur sem gerir lántakanda heimilt að nota eign sem tryggingar til að tryggja lán.
Í flestum tilfellum er hugtakið heimilislán: Þegar þú lánar til að kaupa hús skrifar þú undir samkomulag þar sem lánveitandi hefur rétt til að grípa til aðgerða ef þú gerir ekki nauðsynlegar greiðslur á láninu. Mikilvægast er, bankinn getur tekið eignina í foreclosure - þvingunar þig til að fara út svo þeir geti selt heimiliðið.
Söluaukningin verður notuð til að greiða af skuldum sem þú skuldar enn á eigninni.
Mortgage er samningur:
Hugtökin "veð" og "heimalán" eru oft notuð til skiptis. Tæknilega er veð samningurinn sem gerir heimalánið mögulegt - ekki lánið sjálft. Fyrir fasteignaviðskipti þurfa samningar að vera skriflegar og veð er skjal sem (meðal annars) veitir lánveitanda rétt til að útiloka heima hjá þér.
Veðlán gera það mögulegt að kaupa
Fasteignir eru dýrir. Flestir hafa ekki nóg af peningum í sparnaði til að kaupa heimili, svo að þeir greiða niður 20 prósent eða svo og lána afganginn. Það skilur ennþá þörfina fyrir hundruð þúsunda dollara á mörgum mörkuðum. Bankar eru eingöngu tilbúnir til að gefa þér mikla peninga þegar þeir hafa leið til að draga úr áhættu þeirra.
Öruggari fyrir banka: Bankar vernda sig með því að krefjast þess að þú notir eignina sem þú ert að kaupa sem tryggingar . Til að gera það veitir þú "veði" eignina sem tryggingar og það veð er "veð" þitt. Í fínu prenti samnings þíns fær bankinn leyfi til að setja lien á heimili þínu svo að þeir geti útilokað ef þörf krefur.
Meira Affordable Lán:
Lántakendur fá einnig góðan ávinning af þessu fyrirkomulagi. Með því að hjálpa lánveitanda að draga úr áhættu greiðir lántakandi lægri vexti. Veðlán eru oft notuð af neytendum (einstaklingum og fjölskyldum), en fyrirtæki og aðrar stofnanir geta einnig keypt eign með veð.
Tegundir húsnæðislána
Það eru nokkrir mismunandi tegundir af húsnæðislánum og skilningur á hugtökum getur hjálpað þér að velja rétt lán fyrir ástandið þitt (og forðast að fara niður röngan slóð).
Aftur, ef þú vilt vera stickler, erum við að tala um mismunandi lánategundir - ekki mismunandi tegundir fasteignaveðlána (vegna þess að veðin er einfaldlega sú hluti sem segir að þeir geti útilokað ef þú hættir að greiða).
Fastir veðlán eru einfaldasta tegund lánsins. Þú munt gera nákvæmlega sömu greiðslu fyrir alla lánstíma (nema þú greiðir meira en þarf, sem hjálpar þér að losna við skuldir hraðar). Fast veð húsnæðislán eru yfirleitt í 30 eða 15 ár, þótt önnur kjör séu ekki óheyrður. Stærðfræðin á þessum lánum er frekar einföld: Með lánshlutfalli, vexti og fjölda ára til að endurgreiða lánið reiknar lánveitandi fastan mánaðarlegan greiðslu.
Fast lán eru svo einföld að hægt sé að reikna út veðgreiðslur og afborgunarferlið sjálfur ( töflureiknir og netmálar gera það auðveldara). Þessar útreikningar eru verðmætar æfingar til að hjálpa þér að bera saman lánveitendur og ákveða hvaða lán til að nota. Þú gætir verið hissa á að sjá hvernig langtíma lán leiðir til hærri vaxtakostnaðar á láni lífsins - að gera heimili dýrari en það þarf að vera.
Stillanlegar veðlán eru svipuð staðalánum en vextir geta breyst á einhverjum tímapunkti í framtíðinni.
Þegar það gerist breytist mánaðarlega greiðslan þín líka - til betra eða verri (ef vextir hækka mun greiðslan aukast, en ef verð lækkar gætir þú séð lágmarkskröfur um mánaðarlegar greiðslur).
Verð breytast yfirleitt eftir nokkur ár, og það eru nokkur takmörk fyrir því hversu mikið gengið getur flutt. Þessar lán geta verið áhættusöm vegna þess að þú veist ekki hvað mánaðarlega greiðslan þín verður í 10 ár (eða ef þú hefur efni á því).
Annað húsnæðislán , einnig þekkt sem húsnæðislán, eru ekki til að kaupa hús - þau eru til lántöku gegn eign sem þú átt nú þegar. Til að gera það muntu bæta við öðru veð (ef heimili þitt er greitt af, ertu að setja nýtt, fyrst veð á heimilinu). Annað lánveitandi þinn er yfirleitt "í annarri stöðu", sem þýðir að þeir fá aðeins greitt ef það er eftir á peningum eftir að fyrsta veðhafi hefur greitt. Önnur húsnæðislán eru stundum notuð til að greiða fyrir endurbætur á heimilum og æðri menntun. Í fjármálakreppunni voru þessi lán notuð til að "útborga" eigið fé þitt .
Reverse húsnæðislán veita tekjum til húseigenda (yfirleitt 62 ára) sem hafa umtalsverðan eigið fé á heimilum sínum. Retirees nota stundum öfugt veð til viðbótar tekjum eða fá eingreiðslur af peningum úr heimilum sem þeir greiddu fyrir löngu síðan. Með öfugri veð, borgar þú ekki lánveitanda - lánveitandinn greiðir þér - en þessi lán eru ekki alltaf eins góð og þau hljóma .
Vextir aðeins lán leyfa þér að greiða aðeins vaxtakostnað á láni þínum í hverjum mánuði. Þess vegna færðu minni mánaðarlega greiðslu (vegna þess að þú ert ekki að endurgreiða lánshlutfall þitt). The galli er að þú ert ekki að borga niður skuldir og byggja eigin fé á heimili þínu , og þú verður að endurgreiða skuldina einhvern tíma. Þessi lán geta skilið við ákveðin skammtímasamstæður, en þeir eru ekki besti kosturinn fyrir flesta húseigendur og vonast til að byggja upp auð.
Balloon lán krefjast þess að þú greiðir lánið alveg með stórum "blöðru" greiðslu . Í stað þess að gera sömu greiðslur yfir 15 eða 30 ár, verður þú að gera stóran greiðslu til að útrýma skuldinni (eftir fimm til sjö ár, til dæmis).
Þessi lán vinna fyrir tímabundna fjármögnun, en það er áhættusamt að gera ráð fyrir að þú hafir aðgang að þeim fjármunum sem þú þarft þegar blöðruútgjöldin eiga sér stað.
Endurfjármagna lán leyfa þér að skipta út einum veð fyrir annan ef þú finnur betri samning. Þegar þú endurfjármagna veð færðu nýtt veð sem greiðir af gamla lánið. Þetta ferli getur verið dýrt vegna lokakostnaðar, en það getur borgað til lengri tíma litið ef þú færð tölurnar til að laga sig rétt . Lánin þurfa ekki að vera af sömu gerð. Til dæmis er hægt að fá fastlána lán til að greiða fyrir stækkanlegt vexti.
Hvernig á að fá heimalán
Til að taka lán þarf þú að sækja um lán. Heimalán þurfa miklu meira skjöl en aðrar tegundir lána (eins og sjálfvirk lán eða persónuleg lán), svo vertu tilbúinn fyrir langan feril.
Lán og tekjur:
Eins og með flest lán eru lánsfé og tekjur aðalatriði sem ákvarða hvort þú munt fá samþykki. Áður en þú sækir um húsnæðislán skaltu athuga kreditin þín til að sjá hvort það eru vandamál sem gætu valdið vandræðum (og lagaðu þau ef þau eru bara villur). Seinkunir, dómar og önnur mál geta leitt til þess að umsókn þín verði hafnað - eða þú munt fá hærri vexti, sem þýðir að þú munt borga meira um lánstímann.
Skjöl og hlutföll:
Lánveitendur þurfa að staðfesta að þú hafir nóg af tekjum til að endurgreiða lán sem þeir samþykkja. Þar af leiðandi þarftu að sýna fram á tekjur (fá eyðublaðið W-2, nýjustu skattaframtalið þitt og önnur skjöl handlagin svo þú getir sent þau til lánveitanda þína).
Skuldir við tekjuhlutfall:
Lánveitendur munu líta á núverandi skuldir til að tryggja að þú hafir nægar tekjur til að greiða af öllum lánum þínum - þar með talið nýju sem þú ert að sækja um. Til að gera það reikna þau skulda í hlutfall af tekjum , sem segir þeim hversu mikið af mánaðarlegu tekjum þínum verði borðað með mánaðarlegum greiðslum.
Lán til virðishlutfalls:
Þó að hægt sé að kaupa með mjög lítið niður, eru líkurnar á því að fá samþykki betri ef þú gerir stóran greiðslu. Lánveitendur reikna út lán til virðishlutfalls , sem sýnir hversu mikið þú ert að lána miðað við hversu mikið eignin er þess virði. Því minna sem þú lánar, því lægri áhættan fyrir lánveitanda þína (vegna þess að þeir geta fljótt selt eignina og endurheimt alla peningana sína).
Fyrirframgreiðsla:
Það er best að vita hversu mikið þú getur lánað áður en þú byrjar að versla fyrir hús (eða lán). Ein leið til að gera það er að fá fyrirframgreitt lánveitanda. Þetta er tímabundið ferli þar sem lánveitendur meta kreditupplýsingar þínar og tekjur þínar. Með þeim upplýsingum geta þeir gefið þér hámarks lánsfjárhæð sem þeir eru líklegri til að samþykkja. Þetta þýðir ekki endilega að þú ert samþykktur - sérstaklega ekki fyrir tiltekna eign - en það er gagnlegt, og fyrirframgreiðsla bréf getur hjálpað til við að styrkja tilboð þitt. Þegar þú ert undir samningi mun lánveitendur skoða nánar og gefa út opinbera samþykki (eða höfnun).
Hversu mikið að lána:
Lánveitendur segja alltaf hversu mikið þú getur lánað, en þeir ræða ekki hversu mikið þú átt að "lána". Ábyrgðin fellur á þig til að ákveða hversu mikið á að eyða í húsi, hvaða tegund láns að nota, og hversu mikið af niður greiðslu þú vilt gera (sem hefur áhrif á lán þinn í virðishlutfalli ). Allir þessir þættir ákvarða hversu mikið þú greiðir í hverjum mánuði og hversu mikið áhugi þú munt borga um lánstíma þitt (smærri lán leiða til minni mánaðarlegar greiðslur og minni vaxtagjöld). Það er áhættusamt að taka lán fyrir hámarksupphæðina, sérstaklega ef þú vilt hafa einhvern "púði" í mánaðarlegu kostnaðarhámarki þínu.
Hvar á að lána
Heimalán eru fáanlegar úr nokkrum mismunandi heimildum. Fáðu tilvitnanir frá að minnsta kosti þremur mismunandi lánveitendum og veldu þá sem virka best fyrir þig.
Mortgage miðlari bjóða lán frá mörgum lánveitendum. Þeir hafa aðgang að lánum frá mörgum bönkum og öðrum fjármögnunaraðilum, og þeir munu hjálpa þér að velja lánveitanda miðað við vexti og aðrar aðgerðir. Mortgage miðlari gæti rukkað upphafsgjald sem þú borgar, eða þeir gætu fengið greitt af lánveitanda (eða sambland af báðum). Ef þú þekkir ekki veðmiðlari skaltu spyrja fasteignasala þinn eða annað sem þú treystir fyrir tilmæli.
Bankar og trúnaður verkalýðsfélag bjóða lán til viðskiptavina. Fjárfestingin í eftirlits- og sparnaðarreikningum þarf að fjárfesta og útlán sem peningaútgáfa er ein leið til að fjárfesta peningana . Þessar stofnanir fá einnig tekjur af upphafsgjöldum, vexti og öðrum lokakostnaði.
Online lánveitendur geta fjármagnað lán sjálfir (með því að nota fjárfesta peninga, til dæmis), eða þeir geta virkað sem veð miðlari. Þessi þjónusta er þægileg vegna þess að þú getur séð allt nánast og þú getur oft fengið tilvitnanir meira eða minna þegar í stað.
Hver lánveitandi ætti að veita þér lánshæfismat, sem hjálpar þér að bera saman kostnað við lántöku frá mismunandi lánveitendum. Lesið vandlega þessar skjöl og spyrðu spurninga þar til þú skilur allt sem þú sérð. CFPB útskýrir nokkra hluta lánaskattsins til að hjálpa þér að skilja eiginleika lánsins.
Lánakerfi
Það kann að vera hægt að fá aðstoð við lánið þitt með því að nota lán forrit frá stjórnvöldum og sveitarfélaga stofnunum. Þessar áætlanir auðvelda að fá samþykki og sumir bjóða upp á skapandi hvatningu til að gera eignarhald heima á viðráðanlegu verði og aðlaðandi. Auk þess að kaupa hús getur verið að hægt sé að endurfjármagna með þessum forritum (jafnvel þótt þú skuldir meira en heimili þitt er þess virði ).
Lánasjóðir ríkisstjórna eru meðal þeirra örlátu. Í flestum tilvikum veitir einka lánveitandi (eins og banki) fjármögnun og sambandsríkið lofar að endurgreiða lánið ef það tekst ekki. There ert a fjölbreytni af forritum, og sumir af vinsælustu eru hér að neðan.
FHA lán:
Lán tryggð af Federal Housing Administration (FHA) eru vinsælar fyrir húseigendur sem vilja gera lítið niður greiðslu. Það er hægt að kaupa með allt að 3,5 prósent niður, og þeir eru tiltölulega auðvelt að eiga rétt á (ef þú ert ekki með fullkominn lánsfé, til dæmis). Lærðu meira um FHA lán .
VA lán:
Veterans, Servicemembers, og hæfur maka geta keypt heimili með lán tryggð af Department of Veterans Affairs (VA). Þessar lán leyfa þér að taka lán án kröfu um veðtryggingu og ekki niður greiðslu (í sumum tilfellum). Þú getur lánað með minna en fullkomnu inneign, lokakostnaður er takmörkuð og lánið kann að vera gert ráð fyrir (að leyfa einhverjum öðrum að taka við greiðslunum ef þau eru gjaldgeng).
First-Time Homebuyer forrit auðvelda þér að eiga fyrsta heimili þitt , en þeir koma með strengjum sem fylgja. Oft þróuð af sveitarfélögum og félagasamtökum, þessi forrit geta hjálpað til við greiðslur, samþykki, vexti og fleira. Hins vegar eru þeir erfitt að finna (og eiga rétt á) og þeir geta takmarkað hversu mikið þú getur hagnast þegar þú selur heimili þitt.
4 leiðir til að spara peninga
Heimalán eru dýr, þannig að sparnaður jafnvel smá (í prósentum) getur leitt til hundruða eða þúsunda dollara í sparnaði.
1. Shop Around
Aftur er nauðsynlegt að fá að minnsta kosti þrjár tilvitnanir frá mismunandi lánveitendum - helst mismunandi tegundir lánveitenda (veðmiðlari, lánveitandi og staðbundin trúnaðurarsamband þitt, til dæmis). Allir hafa mismunandi verðlagningu, og þú munt læra mikið í því ferli.
2. Horfðu á hlutfallið
Stærri (og lengri) lánið þitt, því meira sem hlutfall þitt skiptir máli. Þú greiðir vexti af lánshæfismati þínu ári eftir ár og þessi vaxtakostnaður getur verið tugir þúsunda dollara. Stundum er skynsamlegt að borga meira fyrir framan - jafnvel að kaupa "stig" á láninu þínu - ef þú getur læst lágt hlutfall til lengri tíma litið.
3. Borga eftirtekt til Mortgage Insurance
Ef þú setur niður minna en 20 prósent verður þú líklega að borga veðtryggingar. Þessi trygging er ekki til gagns - það verndar lánveitanda ef þú hættir að greiða og þeir geta ekki endurheimt fé sitt - svo það er best að forðast þessa kostnað. Meta aðrar leiðir til að koma upp með 20 prósent og finna út hvernig á að fjarlægja veðtryggingar eins fljótt og auðið er. Með nokkrum lánum, eins og FHA lán, getur þú ekki raunverulega losna við þann kost nema þú endurfjármagna.
4. Stjórna lokakostnaði
Þegar þú færð heimalán þarftu að greiða fjölmargar útgjöld. Það eru umsóknargjöld, kreditkortakostagjöld, upphafsgjöld, matskostnaður og fleira. Sumir lánveitendur greiða hærri og lægri kostnað en þú endar alltaf að borga einhvern veginn. Vertu á varðbergi gagnvart "engin lokakostnaður" lán nema þú sért viss um að þú munt aðeins vera á heimilinu í stuttan tíma.