Kostir og gallar stillanlegra lána
Stillanlegir veðlán (ARM) eru heimalán með vexti sem breytilegt er . Þar sem vextir hækka og lækka almennt, fylgja vextir af lausafjárlögum. Þetta getur verið gagnlegt lán til að komast heim, en þau eru líka áhættusöm. Þessi síða fjallar um grunnatriði fasteignaveðlána.
The Rate
Stillanlegar vextir eru einstök vegna þess að vextir veðsins eru aðlagaðar með vexti á markaðnum.
Þetta er mikilvægt vegna þess að vaxtagreiðslur eru ákveðnar (að hluta) með vexti lánsins. Eins og vextir hækka hækkar mánaðarleg greiðsla . Á sama hátt lækkar greiðslur þegar vextir lækka.
Vextir á stækkanlegum vexti eru ákveðnar af einhverjum markaðsvísitölu. Mörg lausafjárlán eru bundin LIBOR, Prime hlutfall , Kostnaður af sjóðum, eða öðrum vísitölum. Vísitalan sem notar veð er tæknileg, en það getur haft áhrif á hvernig greiðslur þínar breytast. Spyrðu lánveitandann þinn af hverju þeir hafa boðið þér stillanlegt vexti á grundvelli tiltekins vísitölu.
Stillanlegur vextir
Helsta ástæða til að íhuga stillanlegt veð húsnæðislán er að þú gætir endað með lægri mánaðarlega greiðslu. Bankinn (venjulega) umbunar þér með lægri upphafshlutfalli vegna þess að þú tekur áhættuna á að vextir gætu hækkað í framtíðinni. Andstæða ástandið með fasteignaveðlána , þar sem bankinn tekur þann áhættu.
Íhugaðu hvað gerist ef verðhækkunin stækkar: bankinn er fastur og lánar þér peninga undir markaðsgengi þegar þú ert með fast veð . Á hinn bóginn, ef verð lækkar, muntu einfaldlega endurfjármagna og fá betra hlutfall.
Gildra af stillanlegu veði húsnæðislán
Því miður er ekkert ókeypis hádegismat. Þó að þú megir njóta góðs af lægri greiðslu , þá hefur þú enn áhættuna á að verð hækki á þig.
Ef það gerist getur mánaðarleg greiðsla aukist verulega. Það sem var einu sinni á viðráðanlegu verði getur orðið alvarleg byrði þegar þú hefur stillanlegt vexti. Greiðslan getur orðið svo mikil að þú þurfir að vanræða á skuldinni.
Annast Stillanlegur Veð Veð
Til að takast á við áhættuna, muntu vilja velja réttan hátt af stýrivaxta veð. Besta leiðin til að takast á við áhættuna er að fá lán með takmörkunum og "húfur". Húfur eru takmörk á hversu mikið stillanlegt veð veð getur raunverulega breytt.
Þú gætir haft húfur á vexti sem beitt er á lánið þitt, eða þú gætir fengið lán á dollara upphæð mánaðarlega greiðslunnar. Að lokum getur lánið þitt falið í sér tryggðan fjölda ára sem verður að fara framhjá áður en gengið byrjar að breyta - fyrstu fimm árin, til dæmis. Þessar takmarkanir fjarlægja nokkuð af áhættunni á stækkanlegum veðlánum , en þeir geta einnig skapað nokkur vandamál.
Nú ertu að flýta fyrir hvernig ARM húsnæðislán virka. Við skulum líta á hvernig þeir virka stundum ekki í hag þinn. Athugaðu að hugtakið ARM Mortgage er óþarfi - "M" er fyrir veð - en við munum nota þetta orð á þessari síðu fyrir þekkingu.
ARM veðhettir geta unnið á ýmsa vegu. Það eru reglubundnar húfur og ævihettir. Með reglulegu loki er ákveðið hversu mikið hlutfallið getur breyst á tilteknu tímabili - eins og eitt ár.
Lífshettir takmarka hversu mikið ARM vextir þínar geta breyst á öllu lífi lánsins.
ARM Mortgage Dæmi
Gerum ráð fyrir að þú hafir reglulega 1% á ári. Ef vextir hækka um 3% á því ári mun ARM vextir þínar aðeins hækka um 1% vegna loksins. Lífshettir eru svipaðar. Ef þú hefur 5% líftíma, mun vextir lánsins ekki stilla upp meira en 5%.
Hafðu í huga að vaxtabreytingar umfram reglulegan húseiningu geta farið fram frá ári til árs. Hugsaðu um dæmið hér að ofan þar sem vextir hækkuðu um 3% en ARM lánshæfismat þitt hélt lánshæfismatinu 1% hækkun. Ef vextirnir eru íbúðar á næsta ári er hugsanlegt að vextir ARM þín hækki um 1% samt sem áður - vegna þess að þú skuldar enn eftir fyrri húfu.
There ert a fjölbreytni af ARM veð bragði í boði. Til dæmis gætirðu fundið eftirfarandi:
- 10/1 ARM Mortgage - vextirnar eru fastir í 10 ár og breytir síðan á hverju ári (allt að lokinu, ef einhver er)
- 7/1 ARM Mortgage - vextirnar eru fastir í 7 ár, þá breytir á hverju ári (allt að lokinu, ef einhver er)
- 1 ár ARM Mortgage - vextirnar eru fastir í eitt ár og þá aðlagast árlega allt að einhverjum húfur
Ekki eru allir húfur búin til jafnir
Athugaðu að húfur geta verið mismunandi á meðan á láni stendur. Fyrsta aðlögunin getur verið allt að 5%, en síðari breytingar má lækka við 1%.
Ef þetta er raunin á ARM veð sem þú ert að íhuga, vertu reiðubúin til villtra sveifla í mánaðarlegum greiðslum þegar fyrsta endurstilla er um.
Gildra húfa
Þó að húfur og takmarkanir gætu verndað þig, geta þau valdið sumum vandamálum. Til dæmis getur ARM veð þín verið takmörkuð um hversu mikið mánaðarleg greiðsla mun fara - óháð vaxtabreytingum. Ef verð er svo hátt að þú smellir á efri (dollara) takmörk á greiðslunum þínum, getur þú ekki borgað alla vexti sem þú skuldar fyrir tiltekinn mánuð. Þegar þetta gerist færðu þig inn í neikvæða afskriftir - sem þýðir að jafnvægi lána þinnar eykst í raun í hverjum mánuði.
Kaupandi vera meðvitaður
The botn lína með ARM húsnæðislán er að þú þarft að vita hvað þú ert að komast inn í . Lánveitandi þinn ætti að útskýra nokkur verstu tilfelli, svo að þú sért ekki blindur með greiðsluaðlögun. Flestir lántakendur líta á þessar spurningar og gera ráð fyrir að þeir verði betra að taka á móti greiðsluhækkun í framtíðinni - hvort sem það er 5 eða 10 ár. Þetta gæti verið mjög vel, en hlutirnir virka ekki alltaf eins og við höfum skipulagt.