Reverse húsnæðislán skynja suma húseigendur
Grundvallaratriðin
Eins og venjulegt húsnæðislán, notar hið gagnstæða veð heimili þínu sem tryggingu .
Hins vegar eru þessi lán mismunandi á nokkra vegu, sem leiða til þess að "andstæða" hluti nafnsins. Í fyrsta lagi færðu peninga í stað þess að greiða peninga til lánveitanda þína í hverjum mánuði. Í öðru lagi, magn af láni þinn vex með tímanum, öfugt við að minnka hver mánaðarlega greiðslu
Hugmyndin virkar svipuð annarri íbúðaláni eða eigið fé. Hins vegar eru óverðtryggð húsnæðislán aðeins í boði fyrir húseigendur 62 ára og eldri og þú þarft yfirleitt ekki að endurgreiða lánin fyrr en þú ferð út úr húsi þínu.
Reverse húsnæðislán geta veitt peninga fyrir allt sem þú vilt, frá viðbótarlífeyrisþóknun til peninga fyrir stórt húsbótaverkefni. Svo lengi sem þú uppfyllir kröfurnar (sjá hér að neðan) geturðu notað fé til að bæta við öðrum tekjulindum þínum eða sparnað sem þú hefur safnað. Hins vegar ekki bara hoppa við horfur á auðvelt fé; Þessi lán eru flókin og þau draga úr eignum erfingja.
Þó að nokkrir heimildir fyrir endurhverf húsnæðislán séu til staðar, þá er einn af þeim betri valkostum heimilt að nota Home Equity Conversion Mortgage (HECM) í gegnum Federal Housing Administration . HECM er yfirleitt ódýrari fyrir lántakendur vegna ríkisstjórnar stuðnings og reglur um þessi lán gera þau tiltölulega neytendavæn.
Hversu mikið er hægt að fá?
Fjárhæðin sem þú færð fer eftir nokkrum þáttum og byggist á útreikningi sem gerir ákveðnar forsendur um hversu lengi lánið muni endast.
Eigið fé: Því meira eigið fé sem þú hefur á heimilinu, því meira sem þú getur tekið út. Fyrir flesta lántakendur er best að hafa lánað lánið þitt í mörg ár og veðin þín er nánast alveg greidd.
Vextir: Læri vextir þýða meira af eiginfjárhlutafé lánveitenda til þín sem tekjur frekar en að ná til vaxtagreiðslna.
Aldur: Aldur yngsta lántaka á láninu hefur einnig áhrif á hversu mikið þú færð og eldri lántakendur geta tekið meira. Ef þú ert freistast til að útiloka einhvern yngri til að fá hærri útborgun skaltu vera mjög varkár vegna þess að yngri maki þyrfti að fara út við dauða eldri lántaka ef yngri maðurinn er ekki með í láninu.
Hvernig á að fá lán
Val þitt um hvernig á að fá peningana er einnig mikilvægt. Þú getur valið úr nokkrum útborgunarvalkostum.
Einfaldur kostnaður: Einfaldasta kosturinn er að taka alla peningana í einu. Með þessum valkosti hefur lánið þitt fastan vexti og lánshlutfallið þitt eykst einfaldlega með tímanum og vextirnir safnast.
Reglubundnar greiðslur: Þú getur einnig valið að fá reglulegar greiðslur mánaðarlega, til dæmis.
Þessar greiðslur geta varað í allt líf þitt eða í ákveðinn tíma, svo sem eins og tíu ár. Ef lánið verður vegna vegna þess að allir lántakendur hafa flutt út úr húsinu lýkur greiðslan. Með líftíma greiðslum er hægt að taka út meira en þú og lánveitandinn þinn búist við ef þú lifir óvenju langt líf.
Lánshæð: Í stað þess að taka strax peninga getur þú valið lánshæfismat , sem gerir þér kleift að draga fé ef og hvenær þú þarfnast þeirra. Kosturinn við þessa nálgun er sú að þú greiðir aðeins vexti af peningunum sem þú hefur í raun lánað og lánsfé þitt gæti hugsanlega vaxið með tímanum.
Samsetning: Get ekki ákveðið? Þú getur notað samsetningu af forritunum hér fyrir ofan. Til dæmis gætirðu tekið lítið eintak upp fyrir framan og haldið lánshæfismati síðar.
Til að fá áætlun um hversu mikið þú getur tekið út skaltu prófa reiknivélina á National Reverse Mortgage Lenders.
Hins vegar er raunverulegt hlutfall og gjöld sem lánveitandi þinn greiðir frábrugðin forsendum sem notaðar eru.
Reverse Mortgage Kostnaður
Eins og með önnur heimili lán greiðir þú vexti og gjöld til að fá gagnstæða veð. Sögulega hefur gjöld verið algengt hátt, en með meiri samkeppnisgjöldum hefur verið bætt nokkuð. Enn þarf að borga eftirtekt til kostnaðar og bera saman tilboð frá nokkrum lánveitendum.
Gjöld eru oft fjármögnuð eða innbyggð í lánið þitt. Með öðrum orðum, þú skrifar ekki stöðva þannig að þér líður ekki fyrir þessum kostnaði, en þú ert enn að borga þeim, auk vaxta.
Gjöld lækka magn eigið fé sem eftir er á heimilinu, sem skilur minna fyrir búið þitt eða fyrir þig ef þú selur heimili og greiðir lánið. Ef þú hefur fjármuni í boði getur verið viturlegt að greiða gjöldin úr vasa í stað þess að greiða vexti af þeim gjöldum í mörg ár.
Lokakostnaður: Þú greiðir nokkrar af sömu lokakostnaði sem þarf til að kaupa heima eða endurfjármagna. Til dæmis, þú þarft að gera mat, þú þarft skjöl lögð inn og lánveitandi þinn skoðar lánsfé þitt. Sumir af þessum kostnaði eru utan stjórnunar þinnar en aðrir geta stjórnað og borið saman. Til dæmis eru upphafsgjöld breytileg frá lánveitanda til lánveitanda, en sýsluupptökuskrifstofan þitt rukkar það sama, hver sem þú notar.
Þjónustugjöld: Þú gætir fengið límmiðaáfall þegar þú sérð upphæð gjalda sem borða í mánaðarlega tekjurnar þínar frá gagnstæða veð. Það eru hámarksmörk á HECM gjöldum, en það er samt þess virði að versla fyrir lægsta lánveitanda.
Tryggingar iðgjöld: Vegna þess að HECM er studd af FHA, sem dregur úr hættu fyrir lánveitanda þína, greiðir þú aukagjald til FHA. Upphafleg veðtryggingargjald þitt (MIP) er á milli 0,5 prósent og 2,5 prósent, og þú greiðir árlegt gjald af 1,25 prósent af lánshlutfalli þínu.
Vextir: Þú greiðir vexti af peningum sem þú hefur tekið með öfugri veð.
Endurgreiðsla lánsins
Þú gerir ekki mánaðarlegar greiðslur á hinni gagnstæðu veð. Í staðinn er lánsjafnvægið vegna þegar lántakandi flytur varanlega úr heimilinu, venjulega í dauðanum eða þegar heimiliið selur. Hins vegar ert þú að taka á skuldum sem þarf að endurgreiða, þú tekur bara ekki eftir því.
Heildarskuldir þínar verða fjárhæðin sem þú tekur í peningum auk vaxta á peningunum sem þú hefur lánað . Í flestum tilfellum vex skuldir þínar með tímanum vegna þess að þú lánar peninga og gerir engar greiðslur og þú gætir jafnvel lánað meira í hverjum mánuði.
Þegar lánið þitt kemur vegna verður það endurgreitt. Lánið er yfirleitt vegna þegar allir lántakendur hafa "varanlega" flutt út. Hins vegar geta afturkræfar húsnæðislán einnig komið fyrir vegna þess að þú uppfyllir ekki skilmála samnings þíns ef þú borgar ekki eignarskatt þinn, til dæmis.
Flestir óhagstæðu húsnæðislán verða endurgreidd með sölu á heimilinu. Til dæmis, eftir dauða þinn, fer heimilin á markaðinn og búið þitt fær peninga sem hægt er að nota til að borga lánið. Ef þú ákveður að flytja og finna þig skuldar minna á hinni gagnstæðu veð en þú selur húsið fyrir, færðu það að halda því fram.
Ef þú skuldar meira en þú selur húsið fyrir, þarftu ekki að borga mismuninn með HECM; Með öðrum orðum, "vinnur þú." Flestir óháðar húsnæðislán hafa ákvæði sem ekki leyfa lánshlutfalli að fara yfir verðmæti eigna heimilisins, þrátt fyrir að sveiflur í markaði gætu samt sem áður leitt til minni eigna en þegar þú tókst lánið.
Í sumum tilvikum munu erfingjar þínir ákveða að halda heim. Í þeim tilvikum er allt lánsfjárhæðin gjaldþrota, jafnvel þótt lánshlutfallið sé hærra en verðmæti heimilisins. Erfingjar þínir þurfa að koma sér upp með mismuninn ef þeir vilja halda húsinu í fjölskyldunni.
Kröfur til að fá lán
Til að fá gagnstæða veð þarftu að uppfylla nokkrar grunnforsendur.
Grunnreglur:
- Heimilið er aðal búsetu þín. Þú getur ekki notað leiguhúsnæði, til dæmis.
- Þú ert að minnsta kosti 62 ára gamall.
- Þú ert ekki slæmur á skuldum skulda til sambands ríkisstjórnarinnar.
Nægilegt eigið fé: Þar sem þú ert að taka peninga út úr húsinu þínu, þarftu umtalsverðan eigið fé á heimili þínu til að teikna af. Það er engin lán til að meta útreikning eins og þú vilt með "framlengda" veð.
Áframhaldandi kostnaður: Þú verður að hafa getu til að halda áfram að greiða áframhaldandi gjöld sem tengjast heimili þínu. Þú þarft að sanna til lánveitanda að þú sért fær um að fylgjast með kostnaði. Þetta tryggir að eignin heldur gildi sínu og að þú haldir eignarhald eignarinnar. Til dæmis, þú þarft samt að halda áfram við viðhald, fasteignaskattar og húseigendur tryggingar iðgjöld.
Tekjur: Þú þarft ekki tekjur til að eiga rétt á öfugri veð því þú þarft ekki að greiða lánið.
Ráðgjöf: Áður en HECM þín er fjármögnuð, verður þú að sækja "neytendaupplýsingasamkomu" með HUD-viðurkenndum HECM ráðgjafa. Þetta er til að tryggja að lántakendur skili sérhverja kostnað og afleiðingar þess að taka þessa tegund láns. Ráðgjafar vinna fyrir sjálfstæða stofnun, þannig að þeir ættu að veita óhlutdrægar upplýsingar um vöruna.
Fyrsta veð: Ef þú skuldar enn peninga á heimili þínu, þá geturðu samt fengið veð á móti. Sumir taka öfugt veð í því skyni að koma í veg fyrir núverandi mánaðarlegar greiðslur, með því að jafna lánartekjur gegn núverandi veðgreiðslu vegna.
Hins vegar verður hið gagnstæða veð að vera fyrsta lien á eigninni . Fyrir flesta lántakendur, þá þýðir það að greiða niður eftirlifandi veðskuldi með hluta af gagnstæða veð þinni. Þetta er auðveldast ef þú hefur u.þ.b. 50 prósent eigin fé á heimilinu eða meira.