Hvernig á að breyta nafni á láni
Það er hægt að flytja veð, en það er ekki alltaf auðvelt. Við munum ná til upplýsinganna hér að neðan, en stutt samantekt á valkostum þínum inniheldur:
- Flyttu forsendu veð með því að biðja lánveitanda þína að gera breytinguna.
- Endurfjármagna lánið aðeins í nafni nýja eigandans .
- Flytja þegar ástandið kemur ekki í veg fyrir lánsfjárhæð "vegna sölu".
Viðunandi húsnæðislán
Ef lán er "gert ráð fyrir" ertu með heppni: það þýðir að þú getur flutt veðinn til einhvers annars. Það er ekkert mál í lánasamningnum sem kemur í veg fyrir að þú lýkur yfirfærslu. Hins vegar geta jafnvel fyrirsjáanlegar húsnæðislán verið erfiðar að flytja.
Í flestum tilfellum þarf "nýja" lántakandi að hæfa láninu. Lánveitandi mun líta á lánshæfiseinkunn lánveitanda og skulda á tekjuhlutföll til að meta getu lántakanda til að endurgreiða lánið. Ferlið er í grundvallaratriðum það sama og að lántaki skuli sækja um nýtt lán (en auðvitað getur lántakandi tekið við núverandi lánveitingu). Lánveitendur samþykktu upphaflega lán umsóknina með hliðsjón af lánsfé og tekjum upprunalegu umsækjandans og þeir vilja ekki láta neinn af króknum nema þeir hafi fengið lántakendur sem eru jafn líklegri til að endurgreiða.
Til að ljúka flutningi á forsendu láns, biðja um breytinguna með lánveitanda þínum. Þú verður að ljúka umsóknum, staðfesta tekjur og eignir og greiða hóflega gjald á meðan á ferlinu stendur.
Flutningur eignarhalds: Að skipta út nafni á láni hefur aðeins áhrif á lánið. Þú gætir samt þurft að breyta hverjir eiga eignina með því að flytja titilinn með því að nota afsökunarbeiðni eða gera aðrar ráðstafanir sem þarf í þínum aðstæðum.
Erfitt að finna?
Því miður eru fyrirliggjandi veðlán ekki aðgengileg. Besta veðmálið þitt gæti verið ef þú ert með FHA lán eða VA lán . Aðrar hefðbundnar húsnæðislán eru sjaldan gert ráð fyrir. Í staðinn nota lánveitendur vegna söluskilmála , sem þýðir að lánið verður greitt af þegar þú sendir eignarhald heimsins.
Endurfjármögnun
Ef lán er ekki fyrirsjáanlegt og þú getur ekki fundið undanþágu vegna gjaldþrotaskipta getur endurfjármögnun lánsins verið besti kosturinn þinn. Líkur á forsendu mun nýja lántakandi þurfa nægar tekjur og lánsfé til að taka þátt í láninu.
"Nýja" húseigandinn mun einfaldlega sækja um nýtt lán fyrir sig og nota það lán til að borga núverandi veðskuld. Þú gætir þurft að samræma við lánveitendur þína til að fá leiddi af störfum (nema ný lánveitandi og nýtt lánveitandi séu sammála þeim) svo að þú getir notað húsið sem tryggingar en það er góð og hrein leið til að fá vinnu. Sumir léttir flytja reglulega frá einni eiganda til annars (til dæmis ef endurbætur voru gerðar með PACE fjármögnun ).
Vegna sölu
Lánveitendur njóta ekki venjulega af því að láta þig flytja veð. Kaupendur myndu koma fram á undan með því að fá meira "þroskað" lán, með fyrstu vexti út af leiðinni (og þeir gætu verið fær um að fá lægri vexti).
Söluaðilar myndu fá að selja hús sitt auðveldara - hugsanlega á hærra verði - vegna þessara sömu bóta. En lánveitendur standa að missa, svo þeir eru ekki fús til að samþykkja flutninga.
Vátryggingarsjóður er hluti af lánasamningi sem segir að lánið verði greitt þegar eignin selur (lánið er "flýtt").
Undantekningar á reglunni: Í sumum tilfellum geturðu samt látið lán - jafnvel með söluákvæðum. Yfirfærsla milli fjölskyldumeðlima er oft leyft og lánveitandi þinn getur alltaf verið öruggari en það sem lánssamningurinn þinn segir (það er kostur sem þeir geta æft og þurfa ekki að gera það - en ekki fá vonir þínar) . Eina leiðin til að vita með vissu er að spyrja lánveitanda þína og endurskoða samning þinn við staðbundna lögfræðing. Jafnvel ef lánveitendur segja að það sé ekki mögulegt getur lögfræðingur hjálpað þér að reikna út hvort bankinn þinn sé að veita nákvæmar upplýsingar.
The Garn-St. Germain lögum kemur í veg fyrir að lánveitendur geti nýtt sér hröðunarvalkost þeirra við vissar aðstæður. Nokkrir algengustu aðstæður eru:
- Þegar sameiginlegur leigjandi deyr og eigendaskipti flytja til eftirlifandi sameiginlegra leigjanda
- Flytja lánið til ættingja eftir dauða lántaka
- Yfirfærsla eigna eignarhalds til maka eða barna lántaka
- Flutningur vegna skilnaðar og skilnaðarsamninga
- Yfirfærsla í innri vivós traust (eða lifandi traust) þar sem lántakandi er rétthafi
Sjáðu alla lista yfir undanþágur og skoðaðu þennan lista með lögmanni þínum.
Óopinber flytja
Ef þú getur ekki fengið beiðni þína samþykkt, gætir þú freistast til að setja upp "óformlegt" fyrirkomulag. Til dæmis gætir þú selt húsið þitt, látið núverandi lánið vera í stað og gefðu kaupanda endurgreiðslu fyrir veðgreiðslur.
Þetta er slæm hugmynd. Lánasamningurinn leyfir þér líklega ekki þetta og þú gætir jafnvel fundið þig í lagalegum vandræðum, allt eftir því hvernig hlutirnir fara. Enn fremur ertu enn ábyrgur fyrir láninu, jafnvel þótt þú lifir ekki lengur í húsinu.
Hvað gæti farið úrskeiðis? Nokkrar möguleikar eru:
- Ef kaupandi hættir að borga, þá er lánið í þínu nafni, svo það er enn vandamálið þitt (seint greiðslur munu birtast á lánshæfismatsskýrslum þínum og lánveitendur munu koma eftir þig ).
- Ef heimili er seld í foreclosure fyrir minna en það er þess virði, gætir þú verið ábyrgur fyrir einhverjum skorti .
Það eru betri leiðir til að bjóða seljanda fjármögnun til hugsanlegs kaupanda.
Valkostir þínar
Ef þú getur ekki fengið veð flutt, hefur þú enn möguleika, allt eftir ástandinu þínu. Aftur á móti, dauða, skilnaður og fjölskyldufærslur gætu gefið þér rétt til að gera millifærslur, jafnvel þó lánveitandinn þinn segir annað.
Ef þú ert frammi fyrir foreclosure , gera ákveðnar áætlanir ríkisstjórnar auðveldara að takast á við veð - jafnvel þótt þú ert neðansjávar eða atvinnulaus.
Ef þú færð skilnað skaltu spyrja lögfræðinginn hvernig á að takast á við allar skuldir þínar og hvernig á að vernda þig ef fyrrverandi maki þinn greiðir ekki greiðslur.
Ef húseigandi hefur dáið , getur sveitarstjórnarmaður hjálpað þér að ákvarða hvað á að gera næst.
Ef þú ert að flytja eignir í traust skaltu hafa tvöfalt samband við lögfræðinginn þinn til að tryggja að þú munir ekki kveikja á hröðunarákvæðum.
Endurfjármögnun gæti verið endanleg valkostur þegar ekkert af öðrum aðferðum er í boði.