Hvernig Foreclosure Works
Þegar þú kaupir dýran eign, svo sem heima, gætirðu ekki fengið nóg til að greiða allt kaupverð upp fyrir framan.
Hins vegar getur þú greitt hluta af verði með niður greiðslu og lánað afganginn af peningunum (endurgreitt á komandi árum).
Heimilin geta kostað hundruð þúsunda dollara og flestir vinna sér inn alls ekki nálægt því mikið árlega. Af hverju eru lánveitendur tilbúnir að bjóða upp á slíka stóra lán? Sem hluti af lánssamningnum samþykkir þú að eignin sem þú kaupir mun þjóna sem trygging fyrir lánið : ef þú hættir að greiða getur lánveitandi tekið eignina til eignar til að endurheimta fé sem þú lánað þér.
Til að tryggja þetta rétt hefur lánveitandi lán á eign þína og til þess að bæta líkurnar á því að fá nóg af peningum, lána þeir (venjulega) aðeins ef þú hefur góðan lán til verðmæti .
Afleiðingar foreclosure
Helstu vandamálið með að fara í gegnum foreclosure er auðvitað sú staðreynd að þú verður neyddur út af heimili þínu. Þú þarft að finna annan stað til að lifa og ferlið er stressandi (meðal annars) fyrir þig og fjölskyldu þína.
Foreclosure getur einnig verið dýrt. Þegar þú hættir að greiða mun lánveitandi ákæra viðurlög og lagaleg gjöld og þú gætir greitt lögfræðiskostnað úr vasa til að berjast fyrir foreclosure. Gjöld sem eru bætt við reikninginn þinn hækka skuldina þína til lánveitanda og þú gætir samt skuldað peningum eftir að heimili þitt er tekið og selt ef söluaukningin er ekki fullnægjandi (þekkt sem skortur ).
Foreclosure mun einnig meiða lánshæfismat þitt . Lánshæfismatsskýrslur þínar munu sýna foreclosure, hvaða lánshæfiseinkenni munu sjá sem neikvætt merki. Þú átt erfitt með að taka lán til að kaupa annað heimili í nokkur ár (þótt þú gætir fengið ákveðnar lán frá ríkisstjórn innan 1-2 árs), og þú munt einnig hafa meiri erfiðleika með að fá hagkvæm lán af einhverju tagi. Lánshæfismat þitt getur einnig haft áhrif á aðra sviðum lífs þíns, svo sem (í takmörkuðum tilvikum) hæfni þína til að fá vinnu eða tryggingarhlutfall þitt .
Hvernig á að forðast foreclosure
Foreclosure er síðasta úrræði fyrir lánveitendur sem hafa gefið upp von um að greiða. Ferlið er tímafrekt og dýrt fyrir þá (en þeir geta reynt að rukka þessi gjöld fyrir þig) og það er afar óþægilegt fyrir lántakendur. Svo hvernig geturðu forðast það?
- Samskipti: Það er alltaf góð hugmynd að eiga samskipti við lánveitanda þína ef þú ert með fjárhagslega áskoranir. Hafðu samband áður en þú byrjar að missa greiðslur og spyrja hvort eitthvað sé hægt að gera. Ef þú byrjar að missa greiðslur skaltu ekki hunsa samskipti frá lánveitanda þína - þú færð mikilvægar tilkynningar sem segja þér hvar þú ert í vinnslu og hvaða réttindi og valkostir þú hefur ennþá. Tala við staðbundna fasteignasali eða HUD ráðgjafa til að skilja hvað er að gerast.
- Kannaðu valkosti til að halda heima hjá þér: Ef þú veist að þú munt ekki geta greitt af þér skaltu finna út hvaða valkostir eru til staðar - jafnvel þó þú telur að það sé of seint. Þú gætir fengið hjálp í gegnum áætlanir stjórnvalda sem miða að barátta lántakenda . Lánveitandi þinn gæti boðið einhvers konar lánbreytingar, sem myndi gera lánin þín á viðráðanlegu verði . Þú gætir jafnvel verið fær um að útbúa einfalda greiðsluáætlun með lánveitanda þínum ef þú þarft bara léttir í mánuð eða tvo (ef þú ert á milli vinnu eða til dæmis að koma í veg fyrir lækniskostnað).
- Aðrar leiðir til að fara heima hjá þér: Foreclosure er langur, óþægilegur, dýrt ferli sem skaðar lánsfé þitt. Ef þú ert einfaldlega tilbúinn til að halda áfram (og þú vilt að minnsta kosti reyna að lágmarka tjónið), sjáðu hvort lánveitandinn þinn muni samþykkja skammt sölu . Þetta gerir þér kleift að selja húsið og nota hagnaðinn til að borga lánveitanda þína - jafnvel þótt lánið sé ekki endurgreitt. Lánið þitt mun enn þjást, en ekki eins slæmt og það væri eftir foreclosure. Ef það virkar ekki, er annað minna aðlaðandi valkostur verk í stað foreclosure .
- Gjaldþrot: umsókn um gjaldþrot gæti eða gæti ekki hjálpað ef þú ert frammi fyrir foreclosure. Málefnin eru flókin, svo tala við staðbundna lögfræðing til að fá nákvæmar upplýsingar sem eru sniðnar að ástandinu og búsetu þinni.
- Óþekktarangi: vegna þess að þú ert í örvæntingu, þá ertu að miða á listamenn. Vertu á varðbergi gagnvart óumbeðnum boðum til að hjálpa þér að koma í veg fyrir foreclosure og veldu vandlega hverjir hjálpa þér. Byrja að leita hjálpar frá HUD ráðgjöf stofnana og annarra virtur sveitarfélaga stofnana. Vita merki um björgunarsveit fyrir útilokun.
The Foreclosure Aðferð
Foreclosure er yfirleitt hægur ferli. Ef þú missir af einum eða tveimur greiðslum ertu líklega ekki að horfa frammi fyrir því. Þess vegna er mikilvægt að eiga samskipti við lánveitanda þína ef þú hefur fallið á erfiðum tímum - það gæti ekki verið of seint. Upplýsingarnar eru breytilegir frá lánveitanda til lánveitanda og lög eru mismunandi í hverju landi, þannig að lýsingin hér að neðan er gróft yfirlit og gæti ekki verið nákvæmlega það sem þú munt upplifa - lestu allar tilkynningar og samninga vandlega og tala við lögfræðing eða HUD húsnæði ráðgjafi til að ganga úr skugga um að þú veist hvað er að gerast . Allt ferlið gæti tekið eitt ár eða tvö, eða það gæti farið miklu hraðar.
- Tilkynningar byrja: Þegar þú hefur misst af greiðslum í þrjá mánuði telja margir lánveitendur lánið þitt í vanskilum . Þetta er þegar hlutirnir verða gagnrýninn. Þú færð auðvitað samskipti um leið og þú saknar greiðslna (eða tveir) og þessi samskipti kunna að fela í sér fyrirmæli um að halda áfram með foreclosure ferlið.
- Dómstólaréttur og dómarar: d eftir því hvaða ríki þú ert í, munt þú fá meiri tíma (og fá fleiri tilkynningar) en aðrir. Það eru tveir gerðir ríkja - dómstóla ríki og nonjudicial ríki. Í dómstólum, lánveitandi þinn verður að koma málum gegn þér í forgörðum til að útiloka. Þetta ferli tekur lengri tíma, þar sem þú hefur oft 30 til 90 daga á milli hvers viðburðar. Í erlendum ríkjum geta lánveitendur útilokað á grundvelli samninga sem þú hefur undirritað með þeim og dómari er ekki þáttur. Eins og þú gætir ímyndað sér, hreyfa hlutina miklu hraðar í órökréttum ríkjum. Í báðum tegundum ríkja geturðu barist við foreclosure fyrir dómi - í dómsríki verður þú yfirleitt boðaður með stefnu, en í órökréttum ríki þarftu að koma málum gegn lánveitanda þínum til að stöðva foreclosure ferlið. Tala við staðbundna lögfræðing til að fá frekari upplýsingar.
- Að stöðva ferlið: Í flestum ríkjum eru lánveitendur skylt að bjóða lántakendum einhvers konar léttir til að stöðva foreclosure ferlið. Hvort sem þessi valkostur er raunhæft eða gerlegt er annað mál. Lánveitendur gætu sagt að þú getir endurvekið og dvalið á heimilinu ef þú gerir allt (eða verulegan hluta) vantar greiðslur þínar og nær til lagalegs gjalda og viðurlaga sem hefur verið innheimt hingað til. Þú gætir líka haft tækifæri til að borga lánið í heild sinni (sem mun aðeins gerast ef þú tekst að endurfjármagna eða finna mikið fjármagn).
- Útboð og eviction: Ef þú ert ekki að koma í veg fyrir foreclosure, eignin er aðgengileg hæsta bjóðanda á uppboði. Ef enginn annar kaupir heimilið (sem er algengt) fer eignarhald til lánveitanda. Á þeim tímapunkti, ef þú ert ennþá í húsinu (og hefur ekki gert ráðstafanir til að vernda húsið ), þá ertu að horfast í augu við möguleika á eviction og það er kominn tími til að stilla upp nýja gistingu. Staðbundin lög kveða á um hversu lengi þú getur haldið áfram í húsinu eftir foreclosure, og þú ættir að fá tilkynningu um hversu lengi þú getur verið. Spyrðu fyrrum lánveitanda þína um hvatningu til peninga fyrir lykla, sem getur hjálpað til við að auðvelda umskipti í nýtt húsnæði (miðað við að þú sért tilbúinn til að fara hratt).