Húseigendur fá mánuðinn náð til að greiða fyrstu greiðslu
Lesandi spyr: "Ég skil ekki raunverulega hvernig veðgreiðslur virka en umboðsmaður minn segir mér að ég muni ekki þurfa að greiða í langan tíma eftir að ég lokað á nýju heimili mínu. Ég hef unnið mikið að því að halda upp lán mína og vil ekki taka tækifæri á að brjóta það upp. Hvernig veit ég hvenær fyrsti veðgreiðslan mín berst? "
Svar: Það er auðveldara en þú heldur að reikna út hvenær fyrsti veðgreiðsla þín berst.
Ekki láta orðið amoritzation hræða þig. Skilningur á afskriftum er lykillinn að því að skilja hvernig veð virkar. Afskriftir eru hugtökin sem í grundvallaratriðum þýðir að ógreitt jafnvægi er endurreiknað í hverjum mánuði miðað við greiðslur til höfuðstóls og vaxta. Í lok tímabilsins, yfirleitt 30 ár, er lánin þín greidd.
Veðlán eru greidd í vanskilum
Arðgreiðslur þýða peninga sem skuldar eru frá fortíðinni. Vextir vextir eru greiddar eftir að það hefur safnast, ekki fyrr. Svo er fyrsti veðgreiðsla þín greidd í byrjun fyrsta fullan mánaðar eftir lokun og í hverjum mánuði eftir það .
Hins vegar, ef þú leigir heimili 1. júní, til dæmis, leigirinn þinn verður vegna 1. júní vegna þess að það greiðir fyrir júnímánuð fyrirfram. En vextir eru greiddar í vanskilum, þannig að 1 júní veðgreiðsla greiðir vexti fyrir alla mánuði maí.
Hvenær byrjar þú fyrstu veðgreiðsluna?
Þegar þú kaupir heimili og fá veð mun lokunaraðili safna vexti frá þér allt að 30 daga fyrir fyrsta fullan mánuð.
Vextirnir eru skráðar á lokaskýrslunni og greiddar sem lokakostnaður.
- Veðgreiðsla samanstendur af tveimur hlutum: vextir og höfuðstóll.
- Vextir eru alltaf greiddar 30 daga í vanskilum.
- Meginhluti veðgreiðslu þinnar dregur úr höfuðstólum þínum á þeim degi sem hann er gjalddagur.
Segjum að lokadagur þinn sé 15. mars.
Þú verður gjaldfærður daglega vexti frá 15. mars til 31. mars á lokaskýrslu þinni. Vextirnir, sem safnað er við lokun, ná yfir vexti vegna veðs fyrir þá síðustu 16 daga í mars. Þá verður fyrsta veðgreiðsla þín frá 1. maí og greiðslan greiðir vexti í apríl.
Útreikningur á fyrstu veðgreiðslu útskýrðu
Segjum að þú lánar 200.000 $ á 5% áhuga. Mánaðarlegar greiðslur þínar voru $ 1.073.64, greiddar í jöfnum mánaðarlegum afborgunum í 30 ár.
Dagleg vaxtagjöld þín - fyrir tímabilið fyrir 30 dögum fyrir fyrstu greiðslu - er mynstrağur með því að taka $ 200.000 sinnum vexti 5%. Skiptu síðan eftir 12 mánuðum - $ 833,33 - og aftur eftir 30 daga.
Daglegir vextir þínar eru 27,78 $. Ef þú lokar þann 15. mars skuldar þú 16 daga vexti eða $ 444,48, sem þú borgar við lokun.
Þegar þú greiðir 1.073,64 $ þann 1. maí þá greiðir veðgreiðslan vexti fyrir apríl sem hér segir:
$ 1.073.64 - $ 833.33 (Áhugi apríl) = $ 240.31 (aðalskortur). Dragðu 240,31 $ frá 200.000 $ og nýtt ógreitt jafnvægi frá og með 1. maí er nú $ 199.759.69.
Þú munt væntanlega fagna því að þú hafir tíma við lokun og fyrstu veðgreiðsluna þína, miðað við það magn af peningum sem þú greiðir við lokunina.
En á meðan það virðist sem þú ert að fá mánuði án húsnæðisgreiðslu þegar þú lokar 15. mars, ertu í raun ekki.
Þegar skrifað er, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, er miðlari-félagi í Lyon Real Estate í Sacramento, Kaliforníu.