Hvort sem þú ættir að greiða lán breytingar á stuttum sölu veltur að hluta til á eftirfarandi:
- Fjárhagsstöðu þína
- Vilja bankans
- Löngun til að halda heima hjá þér
Það verður frekar flókið ef bankinn neitar að huga að núverandi markaðsvirði heima hjá þér. Ef þú vilt virkilega að vera heima hjá þér, óháð gildi þess, þá gæti lánbreyting verið betri kostur.
Skilmálar um lánabreytingar
Markmið lánabreytinga er að draga úr húsnæðislán eiganda og gera greiðslu á viðráðanlegu verði.
Þetta er gert með því að framkvæma eina eða fleiri af eftirfarandi:
- Lækka vexti
- Lengja lánstímann
- Bætir ógreiddum áhuga á höfuðstól
- Að draga úr helstu jafnvægi
Skrifstofa stjórnsýslu gjaldmiðilsins (OCC), sem stjórnar innlendum bönkum, segir að mörg lán breytingar breyti ekki höfuðstól skuldarinnar. Kannski meira truflandi er fréttin um að mörg lánabreytingar verði fljótlega að verða skaðleg aftur. Það er oft bara tímabundið festa og ekki langtíma lausn.
Lánbreytingar geta leitt til aukinnar greiðslu
Þetta kann að vera svolítið skrýtið og í andstöðu við það hvernig lánabreytingar eiga að virka, en ekki munu allir bankar bjóða upp á lánabreytingu sem lækkar veðtryggingu húseiganda. Sumir bankar bjóða upp á lánabreytingu sem eykur greiðslu. Notkunarhlutfall banka, oft að greiða tiltekið hlutfall af vergri mánaðarlegum tekjum, til að ákvarða nýtt veðgreiðslur.
Ef reikningsskilið ábyrgist getur bankinn beðið um hærri greiðslu.
Tímabundnar lánabreytingar
Vertu meðvituð um að sumir bankar bjóða tímabundið lánbreytingar. Þetta þýðir að banki mun ekki samþykkja að gera fastan lánbreyting en getur í staðinn boðið eftirfarandi skilyrði:
- Helstu jafnvægi eru þau sömu.
- Húseigendur eru beðnir um að gera nýtt minni greiðslu.
- Hugtakið fyrir nýja greiðslu er sett í 3 til 6 mánuði.
- Áhrifin er sú að ef húseigandi gerir nýjar greiðslur á réttum tíma í tímabundnum lánabreytingum, getur bankinn veitt fastan lánabreytingu.
En í lok tímabilsins er bankinn einnig frjálst að segja: "Þakka þér kærlega fyrir að gefa okkur peninga, en lánið þitt er nú í vanrækslu." Og bankinn gæti haldið áfram að útiloka. Ég hef heyrt þessa sögu frá nokkrum Sacramento viðskiptavinum sem voru þvinguð í stuttan sölu með þessum maneuver.
Bankar vinna ekki stuttan söltun samtímis með lánabreytingu
Flestir bankar munu ekki opna tvær skrár á sama tíma. Þú verður að ákveða fyrirfram hvort þú viljir stunda lánbreytingar eða stutta sölu. Þú ættir að elta einn eða annan.
Banki mun loka fyrirfram skammtíma viðskiptum ef húseigandi ákveður síðar að reyna að breyta láninu. Tíminn til að vinna með stuttum sölu á móti lánbreytingum er um það sama. Sum lán breytingar taka 3 til 6 mánuði til að gera.
Það er ósanngjarnt fyrir kaupanda sem hefur lagt fram góðan trúartilboð á stuttum sölu og samþykkt að bíða eftir stuttu samþykki til sölu til að komast að því að seljendur hafi fengið aðra hugsanir og langar nú til að gera lánbreytingar í miðjum skammtinum.
Ráð mitt er að taka ákvörðun þína og halda því fram. Þar að auki skaltu ekki ráða neinum fyrirtæki til að gera lánbreytingar fyrir þig vegna þess að þú getur beðið um það sjálfur án þess að borga neinn. Margir lán breytingar fyrirtæki eru scammers.
Hvers vegna gæti skammt sölugildi verið valið yfir lánabreytingar?
Húseigendur sem vilja kjósa að komast út úr neðansjávar kunna frekar að gera stutta sölu í stað lánbreytinga. Með stuttum sölu þýðir að bankinn samþykkir minni afborgun og sleppir láninu. Ef heimili þitt er virði verulega minna en sú upphæð sem skuldar, gæti það verið meira vit í að gera stuttan sölu og létta af byrði skuldarinnar. Hér eru aðrar þættir sem þarf að huga að:
- Eftir 3 ár að viðhalda lánsfé, ef verð er stöðugt, geta húseigendur rétt til að kaupa annað heimili eftir skammt sölu með veð og greiðslu sem er á viðráðanlegu verði.
- Bæði lánbreytingar og stutt sölu geta haft áhrif á lánsfé . En annaðhvort er lausnin almennt betri en foreclosure.
- Margir lánabreytingar krefjast stillanlegrar greiðslustöðvunar en gæti aukist á hverju ári eftir að fyrstu 5 ára fastafjárhæðirnar eru liðnir.
- Flestar stuttar sölufyrirtækin sem ég selur í Sacramento fela í sér seljendur sem voru neitað lánbreytingar.
Þegar skrifað er, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, er miðlari-félagi í Lyon Real Estate í Sacramento, Kaliforníu.