Spurning: Hver er seljandinn í stuttum sölu?
Lesandi skrifar: "Ég undirritaði svo mikið pappírsvinnu þegar ég setti heimili mitt á markaðinn sem stutt sölu sem ég man ekki eftir því sem ég lofaði að gera eða hvað eitthvað af pappírsvinnunni þýðir. Umboðsmaður minn segir að bankinn greiðir alla Kostnaður við sölu, en það lítur ekki út fyrir mig, hann sendi mér tilboð til að skrá þig. Tilboðið segir "seljandi að greiða titil og afhendingu." Er það mér eða er bankinn? Hver greiðir fasteignaskatt? Hver er seljandinn í stuttum sölu? "
Svar: Í fyrsta lagi segðu mér að ef þú ert að velta fyrir sér hver seljandinn er í stuttum sölu , þá ert þú ekki einn. Jafnvel seljendur sem ættu að vita svarið við þeirri spurningu ekki. Jafnvel umboðsmenn sem ættu að vita svarið við þeirri spurningu gera það ekki. Það er hluti af ástæðunni fyrir því að umboðsmaður þinn segir þér að bankinn greiðir allan kostnaðinn í stuttum sölu. En umboðsmaður þinn er ekki nákvæmlega réttur og gæti tekið auðveldan leið út.
Það hljómar mér líka eins og þú gætir haft treyst mál með eigin umboðsmanni þínum. Þegar umboðsmaður skráir skráningu samning við þig, þá er þessi umboðsmaður að búa til fiduciary samband við þig. Það þýðir að umboðsmaðurinn þarf að vinna í hagsmunum þínum. Það er erfitt fyrir umboðsmann að gera það starf fyrir þig ef fiduciary er ekki til. Þú verður að treysta umboðsmanni þínum til að hafa fiduciary við þessi umboðsmanni. Án treystingar gætirðu brotið á fiduciary sambandið.
Tillaga mín er sú að þú spyrir umboðsmann þinn að útskýra fyrirgefningu til þín og að útskýra fyrir þér hver seljandi er í stuttum sölu.
Þetta ætti ekki að vera erfitt verkefni fyrir umboðsmann þinn og í raun mun líklega verða velkominn af umboðsmanni þínum.
Hver greiðir kostnaðinn í stuttum sölu
Stuttur sölu er í raun ekkert öðruvísi en nokkur annar tegund af viðskiptum að því er varðar kostnaðinn. Lokaskýrslan þín og gjöldin sem eru innheimt eru mjög svipuð öðrum fasteignaviðskiptum.
Það virkar svona:
- Segðu að þú ert að selja heimili þitt fyrir $ 100.000. Þú ert seljandi.
- Kaupandi hendur þér 100.000 $, annaðhvort með samsetningu af niður greiðslu og láni, eða kannski er það bara allt reiðufé. Það skiptir ekki máli. Að lokum færðu 100.000 $.
- Í fyrsta lagi borgar þú þóknunina . Ef það er 7% greiðir þú 7.000 dollara til skráningarmiðlarans. Skráningarmiðlarinn greiðir síðan skráningaraðilann, miðlari kaupanda og kaupanda miðlari greiðir umboðsaðila kaupanda. Það gæti jafnvel verið undirboðsmenn lyfja sem fá greitt frá $ 7.000, en staðreyndin er að þú hafir nú $ 93.000 eftir.
- Frá $ 93.000 verður þú líklega með annan $ 3.000 í kostnaði. Þessar gjöld gætu tekið til eignarskattar, fylgiskjal, upptökugjöld, skaðleg eignarskattur, skattprófanir, flutningsgjöld, meðal annars gjöld. Ef öll þessi gjöld eru samtals $ 3.000, til dæmis, þá munt þú nú hafa $ 90.000 eftir.
- The $ 90.000 er nettó ávinningur þinn . Þú getur ekki haldið þeim peningum vegna þess að þú skuldar bankanum. Þú skuldar líklega bankanum miklu meira en $ 90.000, en ef bankinn væri að selja heimili þitt sem bankaeign , gæti hámarkið sem bankinn gæti sennilega fengið væri $ 100.000 sem þú varst aðeins boðinn til skamms sölu.
Því þar sem bankinn getur ekki fengið meira en það vegna þess að $ 100.000 er markaðsvirði, mun bankinn samþykkja $ 90.000 þinn. Eini munurinn á stuttum sölu og venjulegum viðskiptum, eins og þú sérð, er sú staðreynd að þú setur ekki peninga í vasa þinn. Í venjulegum viðskiptum myndi þú leggja netinn á eftir að borga bankann vegna þess að þú myndir hafa það sem heitir eigið fé. Í stuttum sölu hefur þú ekki eigið fé vegna þess að þú hefur misst eigið fé þitt .
Þetta þýðir að þú ert seljandi. Bankinn er ekki seljandi. Eigandi er seljandi og eigandi greiðir kostnað af sölu frá söluaukningu.
Er bankinn í raun seljanda stutt sölu?
Sumir halda því fram að bankinn sé í raun seljandi skammvinns sölu vegna þess að bankinn skuldar miklu meira fé en heimiliið selur fyrir, en það er ekki satt. Það er vegna þess að titill dvelur hjá seljanda þar til seljandi vinnur heim til kaupanda. Seljandi er eigandi.
Það virkar á þennan hátt í raun og veru, þó. Segðu, þú skuldar $ 200.000 til bankans, en heimili þitt er aðeins virði $ 100.000. Ef bankinn er að fara að tapa $ 10.000 af hagnaði, vegna þess að hreinn ávinningur af sölu er aðeins $ 90.000, sem gerir bankanum mjög áhuga á og eignast kostnað vegna sölu.
Þrátt fyrir að bankinn í raun ekki greiðir kostnað við sölu, getur hvert dime bankinn stöðvað seljanda frá því að borga fer inn í vasa bankans. Vegna þess að bankinn fær peningana sem eftir er. Þess vegna er bankinn sama hversu mikið seljandi greiðir í lokakostnaði .
En seljandi er enn seljandi, og bankinn er enn bankinn.
Spurningin er hvort bankinn muni ekki heimila tiltekið gjald eða útgjöld í stuttum sölu, hver borgar það? Ef gjald er óleyfilegt þýðir það að bankinn muni ekki leyfa því að draga frá brúttóvinningi. En gjaldið þarf samt að greiða. Í flestum stuttum sölu mínum bið ég kaupanda að greiða óviðkomandi gjöld.
Venjulega er greiðslu óviðkomandi gjalda samningsatriði. Hins vegar, í HAFA stuttum sölu , var seljandi ekki heimilt að greiða neitt aukalega. HAFA stutta sölu er ekki lengur notuð. Í Kaliforníu, bannar SB 458 Kaliforníu stuttum söluaðilum frá því að greiða gjöld á öllu frá utanfellum, eins og sést af California Civil Code 580e.
Þegar skrifað er, er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, miðlari-félagi í Lyon Real Estate í Sacramento, Kaliforníu.