En stutt sölu felur í sér að bjóða heimili til sölu, almennt skráð með MLS .
Hugsanlegir kaupendur heima munu gera stefnumót til að skoða heimilið, sumir vilja gera lowball tilboð , umboðsmenn gætu haldið opnum húsum og almennt mun líf seljanda vera truflað, allt í þeim vonum að kaupandi muni kaupa heimilið.
Grundvallaratriði í stuttum sölu
Skammtímasamningur gerist þegar lánveitandi samþykkir að taka við minna en fjárhæðin sem skuldar eru gegn heimilinu eða vegna þess að ekki er nægilegt eigið fé að selja og greiða allan sölukostnað. Ekki eru allir lánveitendur að semja um stuttan sölu, og þess vegna getur fasteignasala eða lögfræðingur verið gríðarlegur hjálp með því að hafa samband við lánveitendur lánveitenda til að finna út.
Þú getur ekki bara vaknað einn morgun og ákveðið að þú ert að fara að selja heimili þitt með tapi með því að biðja um stuttan sölu. Það var áður að lánveitendur myndu ekki einu sinni taka til skamms sölu ef greiðslur þínar eru núverandi, en það hefur breyst. Hins vegar átta sig á því að lánveitendur verði meira sammála um samningaviðræður ef greiðslur þínar eru í vanskilum.
Auk þess, ef þú átt peningaeignir, gæti lánveitandinn reynt að smella á þær reikningar.
Hvernig er lánshæfiseinkunn seljanda með stuttum sölu?
Fair Isaac gaf út skýrslu sem segir að lánshæfismat hafi áhrif á það sama, hvort sem seljandi gerir stutta sölu eða foreclosure. Fair Issac segir að meðaltali stig sem tapast á FICO stig eru eftirfarandi:
- 30 daga seint: 40 til 110 stig
- 90 dagar seint: 70 til 135 stig
- Foreclosure, stutt sölu eða löggilding: 85-160
- Gjaldþrot: 130 til 240
- Foreclosure eða verkalýðshreyfingar: Bæði þessar lausnir hafa sömu áhrif á kredit, segir David Steep of Vitek Mortgage. Sellers vilja taka högg 200 til 300 stig, allt eftir almennu ástandi lánsfé. Þetta þýðir að ef seljandi FICO skorar fyrir foreclosure var 680, gæti það dýft eins lítið og 380.
- Short Sale: Bratt heldur því fram að áhrifin af stuttum sölu (sem seljendur eru meira en 59 dagar seinna) á lánshæfismatsskýrslu seljanda er eins og fyrirsögn. The hlutur á lánsfé mun birtast sem foreclosure í innlausn stöðu, Steep segir, sem mun leiða til tap á 200 til 300 stig. Þetta þýðir að stutt söluaðili með fyrri FICO 720 gæti séð að það falli úr 520 í 420.
Persónuleg reynsla mín sem umboðsmaður hefur verið nokkuð öðruvísi. Ég lauk stuttum sölu á Sacramento seljanda sem var 90 daga á eftir á veð hennar. Nokkrum mánuðum eftir að hún var lokuð keypti hún lánshæfismatsskýrslu sína og fann að FICO hennar lækkaði um 100 stig í 671. Ég grunar að ástandið á hverjum seljanda breytilegt.
Catherine Coy, veðbréfamaður í suðurhluta Kaliforníu, samþykkir bratt.
"Áhrif á lánshæfismatsskýrslu neytenda - útilokanir gegn stuttum sölu - er munurinn á því að verða á lest eða strætó," segir Coy, sem talar um lántakendur sem eru nokkrir mánuðir í vanskilum. Hins vegar hafa smásölur yfirleitt haft minna og minna stigma í gegnum árin.
Bíðartími áður en þú kaupir annað heimili
- Foreclosure eða aðgerð í stað foreclosure: Steep segir seljandi sem vill kaupa annað heimili eftir foreclosure mun enda bíða um 24 til 72 mánuði áður en lánveitandi mun bjóða upp á hvers kyns vexti sem er skynsamlegt. Coy segir: "Fagnaðarerindið er stutt sölu mun leyfa neytendum að fá stofnanalán fyrir nýtt heimili innan tveggja ára".
- Short Sale: Sumir umboðsmenn segja fagnaðarerindið um stutt sölumarkað er bíðain miklu styttri áður en að kaupa annað heimili , og Fannie Mae viðmiðunarreglur árið 2008 samþykktu nýjar aðferðir.
Má seljandi kaupa aftur á innan við tveimur árum? Ekki raunverulega, segir Coy, "Það er fullkominn goðsögn að neytandi geti keypt aftur í um 18 mánuði á góðum vexti." Hins vegar þurfa Fannie Mae leiðbeiningar aðeins 48 mánaða krydd, og það er ekki svo góður fréttir fyrir lyf sem sérhæfa sig í stuttum sölu. "
FHA samþykkti viðmiðunarreglur árið 2010 sem segir seljanda sem er núverandi og hefur stuttan sölu getur átt rétt á að kaupa strax annað heimili. Lánveitendur eru ekki svo fljótir að fylgja þessum leiðbeiningum. Hins vegar gaf Flagstar Bank Elk Grove stutt seljanda seljanda nýtt lán innan 2 mánaða frá því að hann lokaði stuttum sölu, og að seljandi var núverandi á þeim tíma. FHA getur samþykkt lán til skamms sölu seljanda sem uppfyllir skilyrði sínu til baka í vinnuáætlun eftir eitt ár.
Athugaðu að Fannie Mae leiðbeiningar leyfa seljanda að strax sækja um nýtt lán til að kaupa annað heimili ef seljandinn hélt greiðslum í gildi, hafði engin vanskil í meira en 30 daga og ekki sammála um að endurgreiða skuldalækkunina. Þar að auki er það seint greiðslur sem hafa veruleg áhrif á lánshæfismatsskýrsluna þína, ekki stuttan sölu.
Foreclosure eða Short Sale ákvörðun
Ef þú ert seljandi að reyna að ákveða hvort þú láti heimili fara í gegnum foreclosure móti því að reyna að fá stuttan sölu getur bjarga lánsfé þinni ekki verið kostur á að gera skammvinnan sölu, segir Coy. Hún skýrir að samkvæmt "Stigakóði kóðans # 22, þá er engin lánshæfismat fyrir brotamann lántakanda á stuttum sölu yfir foreclosure."
Ég efast þó um það. Frá því sem ég hef séð er minna skaða á lánshæfismatsskýrslu eftir stuttan sölu sem felur í sér seint greiðslur en foreclosure. Þar að auki er annar kostur fyrir þá sem eru með vanskil á lánsfé þeirra hæfni til að kaupa annað heimili með hefðbundnum fjármögnun innan 4 ára á 7 ára tímabilinu sem krafist er fyrir foreclosures. Sumir lánveitendur munu lána fyrir nýtt heimili daginn eftir að stutt sölu hefur lokað. Það eru aðrar stuttar sölukostir yfir foreclosure. En leitaðu að lagalegum og skattalegum ráðleggingum áður en þú tekur ákvörðunina.
Þegar skrifað er, er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, miðlari-félagi í Lyon Real Estate í Sacramento, Kaliforníu.