Hvernig Veðlán hafa áhrif á bandaríska efnahagslífið
Tegundir
Vinsælasta tegund veð er venjulegt 30 ára fastvextir lán. Frá árinu 1999 er það fulltrúi 70 prósent í 90 prósent af öllum húsnæðislánum. Lánið á 15 ára föstum vöxtum er einnig mikið notað, þar sem það gerir fólki kleift að greiða niður skuldir sínar í hálftíma.
Lánshæfiseinkunnir bjóða upp á lægri vexti og mánaðarlegar greiðslur en fastlán. Þeir verða dýrari þegar vextir hækka frá 200 ára lágmarki í dag.
Subprime lánveitendur búið til fjölda framandi lána. Þeir dregðu til viðskiptavina með því að bjóða upp á lágt "teaser" verð fyrir fyrstu árin. Þetta eru hættuleg fyrir nýja lántakendur. Þeir gætu ekki verið meðvitaðir um að greiðslan hækki verulega eftir upphaflega elskan. Hér eru nokkrar af vinsælustu:
- Lánvextir : Lítil greiðslur sem ekki lækkuðu höfuðstól fyrstu árin.
- Valkostur ARM lán : Lántakendur velja hversu mikið á að greiða í hverjum mánuði fyrstu fimm árin.
- Neikvæð afskrifuð lán : Vextir eingöngu lán sem hækka höfuðstól í hverjum mánuði. Það er vegna þess að greiðslan var minni en jafnvel áhugi.
- Ultra-löng fast lán : Þetta eru 40-50 ára hefðbundin húsnæðislán.
- Balloon lán : Þeir verða að endurfjármagna eða greiða af eftir 5-7 ár.
- Lán án peninga : Þetta gerði lántakandi heimilt að taka lán fyrir niðurgreiðsluna.
Saga
Fyrir mikla þunglyndi voru húsnæðislán 5 til 10 ára lán fyrir aðeins 50 prósent af verðmæti heimilisins. Höfuðstóllinn átti sér stað sem blöðrugjald í lok tímabilsins. Bankar höfðu litla áhættu.
Þegar húsnæðisverð lækkaði um 25 prósent meðan á mikilli þunglyndi stóð, gætu húseigendur ekki efni á blöðrugjaldi.
Bankarnir myndu ekki leyfa endurfjármögnun. Árið 1935 voru 10 prósent allra heimila í foreclosure .
Til að stöðva mannfjöldann breytti forseti Roosevelt fimm mikilvægum húsnæðislöndum sem hluta af New Deal :
- Lánasala eiganda heimsins keypti eina milljón vanskil lán frá bönkum. Það breytti þeim í langtímaskuldbindingarvexti sem við þekkjum í dag og endurreist þau.
- Federal húsnæðisstofnun veitti veðtryggingu.
- The Federal Mortgage Association stofnaði eftirmarkaði fyrir húsnæðislán.
- The Federal Deposit Insurance Corporation tryggður bankainnstæður.
- Gler-Steagall bannaði banka að fjárfesta innstæðueigendur í áhættusömum verkefnum eins og hlutabréfamarkaðinn.
Þessar breytingar bregðast við efnahagslegum stórslysum. Þeir voru ekki hönnuð til að vera húseigendastefna. Jafnvel svo gerðu þeir húsnæðisverð á viðráðanlegu verði. Þeir framlengdu lánstíma. Það minnkaði mánaðarlega kostnað og útrýma nauðsyn þess að endurfjármagna. Bankar fjármagna lánin þökk sé FDIC vátryggðum innlánum banka.
Árið 1944 lækkaði Department of Veterans Affairs veðtryggingaráætlun niður greiðslur. Það hvatti aftur stríðsvopnaða til að kaupa heimili sem byggð var í úthverfi. Það leiddi til atvinnu í heimilisiðnaði.
Þökk sé öllum sambandsáætlunum hækkaði eigendaskipti frá 43,6 prósent árið 1940 í 64 prósent árið 1980.
Ríkisstjórnin stofnaði sérstaka löggjöf til að búa til sparnað og lán banka til að gefa út þessi húsnæðislán. Allan 1960 og 1970 voru næstum öll húsnæðislán gefin út með sparnaði og lánum . Þessir bankar tóku þátt í því að fólk setti fé í sparisjóð. Ríkisstjórnin vátryggði innlánin, þannig að fólk notaði reikninga, þrátt fyrir að vaxtatekjur væru ekki mikið. Þetta var einnig stjórnað af stjórnvöldum. S & L gæti verið áfram arðbær með því að borga lægri vexti af innstæðum en þeir greiða fyrir húsnæðislán.
Á áttunda áratugnum skapaði forseti Nixon verðbólgu með því að skera úr öllum tengslum Bandaríkjadals og gullstaðalsins . Bankar misstu innlán þar sem þeir gátu ekki passað við vexti greidd af peningamarkaðsreikningum .
Þetta dró úr fjármögnuninni sem þeir þurftu til að gefa út húsnæðislán.
Til að hjálpa bönkunum fór þingið í Garn-St. Germain Depository Institutions Act. Það gerði bankarnir kleift að hækka vexti og lækka útlánastaðla. Það gerði einnig S & L að gera viðskiptabanka og neytendalán. Þetta leiddi til sparnaðar- og lánakreppunnar og bilun helminga þjóðarinnar.
| Ár | % af tekjum heimila | % eigna heimilanna | % af landsframleiðslu |
|---|---|---|---|
| 1949 | 20 | 15 | 15 |
| 1979 | 46 | 28 | 30 |
| 2001 | 73 | 41 | 50 |
(Heimild: Richard K. Green og Susan M. Wachter, "The American Mortgage in Historical and International Context," Háskóli Pennsylvaníu, 21. september 2005)
Hvernig veðlán hafa áhrif á efnahagslífið
Á stjórnsýslustofu forseta Bandaríkjanna kvöddu bankar að þeir gætu ekki keppt á alþjóðlegum fjármálamörkuðum. Þingið deregulated iðnaðinn og felldi úr gildi Glass-Steagall Act. Þetta gerði bankarnir kleift að nota tryggingarsjóði innstæðueigenda til að fjárfesta í áhættusömum afleiðum . Vinsælasta þessara var veðtryggð öryggi .
Bankar myndu sameina saman svipað húsnæðislán og selja þá þá til Fannie Mae, Freddie Mac eða annarra fjárfesta. Þeir voru vátryggðir gegn vanskilum með lánasamningum. Eftirspurnin eftir þessum verðbréfum var svo mikil að bankar hófu að lækka staðla á undirliggjandi lánum. Skömmu síðar leyfðu þessi undirlánslán næstum því að verða eigandi heimilanna.
Þar af leiðandi lækkaði hlutfall skuldabréfa í samanburði við vergri landsframleiðslu úr 50 prósent árið 2000 og tæplega 70 prósent árið 2004. Allt fór vel þar til íbúðarverðs lækkaði árið 2006. Ekki tókst að endurfjármagna eða selja húsin sín, . Svo margir fjárfestar greiða í lánshæfismatssamningum sínum að aðalfjárhæðin, AIG, fór næstum gjaldþrota. Þannig skapaði fjármálakreppan árið 2008 fjármálakreppan .