Lesandi biður: "Við fundum loksins hið fullkomna hús í hverfinu sem við viljum, en skráningarmiðillinn segir að húsið sé þegar selt. Þegar við ræddum við umboðsmanni kaupanda okkar segir hún að seljandi hafi samþykkt tilboð en bankinn hefur ekki samþykkt það ennþá. Við viljum bjóða upp á hærra tilboð. Getur seljandi samþykkt tilboðið ef seljandi hefur þegar samþykkt tilboð? Hversu mörg tilboð bjóða seljandi að samþykkja? "
Svar: Það líður út eins og stuttur sölu sem þú vilt kaupa er í því sem er almennt nefnt virkur skammvinnur staða. Skilmálar fyrir stuttu sölu þar sem seljandinn hefur samþykkt tilboð en bankinn hefur enn ekki samþykkt, breytilegt um landið, en í grundvallaratriðum, nema samningsyfirlýsingin kveði á um annað, getur seljandi samþykkt að selja aðeins einn kaupanda.
Þetta þýðir ekki að seljandi geti ekki samþykkt fleiri tilboð en aðrar tilboðin eru líklega ekki í fyrstu stöðu. Eftirfarandi tilboð samþykkt af seljanda er þekkt sem viðbótartilboð. Söluaðili getur almennt undirritað margar öryggisbætur og sett þær í hvaða röð sem er samhæft við hlutaðeigandi aðila.
Að fá seljanda að samþykkja fleiri en einn skammtímasölu
Þú hefur engu að tapa með því að leggja fram tilboð í virkan skammtíma sölu á skráningu. Það er vegna þess að sumir kaupendur skrifa mörg tilboð á öðrum heimilum, jafnvel þótt þessi æfing sé rifin af lögfræðingum og geta leitt til lagabreytinga.
Þegar annað tilboð verður samþykkt fyrir þessar tegundir kaupenda, draga kaupendur þá útistandandi tilboð þeirra.
Ef fyrsti kaupandinn gengur í burtu , mun umboðsmaður þá almennt tilkynna umboðsmanni kaupanda, þar sem kaupandinn er í öryggisstöðu. En það þýðir ekki að kaupandi í þessari stöðu muni endilega vera nálægt stuttum söluákvæðum .
Margir bankar gera seljendur að byrja yfir þegar ný kaupandinn fer í ferlið.
Seljandi er ekki skuldbundinn til að taka við uppboði til skamms sölu. Ef seljandi er ófullnægjandi að samþykkja afturvirkt tilboð getur þú ekki neytt seljanda til að skrá þig.
Getur seljandi sent seinni skammtímasölu til bankans?
Sumir stutta sölufulltrúa ráðleggja seljendum að senda aðeins eitt stutt sölutilboð í einu til bankans. En hvað gerist ef seljandi fær hærra tilboð, eins og tilboðið sem þú leggur fram?
Til að svara þessu verður þú að lesa kaupsamninginn , sérstaklega stutt viðbót við sölu. Í Kaliforníu, til dæmis, leyfa viðbótarmöguleikar okkar um CAR-korta sölu seljanda sjálfgefið að halda áfram að markaðssetja eignina og senda samkeppnishæf tilboð til bankans. Þótt seljandi sennilega geti ekki þvingað fyrstu kaupandann til að hætta við samninginn, þá eru leiðir til að setja þrýsting á kaupanda að hætta við.
Eftir að skráningarmiðillinn hefur útskýrt umboðsmanni fyrsta kaupanda að hærra tilboð verði sent til bankans mun venjulega skráningarmiðlari spyrja umboðsmann kaupanda ef kaupandi vill sitja í vörslu í 30 til 90 daga á meðan bankinn hugsar að samþykkja hærra tilboð. Í því ástandi munu flestir kaupendur fyrstu kaupenda sem hafa lagt fram lægra tilboð boga sig út þegar þeir átta sig á því að tilboð þeirra muni líklega fara fram hjá.
Verið varkár þegar þú sendir inn skammtilboð til kaups fyrir ofan markaðsvirði. Ef tilboðið þitt er of hátt, jafnvel þótt bankinn samþykki skammvinnan sölu, eru líkurnar á að matarbanki bankans muni koma með lægri mat. Í því tilviki verður skráningarmiðillinn að endursemja með stutta sölubankanum og stutt sölubanki gæti ekki verið tilbúinn til að lækka verð. Það er áhættusamt að bjóða of mikið og þú gætir beðið eftir vikum eða mánuðum til að komast að því að lánið þitt var hafnað vegna lágs matar .
Af hverju seljanda gæti viljað samþykkja annað tilboð í stuttu máli sem aftur upp
Seljandi með stuttum sölu vill fá eina undirstöðu. Seljandi vill að bankinn samþykki skammvinnan sölu. Bankar hafa tilhneigingu til að samþykkja stutt tilboð til sölu sem eru verðlagðar innan marka markaðsvirði. Ástæðurnar fyrir því að taka á móti öðru stuttu tilboði í tengslum við uppbyggingu og leggja fram tilboðið til umfjöllunar eru:
- Kannski er annar kaupandinn hæfur til að kaupa en fyrsta kaupandinn.
- Fyrsta kaupandinn gæti ekki verið 100% skuldbundinn til að kaupa stuttan sölu.
- Söluverð fyrsta kaupanda gæti verið of lágt.
- Seljandi gæti verið léttur af því að selja framlag með hærra söluverði.
- Seljandi gæti dregið úr skorti , ef einhver er, ef tilboðsverð er hærra.
- Skattskylda seljanda, ef einhver er, gæti minnkað með hærra tilboði.