Hvernig á að fá Short Sale Bank til að samþykkja uppgjörsgjöld
Hvað er HUD? Af hverju vill bankarnir HUD?
HUD-1 er RESPA skjal sem lýsir út á samræmdan hátt alla skuldfærslur og einingar í fasteignaviðskiptum. A HUD er í raun fyrir kaupanda.
Það er ekki til hagsbóta til skamms sölu bankans og er í raun engin viðskipti viðskiptabankans, að frátöldum þeim gjöldum sem teknar eru af söluverði. Ef eitthvað er í húfi felur í sér banka kaupanda, ekki banka seljanda.
En það hættir ekki stuttum söluaðilum frá því að biðja um það og krefjast breytingar á samþykki hans. Til allrar hamingju, ekki allir bankar þurfa HUD samþykki. Til dæmis samþykkja margir yngri lienholders ekki HUDs. Það er vegna þess að flestir yngri lienholders annast eingöngu um hversu mikið af eftirliti er að greiða þeim.
Söluverð, hver greiðir hvað og hversu mikið þóknun er greiddur, eru önnur lienholders nokkuð lax um. Það er ekki á sama hátt hinum megin. Aðalleyfishafi sér mjög mikið um hversu mikið er greitt til yngri lánshafa og hver greiðir það. Það eru nokkrar aðstæður þar sem önnur lánveitendur reyna að fá seljendur til að fremja veðasvik . Það er vegna þess að seinni lánveitendur gruna að fyrstu lánveitendur muni hafna HUD ef seljandi greiðir þeim mikið magn af peningum, svo þeir segja seljendum að brjóta lögin.
Hvaða bankar skoða á HUD fyrir stuttan sölu
Augljós og mikilvægasta númerið á HUD er söluverð. Stundum gæti bankinn sagt að það þurfi að hreinsa ákveðinn upphæð og að nettóupphæðin gæti verið meiri en netið á HUD. Í þessum tegundum af aðstæðum er besta leiðin til að hreinsa bankann meira fé til að biðja kaupandann um að hækka kaupverð.
Kaupverð sem bankarnir samþykkja byggjast sjaldan á fullnægjandi mati. Með svo miklum peningum í húfi, myndi einn hugsa að bankinn myndi vilja ráða sjálfstætt matari til að meta verðmæti. Hins vegar greiða flestir bankar handahófi fasteignasala - ekki einu sinni endilega hverfissérfræðingur - til að gefa bankanum skýrar álit um verðmæti sem þeir kalla BPO . Þeir borga $ 50 til $ 100 fyrir BPO. Þetta er frábært dæmi um að vera eyri vitur og pund heimskur eins og móðir þín notaði til að segja.
Þetta er ástæðan fyrir því að mörg stutta söluaðilar muni greiða skammvinnan sölu á sama hátt og BPO-umboðsmaður mun úthluta gildi vegna þess að þeir vilja ekki berjast við stutta sölubankann. Það skiptir ekki máli hvort söluverð sé markaðsverð svo lengi sem það er í samræmi við BPO.
Bankinn mun þá skoða aðra gjöld sem greiddar eru til seljanda á HUD. Þú gætir furða hver seljandi er með stuttan sölu , og sá einstaklingur er seljandi. Bankinn samþykkir einfaldlega gjöld sem seljandi greiðir. Venjuleg gjöld fyrir lokakostnað seljanda eru:
- Framkvæmdastjórn til fasteignasala / umboðsmanna
- Titill og afhendingu gjalda
- Flutningsgjöld
- Upptöku, lögbókanda, doktorsprófi og vírgjöld
- Doc frímerki
- Vanskilleg fasteignaskattur
- Skattbætur
- Afsláttur launa til yngri lienholders
- HOA gjöld, ef einhverjar eru
- Kaupandi kredit fyrir lokakostnað
Tegundir gjalda stutt sölu banka hafna á HUD
Sérhver svo oft mun bankinn samþykkja að greiða fyrir skaðabótaskýrslu eða heimili ábyrgð en sjaldan. Bankar greiða næstum aldrei fyrir viðgerðir á stuttum sölu . Það er líka mjög óvenjulegt fyrir banka að greiða afskekktum HOA gjöldum eða UCC umsóknum.
Ef bankinn leyfir ekki tilteknu gjaldi, til dæmis, segðu að hann vili lækka vöruskiptin frá $ 1.500 til $ 500, hvað gerist við jafnvægið? Einhver þarf að greiða það gjald. Það gæti verið seljandi eða það gæti verið kaupandinn. Escrow gæti ákveðið að lækka gjaldið sitt, en það er ólíklegt.
Sennilega er stærsta vandamálið sem felst í stuttum sölu HUD sú staðreynd að margir samningamenn vita ekki hvernig á að lesa þær. Þeir skilja ekki að seljandi einingar á HUD eru ekki alltaf lánsfé til kaupanda.
Breytingar á RESPA krefjast þess að allir gjöld sem endurspeglast í góðri trúartryggingu kaupanda verða að sýna til kaupanda ef þau eru greidd af seljanda. Hvaða samningamenn gera sér grein fyrir því að þeir sýna einnig sem skuldfærslu, sem hreinsar út lán til kaupanda. Prófaðu að útskýra þann sem er í $ 8 á klukkustundarsala.