Þessi leiga fasteignafrádráttar gæti ekki verið eins skýrt skera og það virðist
Reality vs Theory
Í orði, réttur tegund fasteigna getur verið góður fjárfesting, sérstaklega þegar þú reiknar með því hvernig þú hefur heimild til að nota tengda skattfrjálsan tekjur.
Og auðvitað er lykilatriði að þú fáir peninga einhvers annars til að borga eignina og safna eignum.
En veruleiki speglar ekki alltaf kenninguna. Til dæmis, gerum ráð fyrir að þú viljir kaupa fourplex. Þú safnar öllum viðeigandi upplýsingum, td kaupverði, niður greiðslu, fjármögnunarskilmálum, viðgerð peninga sem þú verður að setja inn í það fyrirfram, fasteignaskattar, áætlað árlegan viðhaldskostnað og væntanleg leiga. Þá bætir þú við í væntum launum og viðbótarkostnaði sem gæti uppskera.
Andstæða allt þetta með hugsanlegum frádráttum sem eignin myndi veita þér. Hlaupa tölurnar í gegnum töflureikni svo þú getir séð áhrif allra fasteignafjárskattar frádráttar sem þú gætir þurft að nota. Töflureikningin ætti að innihalda skattaheimildina þína og getu þína til að nota hvaða nettó leigutap sem vega upp á móti öðrum tekjum.
Leiga fasteigna skatt frádráttur grunnatriði
Þegar þú eignar leiguhúsnæði geturðu lækkað eignina og þetta skapar tap af skattaspá oftar en ekki, jafnvel þótt leigutekjur þínar nái til allra útgjalda.
Þetta tap er oft nefnt leiga fasteignagjalda frádrátt. Hvort sem þú getur raunverulega notað það fer eftir því hversu mikið aðrir tekjur þú hefur.
Ef þú ert með of lítil skattskyldan tekjur, þá tapar þér ekki mikið. Og ef þú hefur of mikið skattskyldan tekjur - $ 150.000 eða meira ef þú ert einn frá og með 2017 - þú mátt ekki nota tapið, þá gilda takmarkanir um hversu mikið tap þú getur krafist ef breytt leiðrétt brúttó tekjur þínar fellur á milli $ 100.000 og $ 150.000.
Þessar tölur eiga við um einn og höfuð skattgreiðenda heimilanna, auk þeirra sem eru giftir og leggja fram sameiginlega. Skerið þau í tvennt ef þú ert gift og leggur sérstakt aftur.
Ef þú fellur einhvers staðar á milli þessara breytinga getur skattfrjálsunin, sem búið er að eiga eignarhlut, verið hagstæður.
Nú skulum við segja að það tekur þig lengri tíma en búist er við að fá eignina í leigubúnað. Að auki kemur í ljós að leigirnir sem þú getur raunverulega ákæra eru minni en það sem umboðsmaðurinn þinn sagði þér að þeir myndu vera. Þú gætir hafa gert grein fyrir einhverjum af þessu með lausuhlutfalli sem þú reiknað út en þú ert líklega tilfinning eins og kannski að kaupa eignina var ekki svo slæmt að færa eftir allt saman.
En skattafrádrátturinn sem þú bjóst til bjargaði þér frá $ 4.000 til $ 5.000 í sköttum. Það er raunverulegt fé sem hefði verið greitt til IRS á yfirstandandi ári svo það gæti jafnvægi út.
Hvernig skattlækkunin hefur áhrif á aðrar skipulagsákvarðanir
Það sem þú ákveður að gera fjárhagslega á einum hluta lífs þíns, eins og að kaupa fjárfestingareign, getur haft áhrif á það sem þú gerir í öðrum hlutum lífs þíns, svo sem að fjárfesta í 401 (k) eða Roth IRA. Ef þú greinir $ 4.000 til $ 5.000 í sparnaðarkostnaði, og allt annað sem er jafnt, ættir þú að auka 401 (k) framlag þitt?
Ekki endilega. Vegna leigutaps og annarra frádráttar gæti verið að raunvirði skatthlutfallsins sé í kringum 15%. Það gæti ekki verið skynsamlegt að setja frádráttarlausan pening í 401 (k) áætlunina til að spara aðeins 15 prósent, þá gætu þú greitt hærra skatthlutfall 10 ár niður á veginum þegar þú tekur peningana út. A Roth IRA framlag myndi gera meira vit í þessu ástandi.
Gakktu úr skugga um að þú takir tíma til að læra og skilja allar reglur og afleiðingar af skattalegum aðstæðum þínum og / eða ráða hæfu fjárhagslega ráðgjafa áður en þú ferð út og kaupa upp þessa leigu eign - og jafnvel eftir að þú byrjar að átta sig á tapi í skattalegum tilgangi.