Lánveitandi þín má skrá skort á dómi eftir foreclosure
Skortur á dómi kemur stundum fram eftir foreclosure eða stutt sölu . Húseigendur eru oft hissa á að fá þau og þetta er venjulega vegna þess að þeir fá ekki réttar laga- eða skattaráð fyrirfram.
Skuldabréf og veðlán
Skortur á dómi stafar af þeirri staðreynd að lántakandi vanefði skuldabréf , ekki veð. Skuldbinding er loforð um að greiða. Það getur einnig skapað persónulega ábyrgð, allt eftir lögum ríkisins. Persónuleg ábyrgð þýðir að lánveitandi getur farið eftir eignir lántakanda vegna þess að ekki hefur verið greitt lán.
Skuldabréf eru tryggð með annaðhvort treystir eða veð, allt eftir fjármögnunartækinu. Venjulega er veð- eða traustverkið skráð í opinberum skrám þar sem eignin er staðsett, sem gefur almenningi tilkynningu um að heimilið hafi lien gegn því.
Foreclosure
Ef skuldbinding er ekki greidd samkvæmt samkomulagi hefur rétthafi rétt til að útiloka eignina, vegna þess að eignin er öryggi fyrir skuldabréfið.
Ef lántaki greiðir ekki núverandi greiðslur eða borgar núverandi lán (s) á foreclosure tímabilinu fer eignin á uppboði. Ef eignin selur meira en fjárhæðin sem skuldar er, er engin skortur; hins vegar gerist það sjaldan.
Bankar fá eignina í foreclosure þegar enginn býður nóg til að borga bankann.
Bankinn hefur einnig rétt til að selja það í minna mæli til hæsta bjóðanda á uppboði en almennt vilja bankarnir selja til einkaaðila eftir foreclosure og vonast til að fá meiri pening á opnum markaði.
Short Sales
Þó að heimili sé í bið fyrir afmörkun getur bankinn samþykkt að skera tap sitt. Það gerir seljanda kleift að selja skammt og samþykkir minna fé en seljandi skuldar á láni hans.
Heimasala kaupir fasteignasala til að finna kaupanda fyrir stuttu sölu . Kaupandi gerir tilboð og, ef bankinn samþykkir það, er heimilið selt með tapi.
Skortur á skorti
Skortur er mismunur á höfuðstólum og fjárhæðin sem berast, að því tilskildu að upphæðin sem berast sé minni en sú upphæð sem skuldar eru.
Hvort bankinn geti stundað skort á skorti eftir foreclosure eða stutt sölu fer að hluta til um hvort skuldabréfið gerir seljanda persónulega ábyrgur fyrir skuldinni. Sum ríki heimila persónulega ábyrgð .
Skortur á dómi í Kaliforníu
Góðu fréttirnar fyrir lántakendur í Kaliforníu eru öll kauppeningalán á einni til fjórum einingar íbúðarhúsnæðis undanþegin skattaákvörðum.
Lán með miklum peningum í Kaliforníu - lán tekin út eftir að heimili var keypt með endurfjármögnun eða seinni veð - geta orðið fyrir skorti á skorti samkvæmt eftirfarandi skilyrðum:
- Lánveitandi útilokar undir dómsmeðferð (California Code Civil. Proc., § 726).
- Flestir lánveitendur útiloka sölu með kaupmanni, sem veitir lánveitanda ekki rétt til að stunda skort á dómi með einum undantekningu (sjá seinni seðlabankann hér að neðan) .
- Þriggja mánaða frestur gildir um aðgerðir til að ákvarða skort á dómi samkvæmt dómsúrskurði.
- Ef annað veð er erfitt fé og lánveitandi hefur tapað öryggi fyrir það lán með foreclosure eða stuttum sölu - sem gerir öryggi fyrir skuldabréfið virði ekkert - getur styrkþegi þessarar veðs gengið í skaðabætur (Roseleaf Corp. v. Chierighino, 59 Cal. 2d 35 (1963).
- SB 931, skilvirk 1. jan. 2011, býður upp á skortvörn í Kaliforníu stuttum söluaðilum ef lánið er í fyrsta stöðu. Það gildir ekki um foreclosures.
Samningaviðræður
Sumir lánveitendur með mikla peninga selja verðbréfin til fjárfesta eftir foreclosure fyrir smáaurana á dollara. Þá mun fjárfestir reyna að safna skuldum.
Jafnvel þótt lánveitandi hafi tekið við, segðu $ 1.000 fyrir $ 100.000 sekúndu veð með stuttum sölu, tryggingin fyrir þennan harða peninga er sleppt, en skuldbindingin gæti ekki verið. Stutt seljenda seljanda eins og lesandinn okkar gæti trúað því að prédikunin sé liðin, þar til einn daginn fær hann símtal sem biður um endurgreiðslu. Þegar þetta gerist:
- Ímyndaðu þér að lánveitandinn líklegast muni semja um afsláttarmiða.
- Lánveitandi getur óskað eftir nýjum skuldbindingum til að skipta um gömlu skuldbindinguna. Í því tilviki skaltu ganga úr skugga um að lánveitandi sendir "greitt í fullu" krónubréf.
- Ef lánveitandi hefur þegar selt minnismiðann getur verið að afslátturinn sé meiri.
- Ekki er nauðsynlegt að greiða alla skuldbindingar með miklum peningum í reiðufé. Sumir lánveitendur munu taka við greiðslum.
- Ef lánveitandi beinir greiðslum til annars aðila, átta sig á því að skýringin hafi verið seld á lægri en nafnvirði þess og að ný lánveitandi megi samþykkja enn lægra upphæð sem greiðslu að fullu.
- Eftir að minnispunkturinn er greiddur í heild sinni skaltu biðja lánveitandann að skila skuldabréfi sem merkt er "Greitt í fullu."
Ég hef ekki leyfi til að veita lögfræðileg ráðgjöf og veita þessar upplýsingar einungis til almennra upplýsinga. Ef þú vilt lögfræðilega ráðgjöf eða frekari upplýsingar, vinsamlegast hafið samband við fasteignasal .
Heimild: Kalifornía Félag fasteignasala
Þegar skrifað er, er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, miðlari-félagi í Lyon Real Estate í Sacramento, Kaliforníu.