Sumir stuttir sölumenn selja ekki ábyrgð
Þegar lánveitandi samþykkir að gera skammvinnan sölu, kemur það almennt að þessari ákvörðun vegna þess að það er arðbært fyrir bankann að gera stutta sölu en að útiloka.
Það kann að geta ekki krafist þess að seljandinn hafi fjárhagslegan erfiðleika en vissulega er heimiliið neðansjávar .
Í stuttum sölu samþykkir bankinn að losa lánið í skiptum fyrir að fá minna en skuldin. En það endar ekki endilega seljanda. Losa lánið frá eigninni og sleppa seljanda eru 2 mismunandi hlutir. Ef þú skuldar bankanum $ 200.000 en heimili þitt er virði $ 75.000, gæti bankinn tekið við $ 75.000 og sleppt láninu. Hins vegar, án þess að losna við ábyrgð, gætir þú uppgötvað nokkrum árum síðar að bankinn er nú að koma eftir þig og krefst þess að þú greiðir $ 125.000 muninn.
Leyfisskilmálar og samþykkisbréfið með stuttum sölu
Stuttur sölusamþykkisbréf inniheldur lykilinn. Þessi samþykki bréf upplýsingar nákvæmlega hvað bankinn gerir ráð fyrir. Það setur fram eftirfarandi hugtök, meðal annars:
- Viðunandi söluverð
- Hámarks leyfilegt þóknun
- Hámarks lokakostnaður
- Lágmarks hreinar tekjur
- Lokadagur
Ekki á hverjum stuttum sölu samþykki bréf inniheldur losun ábyrgð. Reyndar eru sum samþykki bréf ekki fjallað um losun ábyrgðar yfirleitt. Lögfræðingar segja að ef málið er ekki beint, þá gæti lánveitandinn haldið hvaða réttindi lánveitandinn er aðgengilegur samkvæmt sambandsríkjum og / eða ríkjum lögum til að stunda skort á dómi .
Ekki undirrita alltaf stutt samþykkisbréf til sölu án þess að biðja lögfræðing um að lesa það og gefa þér lögfræðiráðgjöf. Ekki spyrja umboðsmann þinn vegna þess að ef umboðsmaður þinn er lögfræðingur, er þessi umboðsmaður ekki leyft að gefa þér lögfræðiráðgjöf. Það er á móti lögum um að fasteignasala skuli afhenda lögfræðiráðgjöf.
Ég segi viðskiptavinum mínum að ef ég sé stuttan söluskilríki um sölu samþykki, þá er ég ábyrgur fyrir því að ég geti ekki ráðlagt þeim. Ég segi þeim að hringja í lögmann. Ef bréfið er óljóst eða ekki sérstaklega stafað það út, mun ég leggja til að seljandi hafi samband við lögfræðing til að reyna að fá undan ábyrgð. Undir engum kringumstæðum gef ég lögfræðiráðgjöf.
Ég mun ekki vera undrandi að heyra að seljendur sæki lögsóknir gegn fasteignasala þeirra vegna þess að þessi umboðsmenn tryggðu þeim að lánveitandinn myndi ekki fara eftir skort á dómi. Jafnvel í Kaliforníu, þar sem við erum heppin að hafa ákveðnar lausafjárlán, gildir þessi endurskoðun venjulega um foreclosures, ekki til skamms sölu. Með öðrum orðum, seljandi sem gerði stutta sölu á kauppeningaláni hefur engin trygging fyrir því að stuttur lánveitandi muni láta þá lausan nema lánveitandinn selji seljanda sérstaklega.
Við höfum kafla 580e í California Civil Code, bætt við 1. janúar 2011, en það hefur ekki enn verið prófað fyrir dómi og gildir ekki um framhaldsfjármögnun né fyrri ár.
Tegundir sannleikur í stuttum sölu samþykkisbréfum Heimilisfang skuldbindinga
Þó að ég geti ekki hugsanlega gefið þér allar hugsanlegar tegundir af ábyrgðarleysi eða ekki skuldbindingum í stuttum sölubréfum, eru hér nokkur dæmi. Sumar þessara staðhæfingar gefa út seljanda, sumir bjóða ekki upp á nokkurn hátt lausa ábyrgð.
- Við móttöku bankans á $ XXXXXX mun bankinn gefa út lánin og greiða af þeim skuldum sem eftir eru sem sambærileg jafnvægi.
- Bankinn hefur samþykkt afsláttur afborgun. Ekkert í þessu bréfi skal túlka til fordóma, afsala, breyta eða breyta réttindum bankans eða lagalegum réttindum eða í eigin fé til að safna öllum skuldum.
- Bankinn gefur út samþykki sitt til að selja efni eignarinnar sem mun leiða til skamms afborgunar veðsins. . . og mun afnema öll skortréttindi, ef við á.
- Við móttöku þessa greiðslu munum við tilkynna skuldina sem "greitt að fullu fyrir minna en fullvægið" til allra lánastofnana.
- Lántakandi verður að undirrita meðfylgjandi staðfestingu á öllum skilmálum sem tilgreindar eru í þessu samþykki og verða að viðurkenna að bankinn haldi öllum skortréttindum eins og kveðið er á um í skýringunni, samningsbréfi og / eða öryggissamningi og staðbundnum og sambandslegum lögum.
- Bankinn samþykkir að samþykkja í fullgiltum sjóðum $ XXXXXX sem fullan greiðslu af láninu, auk þess sem bankinn mun tilkynna um fjárhæð skulda sem fyrirgefnar tekjujöfnuði.
- Bankinn er heimilt að stunda skattaákvörðun um mismuninn í greiðslunni sem fékkst og heildarfjárhæðin, nema samið sé um annað eða bannað samkvæmt lögum, ef skammhæðin nær til lánsins sem vísað er til hér að framan.
- Við móttöku fjármuna mun bankinn gefa út lien og skekkjajöfnuður verður tilkynntur sem gjald af innheimtujöfnuði.
- Við móttöku á samþykktu fjárhæðinni mun bankinn afsala afgangnum sem eftir er af framangreindum lánum og láta lántakanda af frekari kvöð þar og afnema öll réttindi til að stunda frekari dóm eða skort.
Ef bankinn mun ekki gefa þér upp á ábyrgð, gætir þú þurft að bjóða upp á seljanda framlag til að hvetja bankann til að veita það. Stundum færðu samningamann sem skilur ekki bankastefnu. Ef þú telur að bankinn hafi ekki rétt til að stunda skort á dómgreind og bankinn neitar að sleppa þér, gætir þú þurft að stækka skrána til leiðbeinanda til að fá útgáfuna. En ef allt annað mistekst er bestur kostur þinn að biðja lögfræðing um að losna við ábyrgð fyrir þig eða að minnsta kosti að útskýra lagalegan rétt þinn ef ekki er hægt að fá framsal á ábyrgð.
Þegar skrifað er, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, er miðlari-félagi í Lyon Real Estate í Sacramento, Kaliforníu.