Kostir eignarréttar án þess að þræta
Fasteignasala, eða REITs, getur verið þægileg leið til að meðaltali fjárfestir hagnaður án þess að þræta um kaup á beinum eignum. Þess vegna erum við með þetta alhliða ritgerð í leiðbeinanda Beginners okkar til að fjárfesta í fasteignum .
Fyrir 1960 höfðu einungis ríkir einstaklingar og fyrirtæki fjármagn til að fjárfesta í verulegum fasteignaverkefnum, svo sem verslunarmiðstöðvum, fyrirtækjagarðum og heilsugæslu. Í kjölfarið samþykkti þingið lög um fasteignafjárfestingu frá 1960. Löggjöfin undanþegin þessum sérhönnuðum fyrirtækjum frá tekjuskatti ef ákveðnar forsendur voru uppfylltar. Vonast var til þess að fjárhagsleg hvatning myndi valda því að fjárfestar myndu sameina auðlindir sínar saman til að mynda fyrirtæki með umtalsverða fasteignafjármuni og veita sömu tækifærum til meðaltals Bandaríkjanna eins og þeim var í boði fyrir Elite. Þrjú ár síðar var fyrsta REIT stofnað.
Upprunalega löggjöfin hafði nokkra verulegan galli þó að það þurfi stjórnendur sem annast reksturinn að ráða þriðja aðila til að veita stjórnun og eignaleiguþjónustu. Þessar takmarkanir voru lyftar í lögum um endurskipulagningu skatta frá árinu 1986. Þrettán árum síðar, árið 1999, var REIT Modernization Act samþykkt.
Lögin leyfa REITs að mynda skattskylda dótturfélög í því skyni að veita sérhæfða þjónustu við leigjendur sem venjulega falla utan umboðs fasteignaverðs. Þrátt fyrir að lögin hafi enn nokkrar takmarkanir varðandi þær tegundir þjónustu sem hægt er að bjóða, er gert ráð fyrir að gæði þjónustunnar í REIT-stjórnaðri eignum muni batna verulega sem afleiðing af yfirferð sinni.
Kröfur um REIT stöðu
Samkvæmt Ralph Block í Fjárfestingu í REITs: Real Estate Investment Trusts, verður hvert REIT að fara framhjá þessum fjórum prófunum árlega til að halda sérstökum skattalegum stöðu sinni:
- "REIT verður að dreifa amk 90 prósent af árlegum skattskyldum tekjum, að frádreginni söluhagnaði , sem arð til hluthafa.
- REIT verður að hafa að minnsta kosti 75 prósent af eignum sínum í fasteignum, fasteignaveðlánum , hlutabréfum í öðrum REITs, peningum eða ríkisbréfum.
- REIT verður að afla amk 75 prósent af vergri tekjum af leigum, vexti vexti eða hagnað af sölu fasteigna. Og að minnsta kosti 95 prósent verða að koma frá þessum heimildum, ásamt arði, vexti og hagnað af sölu verðbréfa.
- REIT verður að hafa að minnsta kosti 100 hluthafa og verður að hafa minna en 50 prósent af útistandandi hlutum einbeitt í höndum fimm eða færri hluthafa. "
Til viðbótar við að koma í veg fyrir tvísköttun bjóða REITs fjölmargir aðrir kostir sem fela í sér:
Fagleg stjórnun
Í flestum tilfellum er fjárfestirinn sem kaupir leiga eign eftir á eigin tæki. REITs leyfa fjárfestum að fá tækifæri til að eignast eignir sínar með faglegum fasteignasal sem þekkir iðnaðinn, skilur viðskiptin og getur nýtt sér tækifærin þökk sé hæfni sinni til að afla fjár á mörkuðum. Kostirnir eru ekki takmörkuð við fjárhagslega hæfni stjórnenda. Eigendur REITs eru ekki að fara að taka á móti símtölum á þremur áratugum til að laga barmafullur salerni.
Takmörkun persónulegra áhættu
REITs geta dregið verulega úr persónulegri áhættu. Hvernig? Ef fjárfestir vildi eignast fasteignir er líklegt að hann muni taka á skuldum með því að taka lán frá vinum, fjölskyldu eða banka.
Oft verður hann skylt að persónulega tryggja fé. Þetta getur leitt hann til hugsanlegra hrikalegra ábyrgða ef verkefnið tekst ekki. Valið er að koma upp umtalsvert magn af fjármagni með því að endurfjármagna aðrar eignir ss hlutabréf, skuldabréf, verðbréfasjóðir og líftryggingar. Hvorki val er líklegt til að vera tilvalið.
Að kaupa REIT er hins vegar hægt að gera með aðeins nokkur hundruð dollara þar sem hlutabréf eru oft eins lágt, ef ekki lægra en hlutabréf. Fjárfestir sem vill fjárfesta í 3.000.000 $ í fasteignum mun uppskera sömu verðlaunin á hæfilegan hátt og þeir sem vilja fjárfesta 100.000 $. í fortíðinni var einfaldlega ekki hægt að fá svona fjölbreytni í eignaflokki fasteigna án þess að taka á móti samstarfsaðilum eða nota skiptimynt.
Lausafjárstaða
Ólíkt beinni eignarhaldi býður REIT lausafjárstöðu og daglegt verðtilboð. Margir fjárfestar misst þetta fyrir aukna áhættu . Eftir að meðaltali fasteignafjárfestar hefur keypt hús, íbúðabyggð eða geymslustöð, verður hann fyrst og fremst áhugasamur í framtíðarhorfur til leigu, ekki hugsanleg söluverð eignarinnar ef hann setur hann aftur á markað. Reyndar, ef fjárfestir hefur eignina í tuttugu ár, er líklegt að hann hafi búið í gegnum veruleg uppsveiflu og brjóstmynd í fasteignasamdrættinum. Í flestum tilfellum er öruggt að gera ráð fyrir að vegna þess að skortur á daglegum vitnafylltum endursölu hefur fjárfestir aldrei hætt að telja að fasteignir hans sveiflast á sama hátt og væri almennt hlutabréfa (þó miklu minni.) Í þessu tilfelli , skortur á vitnað verði er skakkur fyrir stöðugleika. Eins og Benjamin Graham sagði í útgáfu 1970 hans The Intelligent Investor :
"Það var þá [á miklum þunglyndi ] sálfræðilegan kost í því að eiga viðskipti hagsmuni sem hafði engin vitna markað. Til dæmis, fólk sem átti fyrstu húsnæðislán á fasteignum sem héldu áfram að greiða vexti gætu sagt þeim að fjárfestingar þeirra hafi haldið fullri verðmæti þeirra, þar sem engin markaðsskýringar væru til kynna annars. Á hinn bóginn áttu mörg skráð skuldabréfa skráðra fyrirtækja með enn betri gæðum og meiri undirliggjandi styrk mjög alvarlegar lækkanir í markaðsskýringunum, þannig að eigendur þeirra trúðu því að þeir yrðu vaxandi greinilega lakari. Í raun voru eigendur betri með skráð verðbréf þrátt fyrir lágt verð þessara. Því að ef þeir hefðu viljað, eða þyrftu, gætu þeir að minnsta kosti selt málin - hugsanlega til að skiptast á þeim fyrir enn betri kaup. Eða þeir gætu alveg eins og rökrétt brugðist við aðgerð markaðarins sem tímabundið og í grundvallaratriðum tilgangslaust. En það er sjálfsvitund að segja þér sjálfan þig að þú hefur ekki orðið fyrir neikvæðri verðbólgu eingöngu vegna þess að verðbréfin þín eru alls ekki til vitnisburðar. "
Með öðrum orðum, þrátt fyrir að vitnaverð REIT getur sveiflast á hverjum degi, er efnahagsleg veruleika fasteigna fjárfestingar ekki öðruvísi. Í raun er það eins og eigandi REIT einfaldlega hafi ekki tekið upp blaðið og skoðað það verð sem hann hefur boðið af Mr. Market. Taka það eitt skref lengra, þetta skynja ókostur er í raun einn af perks að eiga REITs. Ólíkt beinni eignarhaldsfélögum eru þau lausafé sem hægt er að selja nokkuð fljótt til að hækka peninga eða nýta sér aðrar fjárfestingartækifæri.
Framúrskarandi verkfæri fyrir starfslok eða tekjur vegna lífsgjalda
Mikil hluti af arðsemi sem rekja má til fjárfestingar í REITs er vegna mikilla peninga arðs . Vegna þess að arðgreiðslur af þessu tagi eru skattlagðar á tekjuskattsstofnunum sem hafa verið 39,8% í upphafi (þökk sé skattsveiflum Bush, þetta hlutfall hefur verið lækkað í 35%), Uncle Sam getur tekið verulega át af hagnaði þínum. Ein leið til að koma í veg fyrir þetta er að halda fjárfestingum í fasteignum í IRA eða öðrum eftirlaunum. Áratugum skattfrjálsa blanda getur leitt til hundruð þúsunda dollara meira í sparnaði eftirlauna.
REITs eru einnig sérstaklega til þess fallin að lífeyrisþáttum sé vegna þess að reiðufé skilar ekki aðeins tekjum sem á að lifa en stofnar verðbréfin til hlutabréfsins. Í markaðsfrjálst falli mun tilvonandi arðsemi á endanum verða aðlaðandi nóg til að koma í veg fyrir frekari söluhæfileika (að því gefnu að grundvallaratriðið sé ekki í hættu.) Þetta getur leitt til meiri stöðugleika á markaði vegna kreppu.
Hugtakið eigið fé REIT vísar til fyrirtækja aðila sem stundar kaup, stjórnun, bygging, endurnýjun og sölu fasteigna. Þessi tegund fjárfestingartrygginga í fasteignum býður upp á mesta möguleika á umbun og sem slík hefur tilhneigingu til að vera studd af faglegum peningastjórnendum . Eigið fé REITs starfar oft á tilteknu sviði sérþekkingar. Nokkur dæmi eru:
- Íbúðabyggð REITs
- Smásala REITs
- Skrifstofa og iðnaðar REITs
- Heilsugæslu REITs
- Self-geymsla REITs
- Hótel og úrræði REITs
Íbúðabyggð REITs
Þessi tegund REIT sérhæfir sig í íbúðabyggingum og / eða öðrum íbúðarhúsnæði sem leigt er til einstaklinga. Stærsti hættan á íbúðabyggðarsjóði er yfirbyggð innan tiltekins landsvæðis í minnkandi efnahagsumhverfi . Í slíkum tilvikum þar sem framboð er að aukast þar sem eftirspurn er minnkandi, er stjórnendur neydd til að draga úr leigu til að halda umbúðum stöðugum.
Dæmi um íbúðarhúsnæði REIT: Avalon Bay Communities
Samkvæmt Reuters, Avalon Bay Communities (AVB), þekkt fyrir lúxusbúskaparfélaga sína, "er fjárfestingartrygging fasteigna sem leggur áherslu á þróun, endurbyggingu, kaup, eignarhald og rekstur íbúðahúsa í hámarkshindrunum Bandaríkin. Hinn 27. febrúar 2004 átti fyrirtækið eða átti beinan eða óbein eignarhagsmuni í 131 rekstrarsamfélagshópum sem innihéldu 38.504 íbúðahús í 10 ríkjum og District of Columbia, þar af tveir samfélög sem innihéldu 1.089 íbúðarhúsnæði undir endurreisn. Að auki, á þeim degi, átti AvalonBay eigu eða átti beinan eða óbein eignarhagsmuni í 11 samfélögum sem eru í smíðum og búist er við að þær innihaldi samanlagt 3.493 íbúðarhúsnæði þegar lokið. Það átti einnig beinan eða óbeinan eignarhalds áhuga á rétti til að þróa fleiri 40 samfélög sem, ef þær eru þróaðar á þann hátt sem búist er við, mun innihalda áætlað 10.070 íbúðarhúsa.
Smásala REITs
Það eru nokkur sérstaða á sviði smásölu REITs, þar á meðal verslunarmiðstöðvar og verslunarmiðstöðvar. Sérstakur ávinningur fyrir hið fyrrnefnda er að byggingarkostnaður er verulegur; mælt í tugum eða hundruðum milljóna dollara. Þessi hár kostnaður við aðgangshindrun hjálpar til við að halda áfram að stækka undir stjórn, sem gerir umfram framboð minni áhyggjuefni.
Dæmi um smásölu REIT: Regency Realty Corp.
"Regency Centers Corporation er fjárfestingartrygging fasteigna sem á og rekur matvörubúnaðarmiðstöðvar í Bandaríkjunum. Hinn 31. desember 2003 var eignasafnið í eigu fasteignasafnsins 265 verslunarmiðstöðvar í 22 ríkjum með 30,3 milljónir fermetra af brúttóleigusamningi og var 92,2% leigt. Landfræðilega er 19,6% af GLA þess staðsett í Flórída, 19,5% í Kaliforníu, 16,8% í Texas, 6,6% í Georgíu, 6,3% í Ohio og 31,2% breiðst út um 17 önnur ríki. Regency á og rekur verslunarmiðstöðvar sínar í gegnum rekstrarsamstarf sitt, Regency Centers, LP (RCLP) þar sem félagið á 98% rekstrarfélaga. Rekstur, fjárfestingar og fjármögnunarstarfsemi Regency eru yfirleitt framkvæmdar af RCLP. "- Samantekt viðskipta Reuter
Skrifstofa og iðnaðar REITs
Skrifstofa atvinnulífs fjárfestingartryggingamarkaðarins hefur sögulega verið stærsti. Aðal galli er sú staðreynd að skrifstofuhúsnæði hefur venjulega miklu lengri leiguskilmála sem þýðir að á tímum lækkandi leigu og lægri umráð munu leigjendur sem undirrita leigir hafa lægri, arðbærar vextir læstir í mörg ár. Þetta getur líka verið blessun ef eign er fyllt á stuttum tíma og mikilli eftirspurn. Skrifstofa REITs eru, eins og hægt er að ímynda sér, mjög hringlaga. Iðnaðar REITs, hins vegar, hafa tilhneigingu til að búa til stöðuga og fyrirsjáanlegar sjóðstreymi þökk sé mikilli endurnýjunartíma leigu og lágt fjármagnsgjöld og viðhaldskröfur.
Dæmi um skrifstofu og iðnaðar REIT: CenterPoint Properties Trust
"CentrePoint Properties Trust er fjárfestingartrygging fasteigna sem á og rekur aðallega vöruhús og aðrar atvinnuhúsnæði í höfuðborginni Chicago, Illinois. CenterPoint leitast við að skapa hlutgildið með viðskiptaþróun, fjárfestingu, þróun og endurskipulagningu vöruhúsa, dreifingar, ljósframleiðslu, flugfraktar og járnbrautatengdar aðstöðu. Félagið þróar einnig multi-leikni iðnaðar garður sem eru beitt staðsett nálægt þjóðvegum, flugvöllum og járnbrautum. Hinn 31. desember 2003 samanstóð fjárfestingafélag félagsins af rekstri vöruhúsa og annarra iðnaðarhúsnæðis af 187 eignum, samtals um 34,4 milljónir fermetra feta, með fjölbreyttum grunni um 284 leigjendur sem starfa í fjölmörgum fyrirtækjum. Hinn 31. desember 2003 hafði CenterPoint safnað stjórn á stórum eignasafni yfir 3000 hektara, þar sem hægt er að þróa 50,1 milljón fermetra fermetra vöruhúsa og annarra iðnaðarhúsa. "- Samantekt Reuters
Heilsugæslu REITs
Heilbrigðismál REITs byggja, eignast og leigja sérgreinabyggingar, svo sem sjúkrahús, hjúkrunarheimili, heilsugæslustöðvar og aðstaða til aðstoðar. Þessi REIT-geira er nokkuð ónæmur fyrir samdráttinn , þó að þau séu að miklu leyti háð fjárhagslegum heilsu leigutaka sem aftur á móti treysti á endurgreiðslum læknisins sem bandaríska ríkisstjórnin veitir. Samræmd breyting á heilbrigðismálum myndi augljóslega hafa veruleg áhrif á heilsuverndarsvið.
Dæmi um heilsugæslu REIT: Heilbrigðisþjónusta REIT, Inc.
"Heilsugæsla REIT, Inc. er fjárfestingartrygging (RIET) sem fjárfestir í heilbrigðisþjónustu, fyrst og fremst hæfum hjúkrunar- og aðstoðaraðstöðu í Bandaríkjunum. Félagið fjárfestir einnig í sérgreinum. Á árinu 31. desember 2003 átti félagið fjárfestingar í 328 aðstöðu í 33 ríkjum og tókst með 47 mismunandi rekstraraðila. Í eigu voru 219 aðstoðaraðstöðu, 101 hæfileikar og átta sérgreinavörur. Í október 2003 seldi félagið fjárfestingu sína í Atlantic Healthcare Finance LP "- Samantekt viðskipta Reuter
Sjálf-geymsla REITs
REIT atvinnugreinin sjálfstætt er nokkuð samdráttarþol. Það er meira furðulegt að sú staðreynd að fyrirtækjakennarar gera umtalsverðan hluta af leiguhúsnæði. Inntakshindranir eru verulega lægri en aðrar tegundir REITs vegna minni fjármagns sem nauðsynlegt er til að byggja upp geymsluaðstöðu.
Dæmi um sjálfgeymslu REIT: Sovran Self Storage, Inc.
"Sovran Self Storage, Inc. er sjálfstætt og sjálfstætt fjárfestingartryggingarsjóður fasteigna sem eignast, eignar og stjórnar eiginleikum. Frá og með 1. mars 2004 átti 265 eigendaskipti og / eða stjórnað eigin geymsluhúsnæði sem samanstóð af u.þ.b. 15.500.000 hreinum hreinum fermetra fótum, staðsett í 21 ríkjum í austur- og miðhyrningi Bandaríkjanna, Arizona og Texas. Sovran Self Storage stýrir 11 af þessum eignum fyrir Locke Sovran I, LLC, sem er ósamstæðan samrekstur sem er 45% í eigu félagsins. Frá og með 1. mars 2004 gerðu allt en tveir af eignum sínum viðskipti undir vörumerkinu Uncle Bob's Self-Storage. Self-geymsla aðstaða fyrirtækisins býður upp á ódýrt, aðgengilegt, lokað geymslurými til íbúða og viðskiptavina á hverjum mánuði. Allar eignir hafa fasteignasala á staðnum á vinnustundum. Viðskiptavinir hafa aðgang að geymslusvæðum sínum á vinnutíma og sumir viðskiptamenn fá aðgang að 24 klukkustundum. "- Samantekt viðskipta Reuter
Hótel og úrræði REITs
Í heimi fasteigna að fjárfesta er hótelið og úrræði atvinnulífið einangraðasta heildarhagkerfið. Þegar tíminn er slæmur ferðast fólk minna fyrir fyrirtæki og ánægju og skorar rétt í hjarta neðstu línanna þessara fyrirtækja. Þess vegna þurfa fjárfestar í REITs hóteli að hafa áhyggjur af sér, ekki aðeins með yfirbyggingu heldur efnahagshorfur bæði á landsvæðinu þar sem hótelið eða úrræði er staðsett, auk þess sem allt landið er.
Dæmi um hótel og úrræði REIT: LaSalle Hotel Properties
"LaSalle Hotel Properties er sjálfstætt og sjálfstætt fjárfestingarsjóður fasteignasala sem kaupir, eignar og leigir aðallega upscale og lúxus fullorðins hótel staðsett í ráðstefnum, úrræði og helstu borgarmörkuðum. Frá og með 31. desember 2003 átti félagið hagsmuni í 17 hótelum með um það bil 5.600 herbergjum / svítur í 10 ríkjum og District of Columbia. Óháð hótelrekendur stjórna hótelunum. Í meginatriðum eru öll eignir félagsins haldnir og öll starfsemi hennar fara fram í gegnum LaSalle Hotel Operating Partnership, LP. Félagið er eini almenni samstarfsaðili rekstrarfélagsins með um það bil 98,3% eignarhald á reikningsárinu sem lauk 31. október. , 2003. Eftirstöðvar 1,7% eru í eigu annarra takmarkaðra aðila. "- Samantekt viðskipta Reuter
Af hverju REITs selja eignir
Ef tilgangur REIT er að eignast og hagnast af fjárfestingum í fasteignum, hvers vegna myndu sumir stjórnendur velja að selja eignir? Eins og flestir góðir fyrirtæki er ráðlegt að REITs endurskoði eignasafn sitt reglulega og ákveður hvaða eignir eru líklegar til að mynda sjóðstreymi sem er minna en meðaltal á næstu árum. Hagnaður af sölu þessara eigna er hægt að endurfjárfesta í tækifærum með hærra horfur eða notuðu til að styrkja efnahagsreikninginn (þ.e. lækkun skulda ) eða auka eignarhlut sinn í gegnum endurkaupaáætlun . Fjárfestar verða að átta sig á því að meginmarkmið allra velgenginna fyrirtækja skuli vera að auka hluthafafjármuni, ekki bara huga að því að gera viðskipti.
Notkun REITs fyrir fjölbreytni og eignasamninga
Fasteignir fjárfesta bjóða upp á aðlaðandi kost að almennum hlutabréfum, skuldabréfum og verðbréfasjóði. Þessir fjárfestar með áherslu á fjölbreytni verða þó að hafa í huga að það er ekki bara nóg að kaupa nokkra REITs og hringja í fjölbreytileika þína. Þess í stað þarf fjárfestir að ganga úr skugga um að REIT sem hann kaupir táknar landfræðilega og geira fjölbreyttan eignarhóp. Fyrir varnarmálaráðherra er það mun öruggara að eiga nokkra íbúðabyggð, skrifstofu, iðnaðar, geymslu og heilsu REITs frá New York til Kaliforníu undir mismunandi stjórnunarhópum en það væri aðeins að kaupa sjálfgeymslufyrirtækið í Pennsylvaníu.
Mortgage REITs
A veð REIT er fyrirtæki sem sérhæfir sig í sölutryggingu, eignarhald og eignarskuldbindingar tryggð af fasteignaleigu . Mortgage REITs eru í meginatriðum lánasöfn í stað eigna eignarinnar, eins og raunin er með eiginfjárhlutföllum sínum.
Hybrid REITs
REIT er vísað til sem blendingur þegar það hefur bæði eiginfjár- og veðhluti. Þrátt fyrir að fjárfestingarráðgjafar séu ekki eins miklir hagsmunir og hreinar eignarhlutir, þá eru þeir enn aðlaðandi fjárfestingarvalkostir.
Samantekt: Kostir Real Estate Investing gegnum REITs
- Tvöfalt skattlagning forðast að leyfa meira af fjármagni fjárfestis að sameina.
- Professional, hollur stjórnenda sem annast daglegan rekstur fyrirtækisins og veitir fjárfestirinn sérþekkingu fyrir utan eigin þekkingargrunn.
- Ólíkt fasteignum, sem fjárfestar eru í eigu beint, eru REITs lausafé sem hægt er að selja nokkuð fljótt til að hækka peninga eða nýta sér aðrar fjárfestingartækifæri.
- Með því að nota REITs geta fjárfestar með aðeins nokkur þúsund dollara í boði fjölbreytt eignarhlut sinn á milli mismunandi landfræðilegra svæða og eigna sérhæfingar. Ef um er að ræða bein eignarhald myndi þetta ekki vera hagkvæmt fjárhagslega nema fjárfestirinn tók of miklum skuldsetningu eða viðskiptalöndum.
- REITs geta bankað á skulda- og hlutabréfamörkuðum og safnað fé til að nýta sér tækifæri þegar þau koma upp.
- REITs hafa lægri fylgni við hlutabréf en mörg önnur eignaflokkar og veita stöðugleika eignasafns fyrir þá sem eru með virkan úthlutunaraðferð .
- Hátt reiðufé arður miðað við markaðinn hefur tilhneigingu til að koma á verðbréfum til REIT-verðs, sem oft hindrar þá frá að falla eins og almennt lager á mörkuðum björnanna .
Lokaskoðun á REITs
Fjárfestar verða alltaf að muna að REITs eru ekki bara hluti af fasteignamarkaði. Þeir eru í sjálfu sér að fara í áhyggjuefni og verða að meta og greina þær sem slíkar.