Reyndu ekki að missa lánshæfismat þitt
Þegar ég keypti fyrsta heimili mitt sem krafðist stofnunar fjármögnunar, gerði ég mér grein fyrir að kaupsamningurinn innihélt lánartilfell. Hafa lánartilfellingar í samningnum átt við ef eitthvað lítið fór úrskeiðis með kaupum á nýju heimili mínu og af einhverjum ástæðum, hvað skrýtið ástæða þess að lánveitandi gat ekki lánað fyrir mig, þá myndi ég sleppa af skuldbindingunni minni heimilið.
Fram að því marki voru öll heimili sem ég hafði keypt keypt í gegnum fjármögnun eigna .
Það var engin lánshæfismat í seljanda sem fór með veð eða land samninga . Þegar ég skrifaði undir kaupsamninginn þurfti ég frekar að fara í gegnum sölu á heimilinu, að undanskildum skoðunartilfellum. Það var einnig engin mataráhætta við eigendafjármögnun.
Á tíðum lágar vextir fellur eigendafjármögnun úr hag og fáir, nema lánsfé áskorun, reyndu að nota eigendafjármögnun til að kaupa heimili. Annar undantekning gæti verið ef heimiliið sjálft uppfyllir ekki skilyrði fyrir fjármögnun, en seljandi gæti hugsað eigendafjármögnun. En flestir seljendur á eðlilegum fasteignamarkaði vilja frekar að kaupandi greiði peninga eða fá lán til að kaupa heimili.
Kaupsamninga með lánshæfismat
Tegundir kaupsamninga sem notaðar eru í Bandaríkjunum breytileg frá einu ríki til annars, en flestir munu leyfa lánstíma. Til viðbótar við lánatilfellingar gæti íbúðarkaupasamningur eins og þær sem notuð eru í Kaliforníu, til dæmis einnig innihaldið takmörkunarálag, sem er aðskilið frá lántökunni.
Kaupsamningar veita almennt ákveðinn fjölda daga með vanefndarsamningi til að fá fullvissu um að lánið sé samþykkt og kaupandinn verði heimilt að nota fjármögnun. Það tímabil getur verið frá 7 til 30 daga, með mörg tímabil sem þrýsta á 3- til 4 vikna markið. Þess vegna er mikilvægt að heimakaupi afhendi öll lánsskjölin sem lánarmaður óskar eftir eins fljótt og auðið er.
Tafir á að leggja fram nauðsynleg fjárhagsleg skjöl gætu valdið seinkun á endaláninu.
Þegar lánstilfellir rennur út
Í sumum ríkjum, þegar lánartímabilið er liðið, er kaupandinn ótíminn. Ef lán kaupanda er ekki samþykkt á þeim tíma, þá er það slæmt. Kaupandi getur beðið um framlengingu, en seljendur þurfa ekki alltaf að leyfa því. Ábending: Ekki gera mistök að hugsa um að þú hafir allan tímann í heiminum til að gefa lánveitanda afrit af skattframtali þínum og að veita allar bankareikningar þínar vegna þess að klukkan er oft tvisvar.
Í öðrum ríkjum, svo sem í Kaliforníu, þar sem kaupsamningarnir hafa tilhneigingu til að greiða fyrir kaupanda, ef kaupandi óskar ekki við lánartilfelluna á lokadagnum, getur seljandinn gert ráðstafanir til að segja upp samningnum eftir að hann hefur gefið út tilkynningu um frammistöðu . Ef seljandi tekur ekki lagalega ráðstafanir til að framfylgja óvissutímabili, þá er það enn. Það er ekki góð hugmynd að vona að seljandinn í Kaliforníu muni afsala lánartilfelluna vegna þess að flestir seljendur eru fulltrúar með skráningaraðilum sem vilja minna þá á réttindi sín samkvæmt samningnum.
Ég fæ oft mikið viðnám frá umboðsmanni kaupanda þegar ég er skráningarfulltrúi, bið ég um losun lánshæfismats frá kaupanda.
Þeir biðja um meiri tíma eða, í sumum tilfellum, blása það alveg af því að af einhverjum ástæðum gætu þau ekki eins og að ýta kaupendum sínum á að fylgja samningnum. Ef kaupendur þurfa meiri tíma, þá megum við ekki gefa okkur munnlega OK vegna þess að samningar okkar í Kaliforníu leyfa kaupanda að leggja fram aðeins formlega skriflega beiðni um meiri tíma. Allir samningar og samningar skulu vera skriflegar til verndar öllum.
Hvað gerist ef sölutrygging neitar láninu?
Spurningin sem oft kemur upp er hvað getur gerst við kaupanda sem ekki er samþykkt fyrir lán en hefur annaðhvort gefið út lánartilfelluna eða af einhverjum ástæðum hefur tapað lánveitingarvernd í kaupsamningi. Má seljandi dæma kaupanda? Mun kaupandinn missa alvöru innborgun peninga sína? Hvað er í hættu?
Áhættustuðullinn og afleiðingar eru breytileg frá ríki til ríkis.
Mjög hægt er að fara úrskeiðis í sölutryggingu . Kaupendur heima sem telja að þeir séu samþykktir vegna láns vegna þess að lánveitandi þeirra gaf þeim fyrirfram samþykki bréf sem byggjast á lánabeiðni geta síðar komist að því að tryggingin muni ekki samþykkja lánið. Það eru í raun engin slík atriði eins og slam-dunk húsnæðislán . Margar ástæður eru fyrir því að sölutrygging verði hafnað. Þeir heima kaupendur sem hafa lánstraust geta yfirleitt sagt upp samningi og fengið endurgreiðslu á innborgun þeirra á peninga.
Ef heimili kaupendur geta ekki fengið lán vegna matsaðstæðna vegna þess að matið kom í lágmarki og seljandi mun ekki lækka kaupverð, þá er það yfirleitt einnig ástæða til að hætta við. En til að vera algjörlega varin við þessar aðstæður þarftu að hafa lánatilfellingar og mat á óvissu í stað. Vertu viss um að tala við fasteignasala þinn áður en þú skráir kaupsamning til að fá traustan skilning á því hvernig lánatilfellingar virka í þínu ríki.
Þegar skrifað er, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, er miðlari-félagi í Lyon Real Estate í Sacramento, Kaliforníu