Samkvæmt rannsóknum mynda hlutabréfa hærri raunávöxtun en fasteignir
Að kaupa aðalbúsetu er líklega ein besta ákvörðunin sem einhver getur gert fyrir fjárhagslega framtíð sína. Hins vegar ertu að spila nýjan bolta leik þegar þú kemst í annað heimili, fríhús, leigueignir, atvinnuhúsnæði og hráefni sem haldið er til hugsanlegrar þakklæðar. Það er vegna þess að eftir langan tíma hefur raunverulegur ávöxtun (að frádregnum verðbólgu), sem boðin er af sameiginlegum hlutabréfum, brotið þau í eigu fasteigna.
Yep. Þú lest það rétt. Bandaríkjamenn hafa orðið svo spenntir með eignarhald fasteigna að þeir átta sig ekki oft á eignum sem hækka í verðmæti frá $ 500.000 til $ 580.000 innan fimm ára, eftir að hafa lagt áherslu á vaxtagjöld eftir skatta á veð, viðbótartryggingum, kostnaðarkostnaði osfrv. ., fylgist ekki einu sinni með verðbólgu! Að $ 80.000 hagnaðurinn er ekki að fara að kaupa þér fleiri vörur og þjónustu; Sama magn af hamborgara, sundlaugar, húsgögn setur, grand píanó, bíla, lind penna, Cashmere peysur, eða hvað annað sem það er að þú gætir viljað eignast. Miðað við fullt veð í 6,25% á þessum fimm árum hefði þú greitt 151,401 krónur í brúttóvexti eða u.þ.b. 93.870 kr. Eftir viðeigandi frádráttarskatt (og það gerir ráð fyrir að þú sért í efstu sviga, hagstæðasta málið.) hefði verið lækkað í um 466.700 $ og gefur þér eigið fé 113.300 $ ($ 580.000 markaðsvirði - $ 466.700 veð = $ 113.300 eigið fé.) Á þeim tíma hefði þú útilokað $ 184.715 í greiðslum.
Þátttaka í fasteignasölu, tryggingar og öðrum kostnaði, heildarfjárhæðin þín hefði verið að minnsta kosti 200.000 $.
Þetta ætti að sýna grundvallarreglu sem allir fjárfestar ættu að muna: Fasteignir eru oft leið til að halda peningunum sem þú hefðir annars greitt í leigukostnaði, en það er ekki líklegt að þú myndist nógu mikið aftur til að blanda eignum þínum verulega.
Það eru auðvitað sérstakar aðgerðir sem geta og búið til mikla ávöxtun á skuldsettum grundvelli, svo sem verktaka með lágmarkskostnaðargreiðslu, rehabbing og sölu húsa, hótelhönnuðir búa til spennandi áfangastað í heitum hluta bæjarins (það verður að Bent er á að í þessu tilviki er verðskuldbindingin ekki að koma frá fasteigninni heldur frá fyrirtækinu - eða almennum hlutabréfum - sem er búið til með hótelrekstri) eða geymslurými í bænum sem ekki hefur aðrar sambærilegar eignir (þó, aftur, raunverulegur auður kemur ekki frá fasteigninni en frá fyrirtækinu sem er búið til!)
Hvað varð til þess að þessi mikla fasteignaleikari þróaði? Afhverju erum við að hugsa um það? Haltu áfram að lesa fyrir innsýn, svör og hagnýtar upplýsingar sem þú getur notað.
1. Til margra fjárfesta, fasteignir eru meira áþreifanleg en hlutabréfum
Að meðaltali fjárfestir líklega ekki að líta á lager hans eða brot sem raunverulegt, ósvikið fyrirtæki sem hefur aðstöðu, starfsmenn og, einn vonast til, hagnað. Þess í stað sjáum við það sem pappír sem snýst um töflu. Ef þú hefur ekki hugmynd um undirliggjandi eigendaskipti og tekjutekjur er það skiljanlegt hvers vegna þeir kunna að örvænta þegar hlutabréf Depot eða Wal-Mart falla frá $ 70 til 33 $.
Blissfully ókunnugt um þetta verð er mjög mikilvægt - það er það sem þú borgar er fullkominn mælikvarði á arðsemi þína - þeir hugsa um hlutabréf eins og meira af happdrætti en eignarhald, opna Wall Street Journal og vonast til að sjá einhverja uppörvun.
Þú getur gengið í leiguhúsnæði; hlaupa höndum þínum eftir veggjum, kveikja og slökkva á ljósunum, grípa grasið og heilsa nýju leigjendum þínum. Með hlutabréfum í Rúm, Bað og Beyond situr á verðbréfareikningnum þínum kann það ekki að virðast eins raunverulegt. Jafnvel arðsskoðanir sem venjulega verða sendar heima hjá þér, fyrirtæki eða banka eru oft nú settar inn á reikninginn þinn eða sjálfvirkt endurfjárfest. Þó að tölfræðilega til lengri tíma litið sétu líklegri til að byggja upp hrein eign þína með þessari tegund eignarhalds, er það ekki eins raunverulegt og eign.
2. Real Estate hefur ekki daglega markaðsvirði
Fasteignir hins vegar geta boðið mun lægri eftir skatta, eftir verðbólgu, en það spares þeim sem hafa ekki hugmynd um hvað þeir eru að gera frá því að sjá vitna markaðsvirði á hverjum degi. Þeir geta haldið áfram, haldið eignum sínum og safnað leigutekjum, alveg ókunnugt um þá staðreynd að í hvert skipti sem vextirnir færa sig, hefur það áhrif á eiginfjárhlutfall þeirra, eins og hlutabréf og skuldabréf. Þessi mistök var beint þegar Benjamin Graham kenndi fjárfestum að markaðurinn sé þar til að þjóna þeim, ekki kenna þeim. Hann sagði að að verða tilfinningalega um verðbreytingar væri talsvert að leyfa þér andlega og tilfinningalega angist yfir mistökum annarra í dómi. Coca-Cola kann að eiga viðskipti á $ 50 hlut en það þýðir ekki að verð sé skynsamlegt eða rökrétt, né heldur þýðir það að þú hafir greitt 60 Bandaríkjadali og tapið 10 dollara á hlut sem þú hefur gert slæm fjárfestingu. Þess í stað ætti fjárfestir að bera saman hagnaðarkostnað, væntanlegt vaxtarhraða og núverandi skattalög, að öllum öðrum tækifærum sem þeim eru tiltækar, að úthluta fjármagni til þeirra sem bjóða upp á bestu, áhættuleiðandi ávöxtun. Fasteignir eru engin undantekning. Verð er það sem þú borgar; gildi er það sem þú færð.
3. Rugla það sem er nálægt því sem er dýrmætt
Sálfræðingar hafa lengi sagt okkur að við vanmetum mikilvægi þess sem er nánast og auðveldlega við hönd miðað við það sem er langt í burtu. Það má að hluta til útskýra hvers vegna svo margir eru að svindla svolítið á maka sínum, fjársjóði frá fyrirtækjasamsteypu eða, eins og ein leiðandi leiðtogi sýnist, ríkur maður með 100 milljónir Bandaríkjadala á fjárfestingareikningum hans gæti orðið bitur reiður um að tapa $ 250 vegna þess að hann skilaði peningum á næturklæðinu á hóteli.
Þessi grundvallarregla getur útskýrt hvers vegna sumt fólk finni ríkari með því að hafa $ 100 af leigutekjum sem birtast í pósthólfi sínu á hverjum degi á móti $ 250 af "útlitum" tekjum af almennum hlutabréfum. Það kann einnig að útskýra hvers vegna margir fjárfestar kjósa arðgreiðslur til að deila endurkaupum , þrátt fyrir að síðarnefndu séu skattgreiðandi og að öllu jöfnu leiða til meiri fjármagns sem skapað er fyrir þeirra hönd.
Þetta er oft aukið af miklum mönnum þörf fyrir stjórn. Ólíkt Worldcom eða Enron, bókhaldslegt svik frá fólki sem þú hefur aldrei hitt, getur ekki gert viðskiptabygginguna sem þú leigir til leigjenda hverfa á einni nóttu. Annað en eldur eða annar náttúruhamfarir sem oft er tryggður tryggir þú ekki að skyndilega vakna og komist að því að eignir þínar á fasteignum hafi horfið eða að þeir verði lokaðir vegna þess að þeir kusu á verðbréfaviðskiptastofnuninni . Fyrir marga, þetta gefur tilfinningalega þægindi.