Því miður kostaði mörg fyrirtæki í viðskiptalífinu einhvers staðar á milli $ 2 og $ 15 milljónir. Lúxus og upscale hótel geta auðveldlega krafist $ 30 til $ 60 milljónir eða meira.
Þrátt fyrir að þetta sé að jafnaði fjármögnuð með skuldum er nauðsynlegt eigið fé niður greiðslu enn langt umfram möguleika möguleika fyrir nánast alla fjárfesta.
Góðu fréttirnar? Þessa dagana er önnur leið til að fjárfesta á hótelum. Þú getur keypt hótel REITs í verðbréfareikningnum þínum á sama hátt og þú kaupir hlutabréf , skuldabréf eða verðbréfasjóði . Í fyrsta lagi skulum við aftur og tala um REITs um stund. Ef þú hefur gleymt eða aldrei rannsakað þá er fjárfestingartrygging fasteigna eða REIT sérstakur tegund hlutafélags sem miðar að því að eignast og stjórna fasteignum og fasteignatengdum eignum.
Eitt af því sem skilur REITs frá venjulegum fyrirtækjum er að þingið gerði þeim undanþegin fyrirtækjaskatti að því tilskildu að nokkur ströng skilyrði séu uppfyllt, mest viðeigandi er dreifing amk 90% af öllum hagnaði í formi reiðufjár arðs til hluthafa.
Þetta gerir REITs mjög viðkvæm fyrir vaxtabreytingum en þýðir einnig að þeir hafa tilhneigingu til að bjóða upp á mun meiri arðgreiðslur en verðbréfaviðskipti þeirra.
Hæðirnar? REIT úthlutun er ekki "hæfur arðsemi" samkvæmt skattkóðanum, sem þýðir að þú verður skattlagður eins og þeir væru venjulegar tekjur en ekki lægri, meira aðlaðandi arðsskatthlutfall .
Þegar þú byrjar að byggja upp verulegan eigu getur þetta stundum haft þig í vandræðum ef þú kaupir of mörg með Roth IRA , SEP-IRA , 401 (k) eða öðru skattaskjól, þar sem þú gætir kallað til ótengdra viðskipta tekjuskatts eða UBIT . Það er ólík umræða um annan dag.
Hotel REITs vs íbúð REIT eða REIT Sérhæfir sig í Leasing Mall Space
Rétt eins og birgðir í mismunandi atvinnugreinum og atvinnugreinar eru með mismunandi áhættuþætti, eru REITs breytilegt eftir því hvaða tegund fasteignaverkefnis þeir sérhæfa sig í.
Þetta er ekki frétt til fjárfesta í fasteignum sem eru vanir að eignast eignir í eðli sínu - eins og þeir vita af fyrstu reynslu, hegðar íbúðabyggð mjög frábrugðin skrifstofuhúsnæði eða geymslum sem byggjast á undirliggjandi hagfræði, hefðum, venjum, lög og sveitir í vinnunni - en það kemur stundum á óvart að nýir fjárfestar eignast fasteignir með verðbréfum sem eru í viðskiptum.
Þeir skilja ekki að viðskiptabankinn þinn REIT gæti orðið fyrir hagsveiflum vegna bólusetningar og brjóstagjafar en iðnaðarhúsnæði REIT þinn gæti verið mun stöðugri þar sem hægt er að leggja niður afkastagetu með lágmarksþjónustukostnaði mun hraðar en hægt er með eitthvað eins og íbúðabyggð.
Það er eðli eignarflokksins .
Eitt áhugavert undirgrein í fasteignafjárfestum er hótelið REIT. Eins og þú getur líklega fundið fyrir nafninu, reitar hótelið áherslu á að þróa, stjórna, eignast eða fjármagna hótel og gestrisni sem tengjast eignum.
Þetta getur verið allt frá fjárhagsáætlun Inns sem staðsett er við hlið gleymdar þjóðvegar og ástand vega til fimm demantur prestige úrræði í sumum skemmtun, fjárhættuspil og íbúa höfuðborgum heimsins. Þeir geta falið í sér að þróa og eiga eignina og greiða stjórnendur þriðja aðila til að takast á við raunverulegan rekstur hótelsins í skiptum fyrir hlutdeild tekna .
Þeir geta einbeitt sér að því að stjórna hótelverðum annarra íbúða til að draga úr tekjum. Þeir geta falið í sér fjármögnun hótelverkefna og starfar meira eins og fjárfestingar í föstum tekjum .
Þú verður algerlega að skilja hvað það er sem þú átt eða þú ert að hætta á erfiða launin þín.
Hotel REITs eru alræmdir sveiflur vegna þess að hótelið er í samhengi við almennar efnahagslegar aðstæður, sem gerir þeim mjög viðkvæm fyrir stækkun og samdrætti. Þegar samdráttur berst, sleppa fyrirtækjum ferðamálaáætlun, vali fyrir myndsóknir eða símtöl í staðinn. Fjölskyldur og stofnanir fresta frí, dvelja nærri heimili.
Fyrir hótel REIT þýðir þetta oft að sjóðstreymi þorna upp á sama tíma og ávöxtunin hækkar þannig að þú færð verulega lækkun á verðmæti eininganna eða hlutanna. Hins vegar, þegar hlutirnir snúast, springur sjóðstreymi stundum í gegnum þakið svo þú fáir þessar upphækkandi útborganir og markaðsvirði. Þeir eru mjög frábrugðnar stalwarts heimsins sem bara dæla peningum eins og clockwork, kynslóð eftir kynslóð; fyrirtæki eins og Colgate-Palmolive eða Nestle. Skulum líta á alvöru mynd sem sýnir hvernig raunverulegt hótel REIT virkar.
Hvernig Real Real Estate Rehaved Á 2008-2009 efnahagshrun
Hospitality Properties Trust er hótel REIT sem á 291 hótel, sem samanstendur af 43.976 herbergjum eða svítur, auk 185 eigu eða leigðra ferðamanna. Samkvæmt SEC umsóknum eru þessar eignir staðsettar í 44 ríkjum í Bandaríkjunum, Kanada og Puerto Rico.
Hótelið REIT rekur hótelið sitt með fjölbreyttum samningum um einkaleyfi, þar á meðal Courtyard Marriott, Candlewood Suites, Residence Inn Marriott, Royal Sonesta, Sonesta, Staybridge Suites, Hyatt Place, Crowne Plaza Hótel og Resorts, Wyndham Grand, Wyndham Hotels & Resorts, Sonesta ES Suites, InterContinental Hótel & Resorts, Marriott Hótel og Resorts, Clift Hotel, Radisson Hótel og Resorts, TownePlace Suites Marriott, Hawthorn Suites, Country Inns & Suites með Carlson, Holiday Inn Hótel & Resorts, SpringHill Suites með Marriott, og Park Plaza Hotels & Resorts.
Í uppsveiflu árum áður en hrun fasteigna dró úr efnahagslífi í verstu samdrætti frá mikilli þunglyndi, gerði þetta hótel REIT fituútbreiðslur fyrir eigendur. Árið 2004 fengu þeir 2,88 dollara á hlut, árið 2005, 2,89 Bandaríkjadalir á hlut, árið 2006, 2,94 Bandaríkjadalir á hlut, árið 2007, 3,03 Bandaríkjadalir á hlut, árið 2008, 3,08 $ reiðufé á hlut.
Þegar fjárhags heimurinn féll í sundur féllu hótelbókanir af kletti. Viðskipti ráðstefnur voru lokaðar og peningamiðlun var decimated, lækkað í $ 0,77 á hlut, yfirþyrmandi lækkun um 75%. Ef þú varst að treysta á þá peninga til að greiða reikningana þína, fannst þér skyndilega að það hefði verið uppgufað á því augnabliki sem þú þurfti mest.
Dæmigert selja hlutverk sitt (aftur, ef þú átt hótel REIT ættir þú að vita að þetta er hluti af eignarhaldinu), féllu hlutabréfin úr $ 51,50 árið 2006 í aðeins $ 6,90 árið 2009. Þessi 86,6% lækkun í hlutabréfaverð var bætt við móðgun við meiðsli alvarlegrar lækkunar á óbeinum tekjum þínum .
Hvað gerðist við háþróaða fjárfesta sem skildu eðli REIT eignarhaldsins? Þeir sögðu á spænsku sinni, að horfa á reiðufé útgjöld klifra í $ 1,96 á hlut með hlutabréfaverði $ 32,46. Jú, það er hvergi nærri góðu árunum en fyrir nokkuð hræðilegan mælingartíma sláðu örlítið verðbólgu eftir skatta og varðveitir kaupmátt þinn .
Þú keyptir fasteignasöluna tíu árum síðan og greiðir á milli $ 26,50 og $ 42,40 á hlut. Á þeim tíma safnaðiðu $ 24,83 eða svo í peningaútgjöldum. Ef þú varst klár og endurfjárfestir þær arðgreiðslur í kreppunni, varð þeir sem einn fjármálakennari hefur vísað til sem "afturkassi" og gerir nokkur hundruð prósentustig af hagnaði á hverri athugun eða innborgun plowed aftur til að kaupa viðbótarhluta vegna hluta bata á markaðsvirði.
Andstæða þessi hótel REIT með eitthvað eins og iðnaðar REIT. Jafnvel þegar heimurinn fellur í sundur, vilja fyrirtæki ekki að víkja vörugeymslur, flutningsaðstöðu og verksmiðjur. Að auki eru þeir oft (ekki alltaf) fær um að greiða leigusamningana sem þeir skulda löglega jafnvel þótt fyrirtækið sjálft fer að lokum gjaldþrota. Á sama bræðsluslysi lækkaði iðnaðar REIT eins og EastGroup Properties ekki arðinn.
Hlutabréfin lækkuðu úr 48,54 $ í 24,58 kr., Lækkun aðeins 49,36%, sem var ekki mikið öðruvísi en hlutabréfamarkaðsvísitölur, svo sem Dow Jones Industrial Average og S & P 500! Miðað við flæði í gegnum verðbréf og hvernig það hefur áhrif á markaðsvirði er það ótrúlega áhrifamikið. Jafnvel fleiri áhrifamikill? Hlutabréfin eru í raun á $ 59,32 núna, þannig að þú hefur $ 10,78 óinnleystur hagnaður eða 22% + á hlutabréfum sjálfum ofan á öllum þeim arðgreiðslum sem þú hefur notið.
Áhrif Hotel Reit Investors eru skýr
Það eru fjögur helstu leiðir sem þú getur beitt nálægum að fá hótel REITs ef þú vilt eiga þau:
- Aðeins að kaupa blokkir hótels REITs á hlutabréfamarkaði hrynur , meðhöndla það mjög öðruvísi frá vísitölusjóðum þínum eða öðrum eignum sem þú ætlar þá að halda að eilífu . Því lægra kostnaðargrunninn þinn, því hraðar sem þú ert fær um að draga kaupverð þitt aftur út í arðgreiðslur ef þú ætlar að fjárfesta peningana einhvers staðar annars staðar.
- Reglulega dollara kostnaður meðaltali í REITs hótel , vitandi að stundum ertu að fara að kaupa á versta mögulegu augnablikinu en að treysta hæðum og lágmarki, ásamt endurfjárfestu arði, mun meðaltali allt út fyrir þig í fullnægjandi heildarávöxtun . Fyrir flest fólk er þetta líklega betra nálgun þar sem gengi Bandaríkjadals kostar að meðaltali dregur verulega úr hlutabréfamarkaðsáhættu, sérstaklega þegar sameinað er fjölbreytni .
- Spá fyrir . Þegar hótelið iðnaður er að hrynja, kaupa hótel REITs þar til uppsveifluárin koma aftur, þá sorphaugur þá jafnvel þótt þeir verði mikið meiri. Líkurnar á langvarandi árangri hérna eru ekki góðar nema þú getir skilið hótelið iðnaður óbeint og meðhöndlun REIT kaupin á sama hátt og þú myndir ef þú átt að eyða milljónum dollara til að kaupa eign beint, en það eru minnihluti af fjárhagslega háþróuð fólk þarna úti með getu til þess að gera það á verðmati-ekið grundvelli, að því tilskildu að þeir geti lifað með að kaupa of fljótt eða selja of snemma, sem er skylt að gerast þar sem fjárfestar hafa í heild sinni vana að verða of bjartsýnn eða svartsýnn frá einum tíma til annars.
- Kasta í handklæði og kaupa eitthvað eins og Vanguard REIT Index sjóðsins , sem blandar saman margar mismunandi REITs saman, þar á meðal REITs hótelsins, sem hluti af fjölbreyttri eignasafni. Það hefur mun lægri arðs ávöxtun en ef þú heldur að minni áhætta sé þess virði að afvíkja það gæti verið vitasta verkfall þitt.
Í öllum tilvikum eru Hotel REITs ekki dauðir af hjarta. Ef þú veist ekki hvað þú ert að gera, stytta létt.