Fjárfesting fyrir byrjendur

by Joshua Kennon

Hvernig á að fjárfesta í fasteignum

Fjárfesting í fasteignum er ein af elstu fjárfestingartölvunum sem hafa verið í kringum snemma daga mannkyns menningu. Hrósandi nútíma hlutabréfamarkaðir eru fasteignir einn af fimm helstu eignaflokka sem allir fjárfestar ættu alvarlega að íhuga að bæta við eigið fé sitt fyrir einstaka sjóðstreymi, lausafjárstöðu, arðsemi, skatt og fjölbreytileika sem hann býður upp á. Í þessari inngangsleiðbeiningum munum við ganga í gegnum grunnatriði fasteignaveðlána og ræða mismunandi leiðir sem þú gætir eignast eða eignast í fjárfestingum í fasteignum.

Í fyrsta lagi skulum við byrja á grunnatriðum: Hvað er fasteignir að fjárfesta?

Hvað er fasteignafjárfesting?

Fasteignir fjárfesta eru fjölbreyttir flokkar rekstrar-, fjárfestingar- og fjármálastarfsemi sem miðast við að græða peninga úr áþreifanlegum eignum eða sjóðstreymi á einhvern hátt bundin við áþreifanlega eign.

Það eru fjórar helstu leiðir til að græða peninga í fasteignum:

Real Estate Appreciation : Þetta er þegar eignin eykst í verðmæti. Þetta kann að vera vegna breytinga á fasteignamarkaði sem eykur eftirspurn eftir eignum á þínu svæði. Það gæti verið vegna uppfærsla sem þú setur í fasteignir fjárfestingar til að gera það meira aðlaðandi fyrir hugsanlega kaupendur eða leigutaka. Fasteignamatið er þó erfiður leikur.
Cash Flow Income (Leiga) : Þessi tegund fasteigna fjárfestingar leggur áherslu á að kaupa fasteignir, svo sem íbúðabyggð, og starfa þannig að þú safnar straum af peningum úr leigu. Sjóðstreymistekjur geta myndast frá byggingum íbúð, skrifstofuhúsnæði, leiga hús og fleira.
Real Estate Related Tekjur : Þetta er tekjur mynda af miðlari og öðrum sérfræðingum iðnaðarins sem græða peninga með þóknun frá að kaupa og selja eignir. Það felur einnig í sér fasteignastýringarfyrirtæki sem fá að halda hlutfalli af leigu í skiptum fyrir að keyra daglegan rekstur fasteignar.

Aðstoðarmaður fasteignafjárfestingartekjur : Fyrir suma fasteignafjárfestingar getur þetta verið gríðarlegur hagnaður. Viðbótarupplýsingar fasteignafjárfestingartekna fela í sér hluti eins og sjálfsalar í skrifstofubyggingum eða þvottahúsum í láguhúsnæði. Í raun þjóna þeir sem smáfyrirtæki innan stærri fasteignafjárfestingar, sem gerir þér kleift að græða peninga úr hálfgerðum safn viðskiptavina.

Hreinasta, einföldustasta form fasteigna fjárfesta er allt um sjóðstreymi frá leigu frekar en þakklæti . Fasteignavextir eiga sér stað þegar fjárfestirinn, einnig þekktur sem leigusala, kaupir fasteignir, hvort sem það er hrár búskapur, land með húsi á því, land með skrifstofuhúsnæði á því, land með iðnaðarhúsnæði á því eða íbúð.

Hann finnur þá einhvern sem vill nota þessa eign, þekktur sem leigjandi , og þeir gerast samkomulag. Leigjandi er veittur aðgang að fasteigninni, að nota það samkvæmt ákveðnum skilmálum, í ákveðinn tíma og með ákveðnum takmörkunum - sumar þeirra eru settar fram í Federal, State og Local Law, og aðrir þeirra eru samið um leigusamninginn eða leigusamninginn . Í skiptum greiðir leigjandi fyrir hæfni til að nota fasteignir. Greiðsla sem hann sendir til leigusala er þekktur sem "leiga".

Fyrir marga fjárfesta hefur leigutekjur af fjárfestingum í fasteignum mikla sálfræðilegan kostur á arði og áhuga á að fjárfesta í hlutabréfum og skuldabréfum . Þeir geta drifið af hótelinu, séð það og snertið það með höndum sínum. Þeir geta mála það uppáhalds litinn þeirra eða ráða arkitekt og byggingarfyrirtæki til að breyta því. Þeir geta notað samningaviðræður til að ákvarða leigusamninginn, þannig að góður rekstraraðili geti búið til hærra fjármagnshlutfall eða "verðtryggingar".

Frá einum tíma til annars verða fjárfestar fasteigna eins og vanræksla sem hlutabréfafjárfestar á kauphöllum og halda því fram að fjármagnshlutfall skiptir ekki máli. Ekki falla fyrir það. Ef þú ert fær um að verðleiga leigutekjur þínar á viðeigandi hátt, þá ættir þú að njóta viðunandi ávöxtunarkröfu á fjármagninu eftir að þú hefur reiknað með kostnaði við eignina, þ.mt sanngjarn afskriftir , eignir og tekjuskattar, viðhald, tryggingar og aðrar tengdar útgjöld. Að auki ættir þú að mæla þann tíma sem þarf til að takast á við fjárfestinguna, þar sem tíminn þinn er verðmætasta eignin sem þú hefur - það er ástæðan fyrir því að óbeinar tekjur eru svo þegnar af fjárfestum. (Þegar eignir þínar eru nógu stórir er hægt að koma á fót eða ráða fasteignarekstur rekstrarfélags til að takast á við daglegan rekstur fasteignasafnsins í skiptum fyrir hlutfall af leigutekjum, umbreyta fasteignafjárfestingum sem höfðu verið tók virkan þátt í óbeinum fjárfestingum.)

Hverjir eru nokkrar af vinsælustu leiðum fyrir mann að byrja að fjárfesta í fasteignum?

Það er mýgrútur af ólíkum tegundum fjárfestinga í fasteignum sem einstaklingur kann að íhuga fyrir eign sína.

Það er auðveldara að hugsa hvað varðar helstu flokka þar sem fjárfestingar fasteigna falla niður á grundvelli einstakra ávinninga og galla, efnahagslegra eiginleika og leigutíma, venjuleg leiguskilmála og miðlunartækni eignarhalds. Fasteignir eru almennt flokkaðar í einn af eftirtöldum hópum:

Íbúðabyggð fasteignir fjárfesta - Þetta eru eignir sem fela í sér fjárfestingu í fasteignum sem eru bundin við hús eða íbúðir þar sem einstaklingar eða fjölskyldur búa. Stundum hafa fjárfestingar fasteigna af þessari tegund þjónustuhlutdeild, svo sem aðstöðu til aðstoðar við eldri borgara eða fullbúna byggingar fyrir leigjendur sem vilja fá lúxus reynslu. Leigusamningar hlaupa yfirleitt í 12 mánuði, gefa eða taka sex mánuði á hvorri hlið, sem leiðir til mun hraðar aðlögunar að markaðsaðstæðum en ákveðnar aðrar tegundir fasteignafjárfestinga.
Auglýsing fasteign fjárfesta - Auglýsing fasteign fjárfestingar samanstanda að mestu af skrifstofuhúsnæði. Þessar leigusamningar geta verið læstir í mörg ár, sem leiðir til tvíhliða sverðs. Þegar fasteignafjárfesting er að fullu leigð með langtíma leigjendum sem samþykktu ríkulega verðleiga leigutala heldur áfram sjóðstreymi, jafnvel þótt leigutekjur á sambærilegum eignum falli (að því tilskildu að leigutaki sé ekki gjaldþrota). Á hinn bóginn er hið gagnstæða satt - þú gætir fundið sjálfan þig launatölulega lægri markaðsleigu á skrifstofuhúsnæði vegna þess að þú skrifaðir langtíma leigusamninga áður en leigutekjur hækkuðu.

Iðnaðar fasteignir fjárfesta - Eignir sem falla undir iðnaðar fasteignasamstæðuna geta falið í sér vörugeymslur og dreifingarstöðvar, geymslurými, framleiðslustöðvar og samsetningarverksmiðjur.
Smásölu fasteignir fjárfesta - Sumir fjárfestar vilja eiga eignir eins og verslunarmiðstöðvar, verslunarmiðstöðvar eða hefðbundnar verslunarmiðstöðvar. Leigjendur geta falið í sér verslunum, hárgreiðslustofum, veitingastöðum og svipuðum fyrirtækjum. Í sumum tilfellum eru leigutekjur með hundraðshluta verslana í versluninni til að skapa hvatning fyrir leigusala að gera eins mikið og hann eða hún getur gert smásölu eignina aðlaðandi fyrir kaupendur.
Blandað notkun fasteigna fjárfestinga - Þetta er afli allra flokki fyrir þegar fjárfestir þróar eða eignast eign sem felur í sér margar gerðir fyrrnefndra fasteignaveðlána. Til dæmis gætir þú byggt upp fjölhyggjuhús sem hefur smásölu og veitingastaði á jarðhæð, skrifstofuhúsnæði á næstu hæðum og íbúðarhúsnæði á eftirliggjandi hæðum.

Þú getur einnig tekið þátt í útlánahlið fasteigna sem fjárfesta með:

Eiga banka sem veitir lán og fasteignaveðlán. Þetta getur falið í sér opinber eignarhald á hlutabréfum . Þegar stofnun eða einstaklingur fjárfestir greinir bankareigendur greiðir hann að borga eftirtekt til fasteignaáhættu bankalána.
Skuldbinding einkareignaveðlána einstaklinga, oft við hærri vexti til að bæta þér fyrir viðbótaráhættu, ef til vill þar með talið leigusamning.
Fjárfesting í millihæð verðbréf, sem gerir þér kleift að lána peninga til fasteignaverkefnis sem þú getur þá breytt í eigið fé ef það er ekki endurgreitt. Þetta eru stundum notaðar við þróun hótelleyfis.

Það eru undir-sérstaða fasteigna að fjárfesta þar á meðal:

Leigja rými þannig að þú hafir lítið fjármagn bundið í það, að bæta það, þá undirleiga sama rými til annarra fyrir miklu hærri vexti og skapa ótrúlega arðsemi eigin fjár. Dæmi er velgengið sveigjanlegt skrifstofufyrirtæki í stórborg þar sem smærri eða hreyfanlegir starfsmenn geta keypt skrifstofutíma eða leigðu tilteknar skrifstofur.
Að fá skattaréttindi. Þetta eru dulfræðileg svæði fasteigna sem fjárfesta og ekki viðeigandi fyrir handhafa eða óreynda fjárfesta en sem - undir réttum kringumstæðum, á réttum tíma og með réttu manneskju - mynda mikla ávöxtun til að bæta höfuðverk og áhættu sem fylgir.

Real Estate Investment Trusts (REITs)

Að auki getur þú reyndar fjárfest í fasteignum í gegnum eitthvað sem kallast fasteignasjóður, eða REIT. Fjárfestir getur keypt REITs í gegnum miðlari reikning , Roth IRA , eða annan vörslu reikning af einhverju tagi. REITs eru einstök vegna þess að skattframkvæmdir sem þau eru rekin til var stofnuð aftur í Eisenhower stjórnsýslunni til að hvetja fjárfesta til að fjárfesta í fasteignaverkefnum sem þeir ættu annars ekki að hafa efni á, svo sem að byggja verslunarmiðstöðvar eða hótel. Fyrirtæki sem hafa valið REIT meðferð greiða ekki Federal tekjuskattur á fyrirtækjatekjum sínum svo lengi sem þeir fylgja nokkrum reglum, þar á meðal kröfu um að dreifa 90% eða meira af hagnaði til hluthafa sem arðgreiðslur .

Einn galli af að fjárfesta í REITs er að ólíkt sameiginlegum hlutabréfum eru arðgreiðslur sem eru greiddar út á þeim ekki "hæfir arðgreiðslur", sem þýðir að eigandi getur ekki nýtt sér lágt skatthlutföll í flestum arðgreiðslum. Í staðinn eru skattgreiðslur af fasteignasjóði skattlagðar á eiginfjárhlutfalli fjárfesta. Á hinn bóginn hefur IRS ákveðið að REIT arðgreiðslur sem myndast innan skattaskjól eins og Rollover IRA eru að miklu leyti ekki háð ótengdum tekjuskatti, svo þú gætir haldið þeim á eftirlaunareikningi án þess að hafa mikla áhyggjur af skattaflóku , ólíkt meistarahlutafélagi .

(Ef þú hefur áhuga á að læra meira um þessi einstaka verðbréf skaltu byrja með því að skoða Real Estate Investing gegnum REITs , sem nær yfir REIT lausafjárstöðu, eigið fé, hvernig á að nota REITs á fasteignamarkaðinn þinn og kosta meira.)

Fjárfesting í fasteignum í gegnum eignarhald heima

Fyrir alla fasteignir fjárfesting valkostur í boði fyrir fjárfesta, meðaltal manneskja er að fara að fá fyrstu eigna sína eignarhald reynslu hefðbundinn hátt: Með því að kaupa heimili.

Ég hef aldrei skoðað kaupin á heimili alveg eins og flestir samfélagsins gera. Þess í stað vil ég frekar hugsa um aðalbúsetu einstaklingsins sem blanda af persónulegum gagnsemi og fjárhagslegum verðmætum og ekki endilega fjárfestingu. Til að vera beinari, heimili er ekki fjárfesting á sama hátt og íbúðabyggð er. Í besta falli og undir hugsjón af aðstæðum er öruggasta stefnan að hugsa um heimili sem gerð aflgjafarreiknings sem gefur þér mikla persónulega notkun og gleði meðan þú býrð í því.

Á hinn bóginn, þegar þú nálgast starfslok, ef þú tekur heildrænan skoðun á eigin fé þitt, er einföld eignarhald heima (án skulda gegn því) ein besta fjárfesting sem maður getur gert. Ekki aðeins er hægt að treysta á eigið fé með því að nota tiltekin viðskipti, þ.mt endurhverf húsnæðislán, en sjóðstreymi, sem vistuð er vegna þess að þurfa ekki að leigja, veldur almennt nettósparnaði. Hagnaðurinn sem hefði farið til leigusala haldist í raun í húseiganda vasa. Þessi áhrif eru svo öflug að jafnvel í 1920-hagfræðingum voru að reyna að reikna út leið fyrir Federal ríkisstjórnin að skatta peningavarnafé á leigu fyrir skulda-frjáls húseigendur, miðað við það tekjulind.

Þetta er annars konar fjárfesting, þó - eitthvað sem kallast "stefnumótandi fjárfesting". Voru efnahagslífið að hrynja, svo lengi sem þú gætir borgað fasteignaskatt og undirstöðu viðhald, enginn gæti evict þig frá heimili þínu. Jafnvel þótt þú þurfir að vaxa eigin mat í garðinum, þá er það persónulegt öryggi þar sem skiptir máli. Það eru tímar þegar ávöxtunarkröfurnar eru til viðbótar við önnur, fleiri hagnýt atriði. Hvað sem þú gerir, fórðu þó ekki með lausafjárstöðu þína til að reyna að byggja upp eigið fé í fasteignafjárfestingum þínum of fljótt, þar sem það getur leitt til hörmungar (þ.mt gjaldþrot).

Ef þú ert að sparnaðar að eignast heimili, er einn af stærstu mistökum sem ég sé að nýir fjárfestar setja peningana sína á hlutabréfamarkaðinn, annaðhvort með einstökum hlutabréfum eða vísitölum . Ef þú hefur einhverja möguleika á að þurfa að tappa peningana þína innan fimm ára eða yngri, þá hefur þú engin viðskipti sem er nálægt kauphöllinni. Þess í stað ættir þú að fylgja fjárfestingarmiðlun sem kallast fjármagnsvörun . Hér eru bestu staðirnar til að fjárfesta peninga sem þú ert að vista fyrir niður greiðslu .

Hver er betri - Real Estate Investing eða Fjárfesting í hlutabréfum?

Eitt af algengustu spurningum sem ég lendir í felur í sér hlutfallslega aðdráttarafl fjárfesta í hlutabréfum á móti fjárfestingum í fasteignum . Stutt útgáfa er sú að það er nokkuð svipað við að bera saman vanillu og súkkulaðiís. Þau eru ólík og eftir því sem hrein eignin þín vex, geturðu jafnvel fundið að báðir hafa hlutverk að gegna í heildarfjárhæðinni þinni. Persónuleiki þín mun einnig upplýsa ákvörðun þína, þar sem sumt fólk er meira skapandi að miða við eignarhald eigna eða fasteignar eignarhald, hver um sig.

Áhætta á fasteignamarkaði

Mikið hlutfall af fasteignaskatti myndast vegna notkunar á skiptimynt. Fasteignir eru keyptir með prósentu eigin fé, sem eftir er fjármagnaður með skuldum. Þetta leiðir til hærri arðsemi eigin fjár fyrir fasteign fjárfesta. en ef hlutirnir fara illa, getur það leitt til rústs miklu hraðar en eignasafn fullbúins sameiginlegs hlutabréfa. (Það er satt, jafnvel þó að síðari minnkaði um 90% í mikilli þunglyndi, þar sem enginn gæti neytt þig til að slíta).

Af þeim sökum þykir væntanlegir fjárfestar í fasteignum að halda 50% eiginfjárhlutfalli eða, í einstökum tilfellum, 100% eiginfjárframkvæmdir, sem enn geta skilað góðum árangri ef eignir fasteigna hafa verið valin skynsamlega. Milljarðamæringur Charlie Munger talar um vini hans áður en fallið er frá 2007-2009. Þessi vinur, mjög ríkur leigusali í Kaliforníu, horfði á mikla verðmat á eignum sínum og sagði við sjálfan sig: "Ég er ríkari en ég þyrfti alltaf að vera. Það er engin ástæða fyrir mér að taka áhættu fyrir sakir fleiri . " Þessi vinur selt margar eignir sínar og notaði hagnaðinn til að greiða af skuldinni á eftir þeim sem hann hélt mestu aðlaðandi. Þar af leiðandi, þegar efnahagsliðið féll niður, voru fasteignamarkaðirnir í óróa, fólk var að missa eignir sínar til foreclosure og bankastofnanir féllu saman - hann þurfti ekki að hafa áhyggjur af því. Jafnvel þegar leigir lækkuðu vegna fjárhagserfiðleika leigjanda var það enn allt umfram peninga og hann var vopnaður með fé sem hélt áfram að bæta sig og láta hann nýta sér að kaupa eignirnar sem allir aðrir voru neyddir til að selja.

Hættu að reyna að verða ríkur svo fljótt og vera ánægður með að gera það á réttan hátt. Þú færð miklu minni streitu í lífi þínu og það getur verið skemmtilegt.

Sumir Final Thoughts á Real Estate Investing

Auðvitað er þetta aðeins upphaf ferðarinnar til að skilja efnið, eins og við höfum varla klóra yfirborðið. Fasteignir fjárfesta tekur margra ára starfsreynslu, reynslu og áhrif á sannarlega þakka, skilja og læra.