Venjulega greiðir þú (lántakandi) mánaðarlegt iðgjald fyrir einkaeign tryggingar (PMI).
Það er aukakostnaður í hverjum mánuði, og það tekur aftan af kostnaðarhámarki þínu. Hins vegar bjóða lánveitendur lánveitingar tryggð (LPMI), sem gerir þér kleift að draga úr eða forðast aukalega mánaðarlega greiðslu.
Hvort sem það er góð hugmynd að kaupa með minna en 20 prósent niður er umdeild og er efni fyrir aðra grein.
Hvernig LPMI virkar
LPMI er veðtrygging sem lánveitandi þinn annast. Þú greiðir fyrir umfjöllunina á einum af tveimur vegu:
- Einstaklingsgreiðsla í upphafi lánsins þíns ("eingreiðsla" greiðsla)
- Hærri vextir af láni þínu, sem leiða til hærra mánaðarlegra veðgreiðslna í hverjum mánuði, fyrir líf lánsins.
Einfaldan nálgun er sjaldgæfari en aðlögun að vexti þínum .
Því miður er hugtakið LPMI ekki rétt vegna þess að lánveitandi hefur ekki raunverulega greitt fyrir tryggingar-þú gerir það. Muna alltaf (sérstaklega með fjárhagslegum viðskiptum) að enginn greiðir kostnað fyrir þig nema þeir fái eitthvað í staðinn.
Til að nota LPMI breytirðu bara uppbyggingu iðgjalda greiðslna svo að þú greiðir ekki sérstakt gjald í hverjum mánuði.
Ef þú greiðir eingreiðslu , mun lánveitandi ákveða fjárhæðina sem þeir telja mun standa undir kostnaði þeirra. Þá kaupa þeir veðtryggingar með þeim peningum. Í þessu tilviki greiðir þú í grundvallaratriðum fyrir umfjöllun.
Ef þú borgar með tímanum stillir lánveitandi veðhlutfall þitt til að standa straum af tryggingakostnaði. Vegna þess að hærra veðhlutfall þýðir hærri mánaðarlegar greiðslur (sjá Hvernig reikna út lán ) munt þú endilega borga meira í hverjum mánuði ef þú ferð fyrir LPMI. Þessi hærri greiðsla ætti að vera minni en þú vilt borga ef þú notaðir sérstakan PMI gjald í hverjum mánuði, en það er engin leið til að "hætta" aukakostnaðinum þegar þú borgar lánið þitt .
Kostir og gallar af LPMI
LPMI er ekki fyrir alla. Reyndar munu allir ekki fá lán með LPMI. Venjulega þarftu að hafa góða kredit fyrir LPMI að vera valkostur og það er aðeins vit í ákveðnum aðstæðum.
Skammtímalán: LPMI er mest aðlaðandi fyrir styttri lán. Ef þú ætlar að fá 30 ára lán og greiðslur í áratugi gætir þú verið betra með sérstakan PMI stefnu. Af hverju? Aftur nota flestir LPMI lán leiðréttan (hærri) vexti vexti, í stað þess að greiða fyrirframgreiðslu. Þessi vextir munu aldrei breytast þannig að þú verður að borga lánið alveg til að losna við LPMI "iðgjald". Þú getur gert þetta annaðhvort með því að greiða lánið af eigin sparnaði (auðveldara sagt en gert) endurfjármagna lánið eða selja heimilið og greiða af skuldinni.
Til samanburðar, líttu á sjálfstæðan PMI stefnu, sem þú getur sagt upp þegar þú hefur byggt upp nægilegt eigið fé á heimili þínu. Eftir að þú hættir, nýturðu þér af lægri vöxtum - og ekki fleiri PMI greiðslur - fyrir afganginn af lífi þínu lánsins.
Hátekjumenn : Fyrir þá sem geta fengið viðurkenningu fyrir LPMI er það mest aðlaðandi fyrir lántakendur með mikla tekjur. Þeir einstaklingar og fjölskyldur geta notið meiri skatts frádráttar vegna hærri vaxta (miðað við að þeir dragi frá vexti á húsnæðislánum ). Fólk með lægri tekjur gæti hins vegar verið fær um að draga frá sérþátta PMI, þannig að LPMI myndi ekki færa neinar viðbótarskattar. Auðvitað ættir þú alltaf að tala við skattframkvæmdaaðila um hugsanlega frádrátt - og jafnvel hvernig best sé að byggja upp fasteignaveðlán . Þessar reglur breytast reglulega, svo hafðu samband við sérfræðing fyrir uppfærslur áður en þú ákveður hvað sem er (og vera tilbúinn til breytinga eftir að þú hefur tekið ákvörðun þína).
Hámarkslán: Ef lánshlutfallið þitt er nálægt 80 prósent er LPMI líklega ekki besti kosturinn nema þú ætlar að losna við lánið fljótlega (með endurfjármögnun eða fyrirframgreiðslu). Nærri 80 prósent, þú ert næstum búinn með veðtryggingu að öllu leyti. Ef þú notar sérstakan veðtryggingarskírteini í staðinn geturðu gert sérstaka greiðslu í hverjum mánuði. Þú munt geta sagt upp vátryggingunni tiltölulega fljótlega og þú verður ekki fastur með hærri vexti. Mundu að það eru nokkrar leiðir til að komast yfir 80% LTV:
- Með því að gera greiðslur eykst þú eigið fé þitt og þú dregur úr LTV.
- Ef gildi heimilis þíns eykst vegna mikillar húsnæðismarkaðar eða endurbætur á húsnæði, bætir LTV.
Að fá PMI þitt lokað snemma getur aðeins falið í sér kostnað nokkur hundruð dollara ( til að fá mat ). En endurfjármögnun út úr LPMI lán getur kostað mikið meira.
Val til LPMI
Ef LPMI hljómar ekki eins og fullkomin passa fyrir þig, getur þú prófað nokkrar mismunandi aðferðir.
Stærri niðurfærsla: Með því að setja niður að minnsta kosti 20 prósent, útrýma þú nauðsyn þess að greiða PMI. Hins vegar hafa margir kaupendur ekki þann möguleika.
Kaupa eigin PMI: Þú getur alltaf borgað fyrir eigin PMI (stundum kallað lántakandi greitt veðtryggingarskírteini eða BPMI) í hverjum mánuði. Þú hefur nú þegar séð nokkur dæmi um aðstæður þar sem venjulegt PMI er betra en LPMI hér að ofan.
Piggyback: Þú getur líka prófað samsafn af lánum til að forðast PMI, þótt þú þarft að endurskoða tölurnar vandlega. Piggyback stefnu, einnig þekkt sem 80/20 lán, er aðeins ein kostur. Þessi lán eru ekki eins algeng og þau voru áður en þeir eru í boði. Piggyback gerir þér kleift að forðast veðtryggingu að öllu leyti, en önnur veð mun koma með hærri vexti. Ef þú getur greitt af seinni veðinu fljótt, muntu loksins njóta lágt vextir (sem ekki er aukið með LPMI) í mörg ár.
Lán með lágu niðurfærslu: Nokkur lánakerfi leyfa lítið niður greiðslur. Til dæmis eru FHA lán fáanlegir með allt að 3,5 prósent niður. Þú þarft að borga fyrir veðtryggingar, en þessi lán gætu verið betur passa fyrir suma lántakendur. VA lán leyfa fyrir núll niður , og þeir þurfa ekki allir veð tryggingar.