Er fasteignamarkaðurinn að fara í hrun?

Vita viðvörunarmerkin og hvað þú ættir að gera núna

Árið 2017 byrjaði meirihluti Bandaríkjamanna að hafa áhyggjur af því að fasteignamarkaðurinn myndi hrynja. Reyndar voru 58 prósent þeirra könnuðu sammála um að það verði "húsbóla og verðleiðrétting" á næstu tveimur árum. Þess vegna telja 83 prósent þess að það sé gott að selja. To

Viðvörunarmerki

Það eru nóg merki um að húsnæðismarkaðurinn stefnir í kúla yfirráðasvæði. Flestir hrunir eiga sér stað aðeins vegna þess að eignarbóla hefur poppað.

Eitt tákn um eignarbóla er að heimaverð hefur hækkað. Þjóðhagsverð fjölskyldunnar er 32 prósent hærra en verðbólga . Það er svipað og árið 2005, þegar þau voru 35% ofmetin.

Húsnæði Bellwether Barometer er vísitala heimilisbúa og veðfyrirtækja. Árið 2017 hófst það eins og það gerði árið 2004 og 2005. Það er samkvæmt skapara sínum, Stack Financial Management, sem notaði það til að spá fyrir um 2 008 fjármálakreppuna . Á sama hátt hefur SPDR S & P Homebuilders ETF hækkað 400 prósent frá því í mars 2009. Það jókst í S & P 500 hækkuninni um 270 prósent.

Case-Shiller landsvísuvísitalan náði hámarki í desember 2016. Verðhækkanir eru einbeittar í sjö þéttbýli. Heimsverð í Denver og Dallas er 40 prósent hærra en prófunar toppa þeirra. Portland og Seattle verð eru 20 prósent hærri og Boston, San Francisco og Charlotte eru 10 prósent fyrir ofan tindana.

Heimsverð í Denver, Houston, Miami og Washington, DC eru að minnsta kosti 10 prósent hærri en sjálfbær stig, samkvæmt CoreLogic.

Á sama tíma hefur affordable húsnæði lækkað. Árið 2010 voru 11 prósent leigueininga víðs vegar um landið viðráðanlegt fyrir lágar tekjur heimila. Eftir 2016, sem hafði lækkað í aðeins 4 prósent.

Skortur er versta í borgum þar sem heimaverð hefur hækkað mikið. Til dæmis lækkaði birgðir í Colorado á góðu verði úr 32,4 prósentum í aðeins 7,5 prósent frá 2010.

Í mars 2017 varaði William Poole, eldri náungi hjá Cato Institute, við annarri kröfu um undirborgun. Hann varaði við því að 35% lána Fannie Mae þurfti veðtryggingu. Það er um það bil árið 2006. Á einhvern hátt eru þessi lán verri. Fannie og Freddie lækkuðu skilgreiningu sína á subprime frá 660 til 620. Það þýðir að bankarnir kalla ekki lengur lántakendur með stigum á bilinu 620 og 660 subprime. Poole var forstöðumaður Federal Reserve Bank of Kansas sem varaði við kröfu um undirborgun krónunnar árið 2005.

Árið 2016 voru 5,7 prósent af öllum heimasölum keyptir til fljótleg endursölu. Þessar "flip" heimili eru endurbyggðar og seldar á innan við ári. Attom Data Solutions greint frá því sem er hæsta hlutfallið síðan 2006, á síðasta uppsveiflu.

2008 Húsnæðismarkaður hrun

Fólk sem var veiddur í 2008 hrunið er spooked að 2017 kúla mun leiða til annars hrun. En það stafaði af sveitir sem eru ekki lengur til staðar. Sjálfgefið skiptasamningar vátryggðra afleiðinga, svo sem verðtryggðra verðbréfa . Tryggingarsjóðir hófu mikla eftirspurn eftir þessum talin áhættulausum verðbréfum.

Það skapaði eftirspurn eftir húsnæðislánunum sem studdu þau.

Til að mæta þessum eftirspurn eftir húsnæðislánum , bjóða bankar og veðmiðlarar heima lán til nánast hver sem er. Þeir bjuggu undir lánakreppan í undirverðbréfum árið 2006.

Eins og margir ósamþykktir kaupendur komu inn á markaðinn óskaði eftirspurnin. Margir keyptu heimili sem fjárfestingar til að selja þar sem verð hækkaði. Þeir sýndu órökréttar útskýringar , einkenni allra eigindabóla.

Árið 2006 komu heimamenn að lokum í eftirspurn. Þegar framboð útfluttrar eftirspurnar hækkaði húsnæðisverð. Það sprungu eignarbóluna.

Í september 2006 tilkynnti National Association fasteignasala að íbúðarverð hafi lækkað í fyrsta sinn í 11 ár. Skrá var mikil og veitti 7,5 mánaða framboð. Í nóvember tilkynnti viðskiptaráðuneytið nýja heimilisleyfi 28 prósent lægra en árið 2005.

En Federal Reserve hunsa þessar viðvaranir. Það hélt að hagkerfið væri nógu sterkt til að draga úr húsnæðinu út úr lægðinni. Það benti til sterkrar atvinnu, litla verðbólgu og aukinnar neysluútgjalda. Það lofaði einnig að lækka vexti . Það myndi gefa hagkerfinu nógu lausafjár til vaxtarvaxta.

Fjármálaeftirlitið vanmetið stærð og áhrif fasteignaveðlána með verðtryggð verðbréf . Bankar höfðu ráðið "quant jocks" til að búa til þessar nýju verðbréf. Þeir skrifuðu tölvuforrit sem flokkuðu pakka af húsnæðislánum í áhættuflokkar og lág-áhættuþættir. Áhættugjöldin greiddu meira en voru líklegri til að vanræksla. Lág áhættuþættirnir voru öruggari en greiddu minna.

Þessir knippar héldu óþekktum fjárhæðum af lánum í undirverðbréfum . Bankar gátu ekki áhyggjur af lánsfé lántakenda vegna þess að þeir endurleystu lánin á eftirmarkaði .

Tíðni tímasprengjunnar var milljónir vaxta-eingöngu lána . Þetta gerði lántakendur kleift að fá lægri mánaðarlegar greiðslur. En þessir vextir voru aftur á háu stigi eftir þrjú ár. Margir þessara húseigenda gætu ekki borgað veð. Þá lækkaði húsnæðisverð og þeir gátu ekki selt heimili sín til hagnaðar. Þar af leiðandi vantaðu þau.

Þegar tímarnir voru góðar skiptir það ekki máli. Allir keyptu áhættuhópana vegna þess að þeir fengu hærri ávöxtun. Þegar húsnæðismarkaðurinn lækkaði vissi allir að vörurnar væru að missa gildi. Þar sem enginn skildi þá, var endursölu þessara afleiða óljós.

Síðast en ekki síst, voru margir kaupendur þessa MBS ekki bara aðrir bankar. Þeir voru einstakir fjárfestar , lífeyrissjóðir og áhættuvarnir . Það breiddi áhættuna út í hagkerfinu. Hedge sjóðir nota þessar afleiður sem tryggingar til að taka lán. Það skapaði hærri ávöxtun á nautamarkaði en stækkaði áhrif neinnar niðursveiflu. Verðbréfaviðskiptastofnunin skipaði ekki áhættuvarnir, þannig að enginn vissi hversu mikið af því var að gerast.

The Fed vissi ekki að hrynja væri bruggun fyrr en í mars 2007. Það komust að því að áhættusjóður húsnæðis tap gæti ógnað hagkerfinu. Í sumar varð bankarnir ófúsir til að lána hver öðrum. Þeir voru hræddir um að þeir myndu fá slæmt MBS í staðinn. Bankastjóri vissi ekki hversu mikið slæmt skuldir þeir höfðu á bókum sínum. Enginn vildi viðurkenna það. Ef þeir gerðu þá myndi lánshæfiseinkunn þeirra lækka. Þá lækkaði hlutabréfaverð þeirra og þeir gætu ekki hækkað meira fé til að halda áfram í viðskiptum. Verðbréfamarkaðurinn sást um allt sumarið þar sem markaðurinn leitaði að því að reikna út hversu slæmt var.

Í ágúst hafði lánsfé orðið svo þétt að Fed láni banka 75 milljarða króna. Það vildi endurheimta lausafjárstöðu nógu lengi til að bankarnir skrifa niður tap sitt og komast aftur í viðskiptin af lánveitingum. Í staðinn stöðvuðu bankarnir útlán til næstum alla.

Neðri spíralinn var í gangi. Þegar bankar lækkuðu á húsnæðislánum lækkaði húsnæðisverð frekar. Það gerði fleiri lántakendur að fara í vanrækslu, sem jukust slæmt lán í bókum bankanna. Það gerði bankarnir enn lánveitandi.

Níu ástæður fyrir því að húsnæðishrun er ekki yfirvofandi

1. Mikill munur er á húsnæðismarkaði árið 2005 og núverandi markaður. Árið 2005 námu undirlánalán meira en 620 milljörðum króna og námu 20 prósent af íbúðalánamarkaði. Árið 2015 voru þær 56 milljarðar Bandaríkjadala og samanstóð af 5 prósent af markaðnum.
2. Bankar hafa hækkað lánshæfismat. Samkvæmt húsnæðislánamarkaði CoreLogic voru lán sem voru upprunnin árið 2016 meðal hæstu gæðanna upprunnin síðastliðin 15 ár. Í október 2009 var meðaltal FICO stig 686, samkvæmt Fair Isaac. Árið 2001 var meðalstig 490-510.
3. Strangari útlánastaðlar hafa skipt máli í "flip" markaðnum. Lánveitendur fjármagna aðeins 55 prósent af verðmæti heimilisins. The "flipper" verður að koma upp með the hvíla. Á lánshæfiseinkunnin lánuðu bankarnir 80 prósent eða meira.
4. Fjöldi heimila sem seld eru í dag er 20 prósent undir fyrirfram hruni. Það þýðir að það er aðeins fjögurra mánaða framboð á heimilum í boði til sölu. Þess vegna eiga um 64 prósent Bandaríkjamanna eigin heimili, samanborið við 68 prósent árið 2007.
5. Velta heima er lægri vegna þess að samdráttur clobbered getu ungs fólks til að hefja feril og kaupa heimili. Frammi fyrir fátækum vinnumarkaði, margir fóru í menntun sína. Þess vegna eru þeir nú byrðar með skólalán. Það gerir það ólíklegt að þeir geti sparað nóg til að kaupa heimili. Það mun halda eftirspurn niður.
6. Heimaviðskipti hafa umfram tekjur. Meðalkostnaður tekna til húsnæðis er 30%. Í sumum neðanjarðarlestum er það skotið upp í 40 eða 50 prósent. Því miður eru Metro svæði einnig þar sem störf eru. Það krefst þess að ungt fólk greiði meira til leigu til að vera nálægt vinnu sem ekki greiðir nóg til að kaupa hús. Þrjátíu og tveir prósent af sölu heima í dag eru að fara í fyrsta skipti sem húsbændur, samanborið við 40 prósent sögulega, segir NAR. Venjulega er þessi kaupandi 32, fær 72.000 dollara og greiðir 182.500 $ fyrir heimili. Tveggja tekjufulltrúi greiðir $ 208.500 að meðaltali.
7. Húseigendur taka ekki eins mikið fé úr heimilum sínum. Eiginfjárhlutfall heimsins hækkaði í 85 milljörðum króna árið 2006. Það féll niður í 10 milljarða króna árið 2010 og var þar til 2015. Árið 2017 hafði það aðeins hækkað í 14 milljörðum króna. Obamacare er ein ástæðan fyrir því. Gjaldþrotaskipti hafa lækkað um 50 prósent frá því að ACA var samþykkt. Árið 2010 lögðu 1,5 milljónir manna. Árið 2016 gerðu aðeins 770.846.
8. Sumir benda til þess að íbúðaverð íbúða hafi farið yfir hámarki 2006. En þegar þeir eru leiðréttir fyrir 11 ára verðbólgu eru þeir aðeins á árinu 2004. Milli ársins 2012 og 2017 hefur íbúðaverð hækkað um 6,5 prósent á ári að meðaltali. Milli 2002 og 2006 hækkuðu þeir 7,5 prósent á ári. Árið 2005 hófu þau 16 prósent.
9. Homebuilders leggja áherslu á heimili heima. Ný heimili eru stærri og dýrari. Meðalstærð nýrrar einbýlishúsa er næstum 2.700 ferningur feet. Það samanstendur af 2.500 ferningur feet árið 2006.

Hvað gæti orsakast af falli

Hærri vextir hafa valdið falli í fortíðinni. Það er vegna þess að þeir gera lán dýrari. Það hægir heimabyggingu, minnkandi framboð. En það hægir einnig útlán, sem dregur úr eftirspurn. Á heildina litið mun hægur og stöðugur vaxtahækkun ekki búa til stórslys.

Það er satt að hærri vextir á undan húsnæðisfalli árið 2006. En það er vegna þess að margir lántakendur voru með vexti eingöngu og lán með lánshæfismat . Ólíkt hefðbundnum lánum , hækka vextirnir ásamt verðmatinu . Margir höfðu einnig inngangshlutföll sem endurstilla eftir þrjú ár. Þegar Federal Reserve hækkaði vexti á sama tíma og þeir endurstilla, fann lántakendur að þeir gætu ekki lengur efni á greiðslum. Heimsverð lækkaði á sama tíma, þannig að þessir veðhafar gætu ekki gert greiðslur eða selt húsið. Þess vegna voru vanræksla svo háir.

Saga gjaldeyrishlutfallsins leiðir í ljós að verðbólga hækkaði of hratt milli 2004 og 2006. Vextirnir voru 1,0 prósent í júní 2004 og tvöfaldast í 2,25 prósentum í desember. Það tvöfaldaði verð aftur, í 4,25 prósent, í desember 2005. Sex mánuðum síðar var hlutfallið 5,25 prósent.

The Fed hækkaði verð á miklu hægari hraða síðan 2015. Það hækkaði það í 0,5 prósent í desember 2015. Það hækkaði það 1/4 stig í lok 2016 og 1,25 prósent í júní 2017 .

Fasteignamarkaðurinn gæti hrunið ef bankar og áhættuvarnir aftur til að fjárfesta í áhættusömum fjármálum. Þessar afleiður voru stór orsök fjármálakreppunnar . Bankar sneiddu upp húsnæðislán og endurseldu þau í veðtryggðum verðbréfum. Þessar verðbréf voru stærri en lánin sjálft. Þess vegna bankar seldu húsnæðislán til næstum einhverjum. Þeir þurftu að styðja við afleiðurnar. Þeir sneiððu þá upp þannig að slæmt húsnæðislán voru falin í knippi með góða. Þá þegar lántakendur vanefðu voru allar afleiður grunaðir um að vera slæmur. Þess vegna olli bardagi Bear Stearns og Lehman Brothers.

Trump skattaumbætur áætlunin gæti leitt til lækkunar verðs sem gæti leitt til hrunsins. Congress hefur lagt til að fjarlægja frádrátt fyrir vexti vexti. Þessi frádráttur er samtals 71 milljarðar Bandaríkjadala. Það virkar eins og sambands styrki til húsnæðismarkaðarins. Skattbrotið hjálpar húseigendum að eiga að meðaltali $ 195.400. Það er mun meiri en $ 5.400 að meðaltali hreinna leigutaka. Jafnvel þótt skattaáætlunin dragist frádrátturinn, þá tekur skattaáætlunin mikið af hvatningu. Áætlun Trumps hækkaði staðalfrádráttinn. Þess vegna, Bandaríkjamenn myndu ekki lengur greina. Þegar það gerist gætu þeir ekki nýtt sér vexti frádráttar. Fasteignaiðnaðurinn stendur gegn skattáætluninni.

Markaðurinn gæti hrunið ef vaxtamunur á ríkisbréfum Bandaríkjanna varð snúinn . Það er þegar vextir skammtímasjóðs verða hærri en langtímavextir. Venjulegur skammtímavöxtur er lægri vegna þess að fjárfestar þurfa ekki mikla arðsemi til að fjárfesta í minna en ár. Þegar það breytist þýðir það að fjárfestar telji að skammtíminn sé áhættusamari en langtíminn. Það spilar eyðilegging á fasteignamarkaði og gefur til kynna samdrátt. Ávöxtunarkúrfan sneri sér í kringum járnbrautirnar 2008, 2000, 1991 og 1981.

Mun húsverð falla?

Í síðustu húsnæðiskúlu lögðu heimilisbúar leyfi fyrir nýbyggingu. Það var minna en 1 milljón árið 1990 á samdrætti. Það hækkaði smám saman um 1990, yfir 1 milljón árið 1998. Það var á því stigi til ársins 2002, þegar það fór yfir 1,5 milljónir. Það tók nýtt plata um 2 milljónir árið 2004 og 2005. Árið 2006 fór húsnæðisverð lækkandi. Homebuilders leitað meira en 1,5 milljónir leyfa. Það féll í minna en 1 milljón árið 2007. Árið 2009 hafði það hrundi í 500.000.

Þeir hafa aðeins náð smám saman að 1,3 milljónum árið 2017. Búist er við að þau verði lægri en 1,1 milljón árið 2020.

Hvenær verður húsnæðismarkaðurinn hrun aftur?

Næsta markaðshrun mun eiga sér stað árið 2026, samkvæmt Harvard Extension School prófessorinn Teo Nicholas. Hann byggir það á rannsókn hjá hagfræðingur Homer Hoyt. Bændur og bústaðir í fasteignum hafa fylgt 18 ára hringrás síðan 1800. Eina undantekningin var önnur heimsstyrjöld og stagflation.

Nicholas segir að 2017 fasteignamarkaðurinn sé enn í stækkunarfasa. Næsta áfangi, hypersupply, mun ekki eiga sér stað fyrr en leiga laust verð byrjar að aukast. Ef það gerist meðan Fed hækkar vexti gæti það valdið hruni.

Hvernig á að vernda þig frá hruni

Ef þú ert meðal meirihluta Bandaríkjamanna sem eru áhyggjur, þá eru sjö hlutir sem þú getur gert til að vernda þig gegn hruni fasteigna.

1. Kaupa hús til að lifa í, ekki að fletta. Tveir þriðju hlutar heimilanna sem týndust í fjármálakreppunni voru annað og þriðja heimili. Þegar söluverð lækkaði undir veðinu, gengu eigendur í burtu. Þeir héldu heimili sín, en misstu fjárfestingar sínar.
2. Fáðu fastan veð. Þegar vextir hækka mun greiðslu þín vera sú sama. Ef þetta þýðir að þú getur aðeins efni á minni heimili, svo vertu viss um það. Það er betra en að taka áhættu og missa það síðar.
3. Ef þú færð breytilegt vexti skaltu finna út hvað vextirnir verða þegar það endar. Reiknaðu mánaðarlega greiðslu og vertu viss um að þú hefur efni á að greiða það með núverandi tekjum þínum. Taktu muninn á þeim framtíðargreiðslum og hvað þú ert að borga í dag með lægri vöxtum og vista það. Þannig færðu fé til að greiða veð ef tekjur þínar falla.
4. Kaupa verstu húsið á besta svæði sem þú hefur efni á. Gakktu úr skugga um að svæðið hafi góðan skóla, jafnvel þótt þú ætlar ekki að eiga börn sjálfur. Mögulegir kaupendur vilja. Þú getur alltaf bætt húsinu í gegnum árin ef tekjur þínar leyfa. Góð hverfismenn eru ekki að fara að þjást eins mikið í næstu niðursveiflu og fátækari svæðum. Þeir munu líka hoppa aftur hraðar.
5. Gakktu úr skugga um að húsið þitt hafi að minnsta kosti þrjú svefnherbergi. Það mun laða að fjölskyldur ef þú þarft að endurselja.
6. Besta leiðin til að vernda þig er með vel fjölbreytt eignasafni . Fjölbreytni þýðir jafnvægi blanda af hlutabréfum , skuldabréfum, vörum og eigið fé á heimili þínu. Flestir fjárhagsáætlanir fela ekki í sér eigið fé sem eign, en þeir ættu að gera. Það er stærsta eignin sem flestir eiga.
7. Til að takmarka skemmdir fasteignahrunsins skaltu kaupa minnstu heimili sem þú getur nokkuð búið til. Reyndu að borga veð snemma, svo þú missir ekki heima þína í niðursveiflu. Stækka fjárfestingar þínar í hlutabréfum, skuldabréfum og vörum svo að þau séu jöfn eða hærri en eigið fé heimsins. Ef það er eignarkúla í húsnæði, ekki succumb að freistingu að endurfjármagna og taka út eigið fé. Í staðinn skaltu endurskoða eignarúthlutun þína til að ganga úr skugga um að það sé enn í jafnvægi.