Það sem þú þarft að vita um stutt sölu og foreclosures
Skammtímasölur og foreclosures eru tveir mismunandi tegundir viðskipta sem deila sameiginlega nefnara um að hafa áhyggjur af eignum sem fela í sér lánveitanda. (Þau eru ekki skiptanleg skilyrði - þótt flestir skilji ekki það, þá er greinarmunur á milli tveggja.)
Margir kaupendur heima byrja að leita að stuttum sölu og foreclosures í von um að þeir geti keypt ódýrt hús, annaðhvort til fjárfestingar eða til að hýsa sem búsetu.
Þeir telja að þeir geti sparað mikið af peningum eða keypt heimili fyrir mun minna en markaðsvirði.
Þegar kaupendur hringja í mig til að segja að þeir vilji kaupa stuttan sölu eða foreclosure, gef ég þeim raunveruleikann. Þessi sannleikur er að þeir munu sennilega ekki spara peninga þar sem bankar hafa tilhneigingu til að meta bæði stutta sölu og foreclosures á markaðsverði, með tilliti til ástands eignarinnar. Hins vegar eru einnig undantekningar, og hvert svo oft verður ástandið bara rétt. Það er meira undantekning en reglan þó.
Til að byrja, skulum skoða muninn á stuttum sölu og foreclosures.
Grunnupplýsingar af stuttu söluverði
- Stutt söluhús er heimili sem ekki er í eigu bankans. Hins vegar, til þess að sala sé lokað, skal bankinn samþykkja sölu.
- Titillinn er enn í nafni húseigenda og eigendur búa oft í eigninni vegna þess að þeir hafa ekki efni á að fara annars staðar.
- Húseigendur mega eða mega ekki vera á bak við lánveitingar þeirra; vanræksla er ekki alltaf þörf.
- Það verður að vera skjalfestur erfiðleikabrot . Þessi erfiðleikar geta falið í sér missi af atvinnu eða nauðungaraldri, það gæti verið heilsufarslegt eða seljendur gætu orðið skilin eða standast fangelsi.
- Sumir smásölur fela í sér endurhverf húsnæðislán undirritaður af seljendur sem hafa látist eða önnur lán sem voru tæmd í gjaldþroti en aldrei sleppt.
- Þótt heimili sé ekki endilega neðansjávar, fela í sér flestar skammtímasala að borga minna en heildarfjárhæð lánveitanda. Söluaðili getur einnig tekið þátt í stuttum sölu ef eigið fé er ófullnægjandi til að greiða allan sölukostnað eins og þóknun og lokakostnað.
Helstu eiginleikar útilokunar eignar
- Foreclosures eru heimili sem eru í eigu lánveitanda eða - ef veðin var tryggður eða tryggð - af stjórnvöldum eins og Fannie Mae, Freddie Mac eða HUD.
- Það eru ýmsar leiðir til að lánveitandi geti eignast eignarrétt. Algengasta leiðin er að foreclosing á húseigendur fyrir ekki greiðslu þeirra veð. Hins vegar er heimilt að útiloka banka af öðrum ástæðum, svo sem málsmeðferð sem boðin er þegar húseigandi selur heimili til annars einstaklings án þess að greiða lánið. Sala til sölu er ekki lengur leyfilegt. Bankar geta einnig tekið titil í foreclosure eign með aðgerð í stað foreclosure eða dómi aðgerð.
- Þegar bankar taka titil til foreclosure eign, þeir evict farþega og tryggja heimili. Almennt eignastýringarfyrirtæki mun slökkva á vatni og kannski stinga upp á gluggum og hurðum og breyta læsingum. Þess vegna eru foreclosures oft augljós í hverfinu.
Skilmálar foreclosures og Short Sale Transactions
Næstum sérhver stutt sölu og foreclosure er seld í "eins og er" nútíma ástandi.
Sumir bankar munu fjárfesta í að ákveða upplýst heimili vegna þess að bankarnir gera sér grein fyrir því að þeir geti aukið hagnað sinn með því að rehabbing, en margir bankar selja heimilið í sömu skilningi og fyrri farþegar yfirgáfu það, hins vegar deplorable.
Það eru stundum áberandi aðstæður þar sem banki mun leyfa verðlækkun vegna meiriháttar galla, en það er venjulega sjaldgæft. Þú gætir td beðið um lækkun eða lán til að skipta um ofn eða þak, en ef markaðurinn er heitur og annar kaupandi gæti greitt peninga mun bankinn líklega hafna þessari beiðni.
Helstu munurinn á eignarskuldbindingum og styttri söluaðstöðu er að ástandið fyrir afskölun gæti verið óþekkt. Foreclosure heimili gæti verið laust í mánuði, jafnvel ár, þar sem mold eða vatn afskipti geta komið fram. Stundum eyðileggja eigendur heimilinar eða mistekst að viðhalda því almennilega þegar heimili er í foreclosure. Til samanburðar hafa tilhneigingu til að selja seljendur í stuttu máli að taka betur á heimilum sínum og geta veitt viðskiptavinum upplýsingar um kaupin.
Annar munur er að foreclosure eign getur almennt lokað innan 30 daga. Stuttur sölu, sem krefst samþykkis banka, getur tekið 30 daga í 3 mánuði að meðaltali bara til að fá stuttan söluskilríki um sölu samþykki , og þá aðra 30 daga til loka, svo tvisvar sinnum eins og lágmarki.
Hvar og hvernig á að kaupa foreclosures
Nema bankinn er lítill og sveitarfélagi, er ólíklegt að bjóða upp á útilokunarheimili til sölu til almennings. Bankar ráða yfirleitt foreclosures þeirra á fimm vegu. Að undanskildum söluferlinu, flestar leiðir bankanna selja foreclosures þeirra taka til hagnaðar við bankann.
- Á uppboði fjárvörsluaðila eða uppboðs ríkisstjórnarinnar. Þessi aðferð er boðunarferli sem fer fram á vettvangi dómstóla eða annarra opinberra bygginga. Venjulega verður tilboðin að vera reiðufé og bankinn setur lágmarksverðsverð. Ef um er að ræða betri lögsögu tekur kaupandinn ábyrgð á þeim réttindum. Kaupendur á uppboði starfa oft ekki með fasteignasala.
- Í lausu sölu til fjárfesta. Þetta getur verið heimili sem ekki voru seld á uppboði eða heimili sem bankinn setti aldrei upp á uppboði. Bankinn mun pakka þessum heimilum í hópa og selja allan pakkann til fjárfestingar kaupanda eða fyrirtæki með bratt afslátt.
- Með netinu uppboði fyrirtæki. Margir af uppboð á netinu bjóða upp á frátekið tilboð þar sem heimilið mun ekki selja ef áskilið er ekki uppfyllt. Þeir þurfa oft kaupandann að greiða iðgjaldsbónus eins og 5 prósent yfir tilboðsverði sem gjald til útboðsins. Upphafleg sölugengi er oft undir ávöxtunarkröfu og kann að virðast blekkja. Flest þessara vefsíða leyfa eigin umboðsmanni þínum að tákna þig.
- Með því að skrá heimili með REO umboðsmanni og bjóða upp á heimili til sölu í MLS. REO umboðsmaður vinnur með eigna bankans og undirbýr BPO. Umboðsmaðurinn metur skilyrði og gerir ráð fyrir frádrátt fyrir AS þess skilyrði svo heiman sé í grundvallaratriðum skráð á markaðsvirði. Umboðsmaður þinn getur fulltrúa þig.
- Með því að setja heimili til sölu á eigin vefgátt og leyfa rafrænum tilboðum. Þetta er algengara hjá ríkisstofnunum. Bankarnir greiða einnig umboðsmann þinn til að tákna þig.
Hvar og hvernig á að kaupa stuttan sölu
Kaupandi eða fjárfestir er ekki heimilt að kaupa stutta sölu beint frá húseiganda. Reyndar krefst margra smásölu kaupandinn að undirrita vottorð um armband sem segir að engin tengsl séu á milli seljenda og kaupenda. Ég hef látið banka hafna stuttum sölu vegna þess að kaupandinn var nágranni sem bjó í nágrenninu.
(Að auki geta sumir aðilar mótmælt þessari starfsvenju og þeir halda þeim upplýsingum frá bankanum. Þeir gætu skrifað undir lengd armleggs en leynist ekki að birta tengsl við seljanda. Í ríkjum eins og Kaliforníu gæti þessi aðgerð verið stutt söluskattur á húsnæðismálum, sem gerir bankanum heimilt að fella niður skuldbindingu sem seljandinn býður upp á.)
Þú ættir að ráða eigin fasteignasala þína til að tákna þig þegar þú kaupir stuttan sölu. Þessi umboðsmaður ætti ekki að vera skráningaraðili. Þú átt skilið eigin framsetningu þína. Að auki hefur banki tilhneigingu til að draga úr þóknuninni til að skrá umboðsmenn sem æfa tvískipt auglýsingastofu í stuttum sölu.
Umboðsmaður þinn ætti að ákvarða fyrir þér hversu mörg bankar og ábyrgðaraðilar taka þátt í því að þú getir nægilega undirbúið bíða eftir stuttu samþykki til sölu. Umboðsmaður þinn gæti líka viljað sannreyna að seljandi uppfylli skilyrði til skamms sölu. Þrátt fyrir að ekki þurfi öll stutt viðskipti að selja erfiðleika, gera flestir.
Að lokum, þjórfé: Bankar gætu kynnt þér tilboðsbeiðni og biðja um hærra verð. Ef eignin krefst viðgerðar gætir þú náð árangri með lokun á samþykktu söluverði þínu ef þú kynnir bankann með nokkrar skjalfestar áætlanir og ljósmyndir.
Þegar skrifað er, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, er miðlari-félagi í Lyon Real Estate í Sacramento, Kaliforníu.