Viðfangsefni til sölu eru ekki lánshæfismat
Hvað er að kaupa efni til?
"Kaupþegi" þýðir að kaupa heimaviðmið fyrir núverandi veð.
Það þýðir að seljandi er ekki að borga núverandi veð og kaupandinn tekur við greiðslum. Ógreiddur jafnvægi núverandi veðs er því reiknaður sem hluti af kaupverði kaupanda.
Af hverju myndi kaupandi kaupa heima með fyrirvara um veð?
Meginástæðan fyrir því að kaupa er háð er að taka yfir núverandi vexti seljanda. Ef núverandi vextir eru 7% og seljandi hefur 5% fastan vexti getur þessi 2% afbrigði skipt miklu máli í mánaðarlegri greiðslu kaupanda.
- 200.000 $ veð í 5% vexti er afskrifað með greiðslu 1.073,64 $ á mánuði.
- 200.000 $ veð í 7% vexti er afskrifað með greiðslu á $ 1,330,60 á mánuði.
- Mánaðarlega sparnaður til kaupanda við þessar aðstæður er $ 256,96 eða $ 3,083,52 á ári.
Annað ástæða: Almennt er kaupendur ekki hæfur til að kaupa heimili þegar þeir nota fjármögnun nema seljandi ákveður að draga lánshæfismatsskýrslu kaupanda.
Ef seljandi er tilbúinn getur jafnvel kaupandi með slæmt lánsfé keypt heimilisviðfangsefni.
Þrjár gerðir af völdum valkosta
Viðfangsefni til sölu þýðir ekki endilega að eigandi fjármögnun en það gæti. Hvort seljandi beri hvers konar fjármögnun fer eftir því hvort seljandi hylur veð og / eða fjárhæð niðurlags á móti kaupverði.
- Beinlán í peningum til lána: Algengasta gerðin er þegar kaupandinn greiðir í peningum mismuninn á kaupverði og núverandi lánvexti seljanda. Til dæmis, ef núverandi lánshlutfall seljanda er $ 150.000 og söluverð er $ 200.000, verður kaupandi að gefa seljanda $ 50.000 í peningum.
- Réttur viðfangsefni hjá seljanda: Afturköllun seljanda , einnig þekktur sem seljandi eða eigandi fjármögnun, er oftast að finna í formi annarrar veðsetningar . A seljandi carryback gæti líka verið land samningur eða leiga valkostur sölu tæki.
Til dæmis, ef sölugengi er $ 200.000, þá er núverandi lánsjafnvægi $ 150.000 og kaupandinn greiðir niður 20.000.000 $, en seljandi myndi bera eftirganginn 30.000 $ á sérstakan vexti og samninga milli aðila. Kaupandinn myndi samþykkja að greiða einn lánveitanda seljanda og sérstakan greiðsla á annan vöxtum til seljanda.
- Wrap-around háð : Ef um er að ræða umbúðir sem um er að ræða gefur seljandinn áhyggjur af því að seljandi greiðir peninga á núverandi veðjöfnuði. Segjum að núverandi veð veitir vexti 5%. Ef söluverð er $ 200.000 og kaupandinn setur niður $ 20.000, þá er seljandi afturkallað $ 180.000. Á genginu 6%, seljandi gerir 1% á núverandi veð $ 150.000 og 6% á jafnvægi $ 30.000. Kaupandi myndi borga 6% á $ 180.000.
Mismunur á milli viðfangsefna og lánshæfiseinkunn
Í viðfangsefnum viðskiptum ber hvorki seljandi né kaupandi núverandi lánveitanda að seljandi hafi selt eignina og kaupandinn greiðir nú greiðslur. Kaupandi fékk ekki heimild bankans til að taka við láninu. Lánveitendur setja sérstakt orðatiltæki í húsnæðislán sín og treysta verkum sem gefa lánveitanda rétt til að flýta fyrir láninu við sölu .
Eru bankar kalla þessi lán vegna og greiða við afhendingu? Það fer eftir ýmsu. Í sumum tilvikum eru sumar bankar einfaldlega ánægðir með því að einhver - hver og einn - gerir greiðslurnar. En bankarnir eiga rétt á sér vegna hröðunarákvæða í veð- eða treystaverki. Það er það sem gerir það áhættusamt ástand fyrir kaupanda. Ef kaupandi getur ekki borgað lánið eftir eftirspurn bankans gæti bankinn hafið foreclosure .
Ef kaupandi gerir lánshæfiseinkunn tekur kaupandinn formlega lánið með leyfi bankans. Þetta þýðir að nafn seljanda er fjarlægt úr láninu og kaupandinn uppfyllir lánið, rétt eins og allir aðrir lánveitingar . Almennt ákvarða bankarnir kaupandann forsendisgjald til að vinna lánshæfismat en gjaldið er mun minna en gjöldin til að fá hefðbundið lán . FHA lán leyfa lánshæfismat en flestir hefðbundnar lán gera það ekki.