Finndu út hvernig á að fá Home Affordable Refinance Program forritið þitt samþykkt
Leiðbeinandi spyr: "Við reyndum að fá lánbreytingar en Wells Fargo sagði að við fengum ekki hæfileika. Við höfum veð sem er að fara að endurstilla, að fara frá eingöngu einum láni til að fullu afskrifa á sex mánuðum. Það er engin leið Við höfum efni á því greiðslu. Við viljum ekki selja á stuttum sölu vegna þess að við viljum ekki að dóttir okkar breytist í skólum. Ég er að heyra að við getum borgað lánið okkar með nýtt lán samkvæmt endurfjármögnunaráætlun forseta Obama. Ég hef verið á leiðinni að vonast, farið yfir fingur okkar og sleppt svefn á þessu veð undanfarin fimm ár, ég veit ekki hvort ég geti tekið það aftur. Hvað er rangt við Home Affordable Refinance Program? Ættum við að gera það?"
Svar: HARP leiðbeiningar eru mjög lélegar. Í stuttu máli, ríkisstjórnin býður upp á tvær valkosti í gegnum Making Home Affordable. Þessir tveir valkostir eru:
- Lán breytingar með því að gera Heim Affordable
- HARP gegnum Gerð Heim Affordable
Grunnur munurinn á tveimur áætlunum er að lánbreytingar eru fyrir fólk sem hefur fjárhagslegan erfiðleika og HARP er fyrir seljendur sem ekki eiga rétt á lánbreytingum vegna þess að þeir hafa ekki fjárhagslegan erfiðleika.
Hvernig á að hæfa HARP
HARP hæfur staðlar eru tiltölulega einföld sem hér segir:
- Veðin þín verður að vera í eigu Fannie Mae eða Freddie Mac. Aðrar tegundir lána hækka ekki fyrir HARP. Þú getur skoðað lánið þitt á netinu til að sjá hvort það sé haldið af Fannie Mae eða Freddie Mac með því að fara í útlánatólin fyrir lán á heimasíðu Affordable Website Making.
- Lánið þitt verður að eiga uppruna fyrir 1. júní 2009.
- Lánshlutfall þitt verður að fara yfir 80 prósent.
- Þú verður að vera núverandi á greiðslum þínum, ekki meira en ein seinkun á síðustu 12 mánuðum.
- Nema lítið gluggi sem er útilokað getur þú ekki notað HARP í fortíðinni.
HARP hliðar
Helstu ástæður þess að húseigandi myndi sækja um HARP eru vegna þess að húseigandi vill halda heimilinu og geta ekki fengið lánbreytingar .
Húseigendur sem vilja frekar gera skammtíma sölu eiga almennt ekki við um HARP.
- Endurfjármögnunaráætlunin hefur engin takmörk á fjárhæð lánsins ef núverandi lán hefur fastan vexti. Það er engin loki.
- Það er lítill, takmörkuð, reiðufé-hvatning. Almennt er aðeins hægt að bæta lokakostnaði við lánið til að auka jafnvægi.
- Þú getur fjarlægt lántaka frá núverandi lán ef eftir lántaki getur reynst stöðugt greiðsluferli. Þetta myndi virka fyrir hæfi skilnaðarmann .
- Þú getur bætt lántaka við lánið, enda nýi lántakandi geti átt rétt á því.
- Þú getur endurfjármagnað ef þú hefur lagt inn gjaldþrot svo lengi sem gjaldþrotið var sleppt fyrir meira en 12 mánuðum síðan, og þú hefur verið dvöl núverandi á veðgreiðslunni síðan.
- Að undanskildum einum tegund af HARP forriti er lágmarkskröfur um lánshæfiseinkunn og skuldatengsl ekki krafist.
HARP vandamál útskýrðir
Sama vandamál sem plága lán breytingar forrit plágur HARP. Til að byrja, ekki nóg fólk hæfir aðstoðina, sem þýðir að viðmiðunarreglur passa ekki flestum.
- Stærsta vandamálið er að forritið dregur ekki úr helstu jafnvægi. Í raun gerir það höfuðstól jafnvægi enn stærra.
- Þú munt halda áfram að greiða veðtryggingar ef þú skuldar það núna. Þó að greiðslan gæti lækkað vegna lægri vaxta gæti greiðslu þín líka farið upp. Hins vegar segir Fannie Mae viðmiðanir ef þú átt ekki veðtryggingar áður en þú munt ekki núna.
- Þú getur ekki afgreitt eða endurfjármagnað annað lán með lánshæfismati eða eigið fé í gegnum HARP. Það besta sem þú getur gert er að fá seinni lánveitanda til víkjandi, sem þýðir að halda áfram í annarri stöðu. En það er lítið hvatning fyrir aðra lánveitanda að samþykkja. Af hverju myndi seinni lánveitandi vilja koma í veg fyrir stöðu sína og sökkva í brunninn án eigið fé enn frekar?
- Þú gætir breytt tegund láns þíns til að nýta sér. Lög eru mismunandi eftir ríki. Í Kaliforníu, til dæmis, seljendur sem endurfjármagna eru að breyta skilmálum lána þeirra frá kaupum peninga til harða peninga . Harður peningar geta látið lánardrottna taka ákvörðun um vanefndir.
Almennt séð, kaupa peninga lán bera engin endurkröfu í Kaliforníu. Ef þú værir að fara í gegnum foreclosure niður veginn, ef lánin þín voru að kaupa peninga gætirðu verið varin gegn persónulegri ábyrgð í Kaliforníu. Fallout frá endurfjármögnun, svo sem að öðlast rétt til að stunda skort á dómi ef vanefnd er, getur verið stórt plús fyrir banka og slæmt fyrir húseigendur.
Short Sale vs HARP
Undir HARP, á tveimur árum, gæti heimili þitt enn verið neðansjávar og virði minna en þú skuldar. Seljendur sem skipuleggja sölur geta oft átt rétt á að kaupa heimili á tveimur til þremur árum. Þannig eiga þeir viðskipti í neðansjávar heimili fyrir heimili eins og það en með miklu minni veð - nema að þeir leigja í tvö ár fyrst. Í lok tveggja ára getur fyrrverandi stutt seljandi haft sama heimili en með eigin fé.
Þegar skrifað er, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, er miðlari-félagi í Lyon Real Estate í Sacramento, Kaliforníu.